【正文】 報(bào)紙廣告的投放計(jì)劃（略）戶外、路牌、樓牌廣告戶外廣告媒體的投放地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容（略）電視廣告電視媒體主要選擇遼東臺(tái)一套和二套。l 中期則以軟性宣傳增多，減少密度硬廣告的方法控制廣告投放量，并補(bǔ)充廣告訴求的不足。投資說明會(huì)直接與投資者面對(duì)面互動(dòng)交流，打消投資者的顧慮，增強(qiáng)投資者的投資信心。報(bào)紙硬廣告、軟文炒作引導(dǎo)目標(biāo)群體的投資方向，樹立品牌形象。第十三章 廣告宣傳策略及定位第一節(jié) 媒介整合方式及目的當(dāng)今廣告媒體種類繁多，而且還在不斷地涌現(xiàn)。l 建筑工地規(guī)范管理，安全操作，材料存放有序，營(yíng)造緊張施工又井井有條的現(xiàn)場(chǎng)秩序。施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序和施工人員的形象都會(huì)體現(xiàn)一個(gè)公司的管理水平與項(xiàng)目素質(zhì)，也直接關(guān)系到樓盤的銷售。客戶喜歡之后自然而然就會(huì)買下，推動(dòng)了銷售工作的順利開展，一般情況下售樓部需要展示以下幾方面：l 展示完整的交樓標(biāo)準(zhǔn)幾乎所有的客戶在樓盤沒有交工使用前都會(huì)對(duì)樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生懷疑，因而，晚做不如早做，交樓標(biāo)準(zhǔn)除了室內(nèi)，還有公共部分，大堂、電梯、地面……讓客戶真實(shí)感受到良好的樓盤品質(zhì)。l 功能齊全售樓部既要營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍又要為項(xiàng)目的銷售和客戶的需求服務(wù)，以迎合購(gòu)買本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，激發(fā)他們的購(gòu)買欲望。第五節(jié) 售樓部和施工現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓部的建設(shè)售樓部在整個(gè)項(xiàng)目的銷售過程中起著至關(guān)重要的作用，尤其在期房銷售過程中，售樓部充當(dāng)著形象代言人的作用，它不僅代表了樓盤本身，同時(shí)也間接的代表著開發(fā)商，因?yàn)檎麄€(gè)樓盤銷售過程中的外事及銷售工作均在此完成，所以在建設(shè)售樓部時(shí)應(yīng)重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面考慮：l 最優(yōu)選址 售樓部不僅僅是為樓盤提供交易場(chǎng)所，其中還擔(dān)當(dāng)著廣告宣傳的作用，所以售樓部的位置選取顯得非常重要，應(yīng)選取本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通便利，停車方便的樞紐位置建設(shè)售樓部。做住宅是如此，做商鋪也如此。在論壇期間重點(diǎn)介紹本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特征，以增加百姓對(duì)本項(xiàng)目的投資信心（參加人：有影響的大學(xué)教授、知名投資專家、記者、開發(fā)商等）。l 籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，制定服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)投資、經(jīng)營(yíng)者的信心，配合銷售工作順利進(jìn)行。l 針對(duì)商場(chǎng)采取自營(yíng)或回租托管經(jīng)營(yíng)兩種產(chǎn)權(quán)銷售模式。l 在開盤期營(yíng)造賣場(chǎng)氣氛，引導(dǎo)客戶搶購(gòu)。在開盤前通過給購(gòu)房者提供系列的優(yōu)惠條件，讓投資者提前認(rèn)購(gòu)（交納認(rèn)購(gòu)費(fèi)，開盤日如果不想購(gòu)買，繳納的認(rèn)購(gòu)費(fèi)可無條件退還），在開盤前提前認(rèn)購(gòu)者達(dá)到一定數(shù)量時(shí)就會(huì)形成排隊(duì)搶購(gòu)高潮。租金定價(jià)法得出的價(jià)格是比較科學(xué)的，但針對(duì)一些具體情況和問題做合理的價(jià)格調(diào)整也是必要和可行的?？紤]到會(huì)有客觀突發(fā)因素的存在，價(jià)格會(huì)發(fā)生變化，在此進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估只是初評(píng)。差異化賣點(diǎn)訴求l 賣點(diǎn)一：遼東第一家大規(guī)模SHOPPINGMALLl 賣點(diǎn)二：黃金品質(zhì)、鉑金檔次開拓?zé)o限升值空間l 賣點(diǎn)三：知名專業(yè)商管機(jī)構(gòu)加盟，打造古城第一家金牌SHOPPINGMALLl 賣點(diǎn)四：差異化定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)形成產(chǎn)業(yè)鏈條互補(bǔ)l 賣點(diǎn)五：打造大商圈、大市場(chǎng)、大服務(wù)、大發(fā)展的概念l 賣點(diǎn)六：精心打造遼東第一家香港零關(guān)稅商場(chǎng)l 賣點(diǎn)七：現(xiàn)代建筑風(fēng)格體現(xiàn)與眾不同的感覺l 賣點(diǎn)八：公園式購(gòu)物新形式帶給消費(fèi)者購(gòu)物的快感物業(yè)的賣點(diǎn)，就是在本質(zhì)上區(qū)別于其他樓盤，通過對(duì)上述賣點(diǎn)的反復(fù)宣傳炒作使物業(yè)定位深入人心，配合明確的廣告攻勢(shì)及投資說明會(huì)，來成功塑造物業(yè)品牌和特征。首先在建設(shè)初期考慮通過主力店、品牌店的進(jìn)入來提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)；在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完成后要實(shí)行統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的服務(wù)理念、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的宣傳的管理，把此項(xiàng)目真正打造成古城遼東的一家大型復(fù)合業(yè)態(tài)項(xiàng)目。l 遼東周邊縣市（如：清苑、安國(guó)、高陽、滿城等）的個(gè)體或私營(yíng)企業(yè)老板和投資者。 通過商場(chǎng)景觀小品及休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置，為每一位顧客創(chuàng)造了既是購(gòu)物又是休閑享受的美好環(huán)境，不再讓購(gòu)物變得累人，使購(gòu)物如同在公園暢游，以人性化的商場(chǎng)文化作為商場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終擊敗眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。l 電子展示屏 在一層設(shè)置電子展示屏，展示商場(chǎng)新品及商場(chǎng)形象，播放與消費(fèi)者比較貼身的新聞。l 室內(nèi)財(cái)富噴泉 在商場(chǎng)的一層設(shè)置名為“財(cái)富噴泉”的室內(nèi)噴泉或是人造瀑布噴泉（瀑布）周圍為顧客休息、休閑、娛樂區(qū)，可布置座椅和主題小品，并且可以在此提供冰品、飲品，為消費(fèi)者在休息時(shí)提供一個(gè)優(yōu)良的環(huán)境?？梢砸龑?dǎo)周圍的居民在早晨商場(chǎng)還未營(yíng)業(yè)時(shí)在此晨練，也可有針對(duì)性地召開一些晨練大賽（在早晨尚未營(yíng)業(yè)時(shí)），以吸引周邊居民對(duì)本項(xiàng)目的注意力。假山命名為“星光山”，在假山突出的位置上邊鐫刻遼東名人的名字，成就最高者刻于山尖。另外這些花卉和小品還可以帶動(dòng)停車場(chǎng)的生機(jī)和活力，提升商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)。項(xiàng)目不僅僅要在業(yè)態(tài)、規(guī)模等硬件方面與周邊同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，更要在環(huán)境、服務(wù)水平等軟件方面同周邊同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，軟硬兼修，內(nèi)外并舉才能為以后物業(yè)銷售和經(jīng)營(yíng)塑造出更多的賣點(diǎn)，才能在日后的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。l 南國(guó)風(fēng)情一條街杭派服飾專賣；滬派服飾專賣；唐裝專賣。在CEPA框架下，遼寧將與香港在更廣領(lǐng)域、更高層次、更大范圍內(nèi)推進(jìn)更為有效的合作，謀求更新的發(fā)展。 “香港制造”在內(nèi)地消費(fèi)者心目中，意味著時(shí)尚、優(yōu)質(zhì)。4F香港零關(guān)稅商品特色一條街※ 特別說明216。相應(yīng)耗材 復(fù)印紙/傳真紙/膠卷/鏡頭/相機(jī)支架/耳機(jī)/小音箱/耳邁2Fl 兒童天地區(qū)流行童裝/童鞋/兒童用品、玩具/嬰兒用品/孕婦用品/孕婦裝/益智玩具/溫馨/BABY CAR童裝 /諾貝達(dá)童裝/創(chuàng)信童鞋/百事特童裝/BABY CIYT(娃娃城)/藍(lán)色企鵝l 女裝區(qū)少淑女裝/設(shè)計(jì)師女裝/高級(jí)淑女裝/流行個(gè)性女裝/單品組合裝/內(nèi)衣、睡衣/依瑤女裝/貝爾尼斯女裝/溫莎蒂女裝/ Ki Ki淑女裝/芭芭拉內(nèi)衣/夢(mèng)伊內(nèi)衣/華歌爾睡衣。品牌電腦 海信/聯(lián)想（筆記本）/清華同方/沐澤/實(shí)達(dá)/柏安/富士筆記本/京東方/東芝筆記本/方正/建龍/恒基系列蛋糕、面包房 米莎貝爾/好利來/五羊l 休閑區(qū) 果汁吧/咖啡吧/水吧/陶吧/日式咖哩/l 藥品專柜區(qū) 中藥品專柜/西藥專柜l 特色服務(wù)區(qū) 快速照相沖擴(kuò)/皮鞋美容店/干洗店/服裝修改室1Fl 名店坊 家電/洋酒廊/化妝品專柜/水晶、黃金珠寶飾品/鐘表行第二節(jié) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位負(fù)一層l 購(gòu)物區(qū) 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及未來本區(qū)域總體發(fā)展走勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目應(yīng)在滿足本區(qū)域周邊消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)空間的同時(shí)，突出與其他商業(yè)項(xiàng)目的差異化、特色化優(yōu)勢(shì)，以此樹立項(xiàng)目獨(dú)特的品牌形象及號(hào)召力，爭(zhēng)取以項(xiàng)目自身獨(dú)特的定位從本區(qū)域脫穎而出，從而進(jìn)一步輻射整個(gè)遼東市及周邊縣市的目標(biāo)消費(fèi)群。配套不完善遼東市許多商業(yè)項(xiàng)目雖然位于良好的商圈內(nèi)，但是門前卻沒有預(yù)留足夠的停車位，達(dá)不到方便消費(fèi)者的效果。該區(qū)域居住人群特征較為鮮明，可概括為收入豐厚，工作穩(wěn)定，消費(fèi)水平高。高開區(qū)電業(yè)小區(qū)復(fù)興路與向陽路交叉口東南角300戶居民以電業(yè)局職工和家屬為主消費(fèi)水平中等偏上高開區(qū)郵電小區(qū)盛興西路672戶居民以郵電職工和家屬為主消費(fèi)水平中等吉翔苑盛興西路很雜商品房紡織機(jī)械廠生活區(qū)向陽路與五四路交叉口的東北角240戶居民多是工廠的工人水平中等偏下假日花園天鵝中路和老莊路交叉口的東南商品房目標(biāo)群體是大、中企業(yè)的老總和白領(lǐng)階層等。其產(chǎn)品滯銷的主要原因：一是營(yíng)銷手段落后，二是投資者對(duì)投資寫字樓比較理性，三是百世開利其大樓入口、大堂設(shè)置、商務(wù)中心均不符合人們的購(gòu)買需求，四是配套設(shè)施不健全，五是戶型結(jié)構(gòu)不合理，分割面積較大。地處建華北路，2層為商業(yè)門臉，4層為商住公寓地處百花路與建華路交叉口，現(xiàn)建三星級(jí)酒店一座，自營(yíng)。l 超市租金水平較高，超市整體經(jīng)營(yíng)狀況尚可。經(jīng)營(yíng)方式上無新意，自營(yíng)區(qū)規(guī)模較小，無特色。每月結(jié)款一次，月銷售額不足一萬則兩個(gè)月結(jié)款一次。以食品為主還有百貨、日化等90%的主營(yíng)區(qū)全部為超市自主經(jīng)營(yíng)，約占，自營(yíng)區(qū)約占10%，自營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍主要是超市的補(bǔ)充，該部分經(jīng)營(yíng)冷熱飲、高檔煙酒、茶葉、音像產(chǎn)品、飾品、小家電等。萬家福超市位于高開區(qū)，朝陽路與七一路交口東北角方向。商場(chǎng)內(nèi)部道路寬敞，路網(wǎng)多。超市大部分為保百自己經(jīng)營(yíng)，一小部分自營(yíng)戶實(shí)行入場(chǎng)費(fèi)制度。一層為超市，主營(yíng)食品、百貨、日化等；二層主營(yíng)男女品牌皮鞋、家電、工藝品、床上用品、兒童服飾、首飾和化妝品等；三層主營(yíng)品牌服裝、毛衫、內(nèi)衣等。l 東風(fēng)中路該路段大多是企事業(yè)單位和單位宿舍，除了在臨朝陽路口有燕趙大酒店和僑匯電器商店，臨陽光北大街口有冀澳賓館和冀澳小吃外，只在臨陽光大街路北有少量商業(yè)門臉。 l 盛興路 盛興路臨街門臉的面積在8平米——100平米之間，以30平米為主，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為：美容美發(fā)、餐飲、小商店、藥店、玻璃裝藝、五金、服裝、音像出租、網(wǎng)吧等。茗暢園底商美容、健身、餐飲等已售完僅余三套，面積分別是10300和310平方米基本售完恒信手機(jī)超市（朝陽路和天鵝路交叉口西南角）手機(jī)通訊自營(yíng)500平方米超市在移動(dòng)公司大廈的二層，無形中增強(qiáng)了其產(chǎn)品的信譽(yù)度天潤(rùn)通信（朝陽路和天鵝路交叉口西南角）手機(jī)通訊自營(yíng)500平方米超市在移動(dòng)公司大廈的二層，占有地利，并且無形中增強(qiáng)了其產(chǎn)品的信譽(yù)度結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論：l 金迪路 金迪路沿街門臉面積均較大，面積一般都在100平方米以上，大部分門臉為一層底商，部分為上下聯(lián)體；主要經(jīng)營(yíng)品牌餐飲、特色餐飲、家具裝飾、影樓、美容、洗浴、網(wǎng)吧、汽修及汽車美容、茶藝等，商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格在25—50元/平米/月之間，由于面積較大，目前金迪路兩旁門臉空置率較高。園南通訊器材一條街多數(shù)為電訊器材經(jīng)營(yíng)店，有小型超市和小吃點(diǎn)多為底商少為上下聯(lián)體30——100平方米（單體）租金為90元/平方米/月東風(fēng)路北，市政府與白云飯店之間電力局職工宿舍17棟下臨街鋪面銷售中底商和上下聯(lián)體商鋪單層120平方米 上下聯(lián)體240260平米售價(jià)底商8000元/平米贈(zèng)鋪面地下室、上下聯(lián)體5300元/平米以上住宅部分不對(duì)外出售電力局在建項(xiàng)目（北斗星西側(cè)，遼東廣電斜對(duì)面）銷售中底商48平方米售價(jià)73007500元/平方米除頂層對(duì)外銷售外，其它均是回遷戶旺角商業(yè)街（七一中路和陽光北大街交叉口西北角）銷售中單層和上下聯(lián)體單層2080平方米聯(lián)體70—200平方米單層5480元/平方米上下聯(lián)體不詳臨陽光北大街，時(shí)代商廈（朝陽路與時(shí)代路交叉口）負(fù)1層家具、自行車、五金；1層家電、超市、副食；2層文體、日用品、鐘表；3層童裝、內(nèi)衣、針織類；4層男女裝；5層鞋帽、工藝品只出租不對(duì)外銷售6100平米共17400㎡34層：220400元/平米物管費(fèi)包含在租金內(nèi)。因此，我們得出結(jié)論：遼東市目前的商場(chǎng)大部分只租不賣，商場(chǎng)的整體租金水平相對(duì)較高，平均租金水平根據(jù)樓層的不同、位置的不同在100—400元/平米/月，投資回報(bào)比較豐厚。如果按面積繳納租金，一層每平方米200元左右，一月一交，且每月每平方米1000元作為銷售扣點(diǎn)保底。百世開利新天地百貨大廈商鋪銷售和招商工作目前正在進(jìn)行，商鋪的分割面積分別為10平米、17平米、23平米、32平米、60平米、90平米、130平米、195平米不等（以上面積均為建筑面積，公攤系數(shù)39%）一層價(jià)格在9000—10500元，位置較偏的價(jià)格在9476元左右；二層銷售均價(jià)在9100元；三層銷售價(jià)格在6950左右；四層售價(jià)在5700左右。如服裝專柜扣點(diǎn)為23%，另外扣除2%廣告費(fèi)，每月銷售額不低于一萬元，或按所占面積給付租金，每平方米租金在250元左右。（注：已三次調(diào)整業(yè)態(tài)）負(fù)1層家具、自行車、五金；1層家電、超市、副食；2層文體、日用品、鐘表；3層童裝、內(nèi)衣、針織類；4層男女裝；5層鞋帽工藝品 地下超市；1層化妝品、日用品、家電；2層文具、體育用品、童裝、男女裝；3層珠寶、鞋帽、皮包、鐘表、玩具；4層床上用品、內(nèi)衣、襯衣、領(lǐng)帶；5層品牌服飾、職業(yè)裝負(fù)一層自行車超市、臺(tái)球廳、珠寶；1層食品超市、家電、化妝品、日用百貨；2層休閑服飾、床上用品、文具、鞋帽、童裝；3層皮衣、襯衫、職業(yè)裝負(fù)一層鞋帽、服裝、玩具、圖書；一層家電、男女精品服飾；（二層以上正裝修）負(fù)1層超市、美容院、美食、煙酒、書；1層化妝品、珠寶首飾、鐘表、攝影器材、鞋、箱包；2層男女時(shí)裝、品牌裝；3層兒童天地、運(yùn)動(dòng)裝；4層百元陽光1層家電、鐘表、通訊攝影器材、化妝品、藥房、文體、箱包、玩具、日用品、鮮花；2層服裝、鞋帽、針紡、內(nèi)衣裝修外裝修采用玻璃幕墻、鋁塑板，外觀時(shí)尚、現(xiàn)代較好較好戶外廣告較好較差既有園林設(shè)計(jì)的古樸，又具現(xiàn)代活力；花崗巖廣場(chǎng)較差物業(yè)管理寫字樓物管費(fèi)在2元/㎡以下物管費(fèi)包含在租金內(nèi)物管費(fèi)包含在租金內(nèi)，電費(fèi)另付135元/鋪位（電費(fèi)自付）5元/月/㎡（每月20元店長(zhǎng)費(fèi)）總體評(píng)價(jià)靠玻璃櫥窗和樓梯旁鋪位銷售較好各層布局顯凌亂，但因商品多為中檔吸引人氣以經(jīng)營(yíng)高檔商品為主，規(guī)劃環(huán)境、功能分區(qū)較好 老字號(hào)綜合性商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好以家電商品為龍頭，但客流量小，規(guī)劃不合理；經(jīng)營(yíng)狀況不佳通透天窗別具一格；廣場(chǎng)超大屏電視和大停車場(chǎng)吸引人氣；目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳以家電為主；布局過于緊湊；不符現(xiàn)代潮流 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論：l 大部分商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳遼東市在1996年時(shí)提出建設(shè)10個(gè)2萬平米大型商場(chǎng)的構(gòu)想是不成功的，從目前來看，大部分的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景并不樂觀，究其原因主要有以下幾方面：第二節(jié) 遼東市一級(jí)商圈分析以火車站為中心的家樂超市、十方電子城、鑫業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、鑫龍灣特色商業(yè)街、建華批發(fā)市場(chǎng)、東風(fēng)橋市場(chǎng)等共同構(gòu)筑了一個(gè)具備口岸物業(yè)特征的一級(jí)商圈。對(duì)照成熟的老商圈，投資者及經(jīng)營(yíng)者會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有所顧慮。