【正文】 第五章 項(xiàng)目公司與龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)、房產(chǎn)管理公司之間的關(guān)系第二十五條 龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)作為項(xiàng)目公司的實(shí)際投資人，是項(xiàng)目公司的股東，控股集團(tuán)對項(xiàng)目公司的管理履行的是股東權(quán)利，并通過委派項(xiàng)目公司出資人代表和項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目公司的監(jiān)管。但，項(xiàng)目公司出資人代表是受地產(chǎn)投資部委派，對其負(fù)責(zé)，并向其匯報(bào)工作；項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)是受龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)財(cái)務(wù)管理委員會(huì)委派，在業(yè)務(wù)上對其負(fù)責(zé)并向其匯報(bào)工作；2. 在資金審批上，對于構(gòu)成項(xiàng)目直接成本的各項(xiàng)費(fèi)用，項(xiàng)目公司出資人代表在授權(quán)范圍內(nèi)代表董事長簽署最后審批意見；項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)對構(gòu)成項(xiàng)目直接成本的費(fèi)用審批主要在審批程序、票據(jù)的真實(shí)性、資金落實(shí)情況等方面把關(guān)。5. 爭議的解決。除項(xiàng)目公司總經(jīng)理工作基金外，公司的管理費(fèi)用審批均實(shí)行“雙簽制”，即由項(xiàng)目公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)兩人簽字同意方可支付和報(bào)銷。（4） 當(dāng)雙方爭議無法協(xié)調(diào)時(shí)，一般撤換項(xiàng)目公司總經(jīng)理。對項(xiàng)目管理費(fèi)用的資金審批出資人代表無權(quán)干涉，但出資人代表有權(quán)監(jiān)督項(xiàng)目公司管理費(fèi)用支付和使用情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)提出相關(guān)意見或向龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)反映。出資人代表按照龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)規(guī)定的權(quán)限范圍，根據(jù)龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)的有關(guān)資金審批的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)簽署同意支付或拒絕支付意見，或報(bào)龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)簽署意見。涉及到項(xiàng)目具體工作層面上的對外關(guān)系協(xié)調(diào)主要是項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)。第二十二條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理與出資人代表之間的關(guān)系，對房產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)，受其考核并向其匯報(bào)工作；出資人代表是龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)派駐項(xiàng)目公司的常設(shè)監(jiān)督人員，出資人代表在工作上受派遣機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)。財(cái)務(wù)總監(jiān)在財(cái)務(wù)管理上獨(dú)立行使審核權(quán)和止付權(quán)。第二十條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理職權(quán)范圍1. 崗位職責(zé)（1） 主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實(shí)施龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)、房產(chǎn)管理公司、董事會(huì)決議；（2） 組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案；（3） 根據(jù)項(xiàng)目公司的管理要求，擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、基本管理制度；（4） 根據(jù)項(xiàng)目公司的管理要求，制定公司的具體規(guī)章；（5） 提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理及其他高級管理人員；（6） 決定聘任或者解聘除應(yīng)由股東會(huì)、董事會(huì)決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；（7） 董事會(huì)授予的其他職權(quán)。受理罷免或撤換要求的部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究處理。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)作出書面解釋或答復(fù)。 　　 　　出資人代表有權(quán)對項(xiàng)目公司經(jīng)營班子全體會(huì)議決議、決定執(zhí)行中存在的問題提出詢問或質(zhì)詢。對構(gòu)成項(xiàng)目直接成本的所有開支，按照龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)規(guī)定的權(quán)限范圍，負(fù)責(zé)簽署同意支付或拒絕支付意見，或報(bào)龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)簽署意見。對違反公司管理規(guī)定、內(nèi)部管理不力或項(xiàng)目工作計(jì)劃不能有效執(zhí)行的，出資人代表可行使建議權(quán)，情況嚴(yán)重可以要求撤換項(xiàng)目總經(jīng)理（經(jīng)營班子）。第四章 項(xiàng)目公司出資人代表、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)的職權(quán)范圍第十八條 項(xiàng)目公司出資人代表崗位職責(zé)1. 了解項(xiàng)目公司項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行和工作目標(biāo)達(dá)成狀況、財(cái)務(wù)狀況、內(nèi)部管理和制度執(zhí)行狀況、派遣機(jī)構(gòu)要求了解的其他事項(xiàng)，根據(jù)了解的情況，定期向派遣機(jī)構(gòu)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，提出意見和建議； 2. 項(xiàng)目公司已定方案的變更在實(shí)施前更新，由出資人代表報(bào)龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)地產(chǎn)投資部調(diào)整；3. 對構(gòu)成項(xiàng)目直接成本的所有開支，按照龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)規(guī)定的權(quán)限范圍，負(fù)責(zé)簽署同意支付或拒絕支付意見，或報(bào)龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)簽署意見；4. 依照程序?qū)?xiàng)目公司經(jīng)營管理人員履行職責(zé)和行使權(quán)力的情況進(jìn)行監(jiān)督；5. 依據(jù)權(quán)限代表出資人在相關(guān)章程、協(xié)議等重要文件上簽署意見；6. 拓展當(dāng)?shù)卣P(guān)系，組織重大公關(guān)活動(dòng)；7. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝谫Y的協(xié)調(diào)工作；8. 出資人代表不處理項(xiàng)目公司具體問題。項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)由龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)財(cái)務(wù)管理委員會(huì)主任派遣，并向其匯報(bào)工作。第十七條 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)總監(jiān)聘任流程1. 提名。項(xiàng)目公司總經(jīng)理任期結(jié)束后，根據(jù)其工作表現(xiàn)和公司需要，可繼續(xù)任用也可不再任用。龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)人資委或龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)董事局主席認(rèn)為提名人選不符合要求的，有權(quán)要求房產(chǎn)管理公司重新提出合適人選再報(bào)龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)人資委備案；3. 聘任。第十三條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理任職資格及條件1. 具有本科以上文化程度2. 有相當(dāng)規(guī)模企業(yè)5年以上中高級管理的經(jīng)歷，并有較好的表現(xiàn)和評價(jià)； 3. 具有較強(qiáng)的組織、指揮、協(xié)調(diào)能力和特殊情況下的應(yīng)急變通能力；4. 有較強(qiáng)的的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；5. 認(rèn)同公司理念；6. 保守公司機(jī)密。5. 解聘。項(xiàng)目公司出資人代表的人選由地產(chǎn)投資部提名；如該人選對外公開招聘，由地產(chǎn)投資部會(huì)同人資委對應(yīng)聘者進(jìn)行綜合考核后報(bào)地產(chǎn)投資部討論并提名；2. 批準(zhǔn)。第九條 項(xiàng)目公司出資人代表是龍?jiān)纯毓杉瘓F(tuán)作為項(xiàng)目公司的出資人，為了有效監(jiān)控項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理，維護(hù)出資人的合法權(quán)益，派駐項(xiàng)目公司的常設(shè)監(jiān)督人員。(7)能力與素質(zhì)：綜合管理能力、責(zé)任能力、相當(dāng)?shù)臎Q策能力、溝通能力、組織能力、執(zhí)行力。(3)工作要求：a. 能及時(shí)、準(zhǔn)確了解國家相關(guān)法律、法規(guī)、方針、政策；b. 熟悉項(xiàng)目公司行政事務(wù)的管理；c. 熟悉本部門各崗位工作職責(zé)，認(rèn)真進(jìn)行績效考評，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。(9)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：項(xiàng)目公司經(jīng)營管理的后勤保障情況、經(jīng)營管理的安全情況。(5)上崗基本條件：a. 學(xué)歷：大學(xué)本科以上（含）；b. 經(jīng)驗(yàn)：3年以上房地產(chǎn)公司工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。(2)主要職責(zé)：a. 負(fù)責(zé)起草公司計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度和各部門工作職責(zé)；b. 負(fù)責(zé)國內(nèi)外工程建設(shè)有關(guān)規(guī)范和信息動(dòng)態(tài)的收集，并提供給相關(guān)部門參考；c. 做好辦公用品、低值易耗品、勞保用品、小型工具的采購計(jì)劃與實(shí)施，以及員工后勤福利的安排與服務(wù)，做好來賓接待工作；d. 負(fù)責(zé)協(xié)助人事調(diào)配、員工考核、人員培訓(xùn)的實(shí)施工作以及審核各部門考勤、復(fù)核工資、加班費(fèi)的計(jì)算；e. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司日常會(huì)議管理和車輛的調(diào)度、維修管理；f. 負(fù)責(zé)建立和完善安全責(zé)任制。(6)知識(shí)技能：a. 建筑師職稱；b. 熟習(xí)國家建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收規(guī)范，熟習(xí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)的操作規(guī)程；c. 具有較強(qiáng)的施工圖設(shè)計(jì)能力。(2)主要職責(zé)：a. 負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)全過程管理工作；b. 負(fù)責(zé)收集建筑工程需求，確定設(shè)計(jì)任務(wù)；c. 參與建安工程的設(shè)計(jì)委托，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)施工圖質(zhì)量的控制；d. 負(fù)責(zé)審核建筑工程設(shè)計(jì)類圖紙變更及相關(guān)技術(shù)聯(lián)系單；e. 負(fù)責(zé)建筑工程工程預(yù)算、決算的審核；f. 參與建安工程管理和工程竣工驗(yàn)收。(8)個(gè)性與品質(zhì)具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心和優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)精神。(4)主要權(quán)限a. 工程設(shè)計(jì)全過程中對設(shè)計(jì)圖紙修改的建議權(quán)；b. 工程建設(shè)全過程中設(shè)計(jì)優(yōu)化和“一房一書”設(shè)計(jì)決定權(quán)。9. 設(shè)計(jì)部各職務(wù)說明168。(6)知識(shí)技能：a. 熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策，了解本地區(qū)房地產(chǎn)市場；b. 能獨(dú)立從事項(xiàng)目前期報(bào)建及配套工作，有廣泛的社會(huì)關(guān)系，較強(qiáng)的公關(guān)能力。(2)主要職責(zé)：a. 參與前期項(xiàng)目報(bào)建、開工前準(zhǔn)備工作以及開發(fā)、預(yù)售、施工等手續(xù)的申報(bào)、辦理和協(xié)調(diào)等工作；b. 參與配套工程的委托設(shè)計(jì)、組織和協(xié)調(diào)工作；c. 參與和相關(guān)政府部門溝通與協(xié)調(diào)工作；d. 協(xié)助辦理各階段設(shè)計(jì)的審批、竣工驗(yàn)收及交房的各項(xiàng)手續(xù)。(8)個(gè)性與品質(zhì)具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心和優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)精神。(4)主要權(quán)限項(xiàng)目開發(fā)全過程相關(guān)手續(xù)的申報(bào)、辦理和協(xié)調(diào)權(quán)。8. 前期部各職務(wù)說明168。(4)主要權(quán)限a. 對于環(huán)境工程施工方案有審核權(quán)；b. 環(huán)境工程建設(shè)全過程中對設(shè)計(jì)、施工優(yōu)化的建議權(quán)；c. 環(huán)境工程建設(shè)全過程中質(zhì)量、安全隱患和問題的調(diào)查權(quán)；d. 環(huán)境工程建設(shè)全過程中施工質(zhì)量、數(shù)量核實(shí)的決定權(quán)。168。(4)主要權(quán)限a. 對于景觀設(shè)計(jì)類施工圖有初審權(quán)；b. 對于項(xiàng)目公司環(huán)境工程管理工作有建議權(quán)；c. 對項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)類圖紙的修改有建議權(quán)。168。(4)主要權(quán)限對于室內(nèi)設(shè)計(jì)類施工圖及聯(lián)系單有審核權(quán)。168。(4)主要權(quán)限a. 對于室內(nèi)裝飾施工方案有審核權(quán)；b. 室內(nèi)裝飾工程工程建設(shè)全過程中對設(shè)計(jì)、施工優(yōu)化的建議權(quán)；c. 室內(nèi)裝飾工程建設(shè)全過程中質(zhì)量、安全隱患和問題的調(diào)查權(quán)；d. 室內(nèi)裝飾工程建設(shè)全過程中施工質(zhì)量、數(shù)量核實(shí)的決定權(quán)。168。(4)主要權(quán)限a. 對于室內(nèi)設(shè)計(jì)類施工圖有初審權(quán)；b. 對于項(xiàng)目公司室內(nèi)裝飾工程管理工作有建議權(quán)；c. 對項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)類圖紙的修改有建議權(quán)。168。(4)主要權(quán)限對于室內(nèi)設(shè)計(jì)類施工圖及聯(lián)系單有審核權(quán)。168。(4)主要權(quán)限a. 對于土建結(jié)構(gòu)∕設(shè)備安裝類施工圖有初審權(quán)；b. 對于項(xiàng)目公司建安工程管理工作有建議權(quán)；c. 對土建結(jié)構(gòu)∕設(shè)備安裝類圖紙的修改有建議權(quán)。168。(4)主要權(quán)限對于配套、設(shè)備安裝類施工圖及聯(lián)系單有審核權(quán)。168。(4)主要權(quán)限對于土建結(jié)構(gòu)類施工圖及聯(lián)系單有審核權(quán)。(9)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全168。(5)上崗基本條件：a. 學(xué)歷：大學(xué)本科以上（含）；b. 經(jīng)驗(yàn)：3年以上房地產(chǎn)公司工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。(2)主要職責(zé)：a. 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃，全程編制并監(jiān)督執(zhí)行年度建筑安裝、市政配套和園林景觀工程的投資和進(jìn)度計(jì)劃，保障項(xiàng)目最終投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；b. 根據(jù)年度工程投資計(jì)劃，制訂并監(jiān)督執(zhí)行工程建設(shè)投資，確保年度工程投資額不超過預(yù)算額度；c. 根據(jù)年度工程形象進(jìn)度計(jì)劃要求，組織并對承建單位的施工管理，達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的要求。(7)個(gè)性與品質(zhì)嚴(yán)格自律。(3)主要權(quán)限對采購產(chǎn)品有建議權(quán)和調(diào)查權(quán)。(8)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：招標(biāo)流程執(zhí)行有效性。 (4)上崗基本條件：a. 身體健康；b. 有3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。(5)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：a. 費(fèi)用控制達(dá)標(biāo)程度b. 物資供應(yīng)及時(shí)性168。(9)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：物業(yè)管理規(guī)范良性運(yùn)作。(5)上崗基本條件：a. 學(xué)歷大專以上，物業(yè)管理專業(yè)可降中專要求；b. 專業(yè)物業(yè)管理、房地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)先，物業(yè)管理一線（物管處）工作經(jīng)驗(yàn)一年以上；如無相關(guān)專業(yè)背景，要求物業(yè)管理一線工作三年以上或房地產(chǎn)公司工作五年以上并有一年以上售后服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。(9)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：客戶事件響應(yīng)度，投訴升級控制168。(5)上崗基本條件：a. 年齡宜25歲以上；b. 女性優(yōu)先；c. 學(xué)歷大專以上（房產(chǎn)、營銷、服務(wù)等相關(guān)專業(yè)可降中專）；d. 學(xué)歷無專業(yè)要求，房產(chǎn)專業(yè)優(yōu)先；e. 有營銷、服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。對過程中可能出現(xiàn)的服務(wù)和產(chǎn)品異議、爭議、投訴問題編制預(yù)案并監(jiān)督落實(shí)；g. 受理并全程協(xié)調(diào)處理各種來源（如電話、信件、Email、物業(yè)公司、上級主管部門、消協(xié)、媒體、回訪等）的客戶投訴，并按有關(guān)流程分類記錄、協(xié)調(diào)、監(jiān)控和處理；h. 不設(shè)物業(yè)經(jīng)理的項(xiàng)目，客戶經(jīng)理在管理公司物業(yè)部指導(dǎo)、協(xié)助下履行物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)。(7)能力與素質(zhì)：a. 溝通、表達(dá)能力；b. 組織、計(jì)劃、管理能力；c. 內(nèi)外部協(xié)調(diào)能力。(3)工作要求：a. 以內(nèi)部驗(yàn)收和工程質(zhì)保金管理為手段，保障監(jiān)督工程質(zhì)量方面的售后服務(wù)；b. 確保客戶投訴處理規(guī)范、及時(shí)地進(jìn)行，保障公司合法利益的前提下，提高投訴結(jié)案率；c. 通過監(jiān)督、協(xié)調(diào)，保證物業(yè)管理的運(yùn)行基本質(zhì)量，保護(hù)公司在物業(yè)方面的利益；d. 總結(jié)、發(fā)展客戶溝通、客戶關(guān)懷工作，提高客戶滿意度和對公司的信任；e. 探索俱樂部模式，使其有效對公司品牌等做出貢獻(xiàn)。(4)能力素質(zhì)與基本技能：a. 文筆基本流暢，條理清晰；b. 普通話基本標(biāo)準(zhǔn)，不帶濃重地方口音，表達(dá)流暢；c. 掌握辦公自動(dòng)化輔助操作系統(tǒng)。(2)工作范圍及主要職責(zé)：a. 熟悉物業(yè)基本情況，對物業(yè)定位，特色，形態(tài)，分布，結(jié)構(gòu)及建設(shè)指標(biāo)設(shè)計(jì)特點(diǎn)能正確描述；b. 了解與掌握物業(yè)周邊環(huán)境及配套設(shè)施，如交通、學(xué)校、商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行金融網(wǎng)點(diǎn)等；c. 及時(shí)掌握相鄰競爭物業(yè)的相關(guān)信息；d. 掌握物業(yè)價(jià)格體系組織原則并能清晰描述；e. 熟悉掌握“一房一書”的內(nèi)容，準(zhǔn)確理解內(nèi)容各個(gè)細(xì)節(jié)，并在客戶接待過程中精確描述；f. 負(fù)責(zé)客戶來電接聽，在接聽來電時(shí)，必須充分體現(xiàn)公司的窗口形象，準(zhǔn)確傳達(dá)物業(yè)信息，做好接聽記錄，收集客戶相關(guān)信息；g. 負(fù)責(zé)客戶來訪接待，認(rèn)真做好接待記錄，對客戶意向物業(yè)及推薦物業(yè)要進(jìn)行詳盡準(zhǔn)確的描述，并就購房流程，付款方式，銀行按揭流程費(fèi)率作出標(biāo)準(zhǔn)解答；h. 負(fù)責(zé)物業(yè)定購合同的簽定，在簽定訂購合同時(shí)必須仔細(xì)核對房源信息，客戶資料，詳盡描述物業(yè)狀態(tài)，嚴(yán)格使用“一房一書”，及時(shí)歸檔客戶資料及合同資料；i. 負(fù)責(zé)“一戶一檔”的初步建立。(4)上崗基本條件：a. 學(xué)歷要求：大專以上；b. 專業(yè)：房產(chǎn)、營銷及相關(guān)專業(yè)；c. 工作經(jīng)驗(yàn)：一年以上房產(chǎn)銷售工作；(5)知識(shí)技能： a. 了解房地產(chǎn)銷售基本流程；b. 熟悉商品房買賣合同簽約整體流程；(6)能力與素質(zhì)：a. 表達(dá)能力：能準(zhǔn)確解釋合同的相關(guān)條款，及時(shí)準(zhǔn)確地將突發(fā)事件進(jìn)行上報(bào)；b. 操作能力：能熟練操作合同簽訂程序，并處理簽訂過程中力所能及的情況；c. 合作能力：能協(xié)助同事完成簽訂工作，相互監(jiān)督，相互學(xué)習(xí)。 (6)個(gè)性與品質(zhì)a. 良好的職業(yè)道德與素養(yǎng)；b. 較強(qiáng)的責(zé)任心；c. 工作細(xì)心、耐心、做事穩(wěn)重；(7)關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：營銷推廣方案的完整性與執(zhí)行力168。 策劃專員職務(wù)說明(1)工作概要：負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷策略、推廣方案、創(chuàng)意文案的撰寫與組織實(shí)施。(6)知識(shí)技能：a. 熟悉房地產(chǎn)營銷基本流程；b. 了解房地產(chǎn)基本市場信息；c. 了解房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)；d. 掌握辦公自動(dòng)化輔助操作系統(tǒng)。(2)主要職責(zé)：a. 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場銷售部的日常管理工作；b. 參與項(xiàng)目入市方案的制定，對銷售細(xì)節(jié)提出建議；c. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目入市后的日常執(zhí)行；d. 負(fù)責(zé)向策劃部進(jìn)行信息反饋，配合策劃