【正文】 2006年：通過制度和流程的再造，管理權(quán)限的進(jìn)一步細(xì)分，約束和激勵(lì)機(jī)制的實(shí)施，不僅使管理和控制更加順暢，也使企業(yè)步入實(shí)施、監(jiān)督、改進(jìn)的良性發(fā)展軌道；這一年通過繼續(xù)對人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級(jí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，達(dá)到公司人力資源群體優(yōu)化結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)人力資源高端配置的目標(biāo)；在上一年基礎(chǔ)上繼續(xù)堅(jiān)持對外宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步擴(kuò)大公司的知名度。調(diào)整采取逐年進(jìn)行的方式，第一年調(diào)整幅度不超過30%，調(diào)整措施為績效考核淘汰、培訓(xùn)（內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)相結(jié)合）提高、市場招聘等。對人才的激勵(lì)必須以好的制度保證。3. 建立以競爭擇優(yōu)為主導(dǎo)的人才選拔機(jī)制。要從打造企業(yè)核心競爭力的視點(diǎn)上，著重人才隊(duì)伍建設(shè)。通過內(nèi)外培訓(xùn)、引進(jìn)、培養(yǎng)等方式，建設(shè)一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高的人才隊(duì)伍，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供人才保證。（二） 年度計(jì)劃 2004年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的自身狀況及發(fā)展要求，明確其下各部門的劃分與職能要求，人員和機(jī)構(gòu)做適當(dāng)優(yōu)化，使員工人數(shù)分別達(dá)到150人左右；公司本部明確現(xiàn)有部門的權(quán)責(zé)要求，人員和機(jī)構(gòu)做適當(dāng)優(yōu)化，使員工人數(shù)達(dá)到40人左右，開發(fā)部、銷售部和辦公室各增加5人。2006年：隨著新開發(fā)項(xiàng)目的引進(jìn)及商業(yè)裙房銷售任務(wù)的推進(jìn)，客戶管理的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大；酒店設(shè)備的老化，物業(yè)管理資質(zhì)的提升目標(biāo)，又勢必增加客戶管理的難度?？蛻袅己玫姆答佉庖娛俏覀兘佑|市場、了解市場的重要渠道，也是市場客戶信息的重要來源。考慮到當(dāng)前江、浙民營企業(yè)蓬勃發(fā)展，市場上已聚集了非常龐大的游散資金了；而且，江浙地區(qū)的人們本身擁有在上海置業(yè)的強(qiáng)烈夢想，故我部認(rèn)為江、浙的一些中等城市是我部應(yīng)該前往開拓的市場。讓客戶覺得銷售人員在優(yōu)先考慮其利益，贏得其好感及信賴，使其盡快成為我司項(xiàng)目地準(zhǔn)客戶。在與客戶的交流過程中，銷售人員的服務(wù)態(tài)度（敬業(yè)精神）至關(guān)重要。由于大廈出租率高達(dá)98％，在積極挖掘本大廈已租客戶的同時(shí)，開展本大廈商圈內(nèi)其他大廈的客戶挖掘工作，再將目標(biāo)客戶的范圍擴(kuò)大到上海浦東陸家嘴地區(qū)其他商圈大廈內(nèi)的客戶。同樣檔次的樓盤，解決好客戶資源，銷售也即成功了一半。（二）年度計(jì)劃2004年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）二、三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂3～5個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工2～3個(gè)，儲(chǔ)備2～3個(gè)；簽定1～2個(gè)農(nóng)場或林場項(xiàng)目。以點(diǎn)帶面地對已經(jīng)確立起來的一定程度的品牌效應(yīng)加以鞏固，在資金允許的情況下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)域市場內(nèi)的品牌推廣和宣傳。地產(chǎn)開發(fā)立足于“寶安地產(chǎn)”品牌，實(shí)施開發(fā)一片地產(chǎn)，交一方朋友，立一座豐碑的方針，踏踏實(shí)實(shí)做好基礎(chǔ)工作。 品牌計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃品牌戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真執(zhí)行《寶安地產(chǎn)品牌管理手冊（IS）》，以“寶安大廈”為“旗幟品牌”對上海寶企、寶安物業(yè)、寶安大酒店實(shí)施品牌整合、進(jìn)行有效維護(hù)，使各品牌呈現(xiàn)相互支持，充分利用企業(yè)現(xiàn)有品牌的價(jià)值和影響力來進(jìn)行品牌擴(kuò)張。估計(jì)到2005年時(shí)現(xiàn)在建酒店已基本可投入應(yīng)運(yùn)，這時(shí)市場的競爭將會(huì)呈現(xiàn)，且越趨激烈。2005年：寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3500萬元。2006年計(jì)劃：完成商業(yè)裙房約28000平方米的銷售任務(wù)，可望回收資金約50000萬元。（二）年度計(jì)劃1. 樓宇租售：2004年計(jì)劃：根據(jù)集團(tuán)的要求，完成上海寶安大廈1萬平方米的寫字樓銷售任務(wù)，估計(jì)回收資金16500萬元，并力爭超額完成。上海寶安物業(yè)要以寶安大廈物業(yè)管理為生存發(fā)展基礎(chǔ)，瞄準(zhǔn)高端物業(yè)管理目標(biāo)，提高精品意識(shí)，提升企業(yè)資質(zhì)，積極參與高端市場競爭，不斷拓展物業(yè)管理新項(xiàng)目。1. 樓宇銷售：寶安大廈的銷售是盤活公司資產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是公司的核心業(yè)務(wù)。目前可重點(diǎn)關(guān)注松江、寶山、嘉定、金山、南匯等區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，用足上海寶企員工的人脈資源，尋找房地產(chǎn)儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目。但仍有一些因規(guī)劃地疏漏，在地塊開發(fā)的“結(jié)合部”，留有一些被人遺忘的“邊角料”地塊。圈地的收益是很高的，但是圈地的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，如果所圈的地是沙漠，那么你將顆粒無收。7. 著重培養(yǎng)員工的視野高度，使員工成為崗位專家的同時(shí)，能從整體縱向來思考工作，在形成優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的同時(shí)，也能成為公司今后發(fā)展的骨干。3. 通過投資利潤率，投資回收期，凈現(xiàn)值，獲利指數(shù)，內(nèi)部收益率等指標(biāo)綜合分析，對長期投資項(xiàng)目進(jìn)行決策評(píng)價(jià)。1. 繼續(xù)加大銷售力度，目標(biāo)出售15000平米，增加酒店收入至4500萬，適當(dāng)新貸2000萬（短期），歸還舊貸款本金13000萬，降低資產(chǎn)負(fù)債率。第三步：2006年，作為從生存到持續(xù)成長的最后1年，也作為從利潤成長到管理成長的第2個(gè)三年計(jì)劃的準(zhǔn)備階段，是較關(guān)鍵的1年，在前2年的工作基礎(chǔ)上，計(jì)劃加強(qiáng)在資金需求量預(yù)測，最佳資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)杠桿，項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)方面的工作能力提高。同時(shí)提高股東權(quán)益，深入優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。可以為上海公司的短、平、快的開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，進(jìn)一步健全內(nèi)部制度，培養(yǎng)，鍛煉團(tuán)隊(duì)，加深凝聚力，提高戰(zhàn)斗力。措施：通過職業(yè)培訓(xùn)、員工利用業(yè)余時(shí)間參加社會(huì)辦學(xué)專業(yè)繼續(xù)教育、專業(yè)職稱考試、評(píng)定，結(jié)合平時(shí)工作中的主管的傳、幫、帶作用，不定期的組織形式靈活的工作交流會(huì)，年內(nèi)使各個(gè)崗位都能對本職工作應(yīng)付自如，并對其他相關(guān)工作有所了解。年內(nèi)要將該項(xiàng)工作合理化，制度化。措施：每月編制應(yīng)收債權(quán)分析，從帳齡，結(jié)構(gòu)，周轉(zhuǎn)次數(shù)、期等指標(biāo)著手分析，結(jié)合計(jì)劃，預(yù)測，嚴(yán)格控制應(yīng)手帳款的規(guī)模及回收周期，確保資金回收率，提高資金周轉(zhuǎn)速度。（二）年度計(jì)劃以下具體闡述2004－2006財(cái)務(wù)計(jì)劃的三步走戰(zhàn)略：第一步：2004年是三年計(jì)劃的第一年，我們的工作重點(diǎn)將集中再一方面進(jìn)一步加大調(diào)整，鞏固和量力拓展已有陣地，加強(qiáng)成本控制力度，節(jié)能降耗，在2003年度的基礎(chǔ)上，增加售樓10000平米，繼續(xù)降低虧損，基本上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收支平衡，改善部分財(cái)務(wù)指標(biāo)，結(jié)束為生存而經(jīng)營的階段，并同時(shí)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)、帶領(lǐng)出一個(gè)有頭腦，有思路，肯吃苦，能適應(yīng)市場瞬息萬變的團(tuán)隊(duì)，為今后的發(fā)展提供人才儲(chǔ)備，完善已有財(cái)務(wù)制度，適當(dāng)引進(jìn)新的財(cái)務(wù)管理理念，以適應(yīng)企業(yè)和市場的變化。3. 2006年是三年發(fā)展規(guī)劃全面體現(xiàn)效果的一年，通過三年的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)步入良性軌道。要擴(kuò)大地產(chǎn)經(jīng)營，年開發(fā)增量控制在上年度開發(fā)量地10％～30％，形成土地開發(fā)，出售、轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、再進(jìn)行新的項(xiàng)目開發(fā)的滾動(dòng)發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)而達(dá)到逐漸步入良性發(fā)展的上升通道。目前上海市內(nèi)可購置的地塊極少，且價(jià)格已到瓶頸，而到“一城九鎮(zhèn)”或上海周邊的長三角地區(qū)，尋找有潛質(zhì)的地塊，突破地域?qū)嵤┎①彺笥锌蔀?；?）聯(lián)：即業(yè)內(nèi)合作，以出資控股方式，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，與中小房產(chǎn)商聯(lián)合開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目；（3）并：即廉價(jià)接收，對資金運(yùn)作精疲力竭的中小項(xiàng)目，從容地廉價(jià)收購。2. 經(jīng)營策略：首先要找準(zhǔn)機(jī)會(huì)并購因資金鏈條斷裂的樓盤或地產(chǎn)項(xiàng)目。 2006年目標(biāo)1. 繼續(xù)完善對寶安大廈的開發(fā)經(jīng)營，提升酒店品質(zhì)，在軟件上狠下功夫，內(nèi)部挖潛，名副其實(shí)；物業(yè)管理走出寶安大廈；樓宇出租為主，同時(shí)加大銷售力度，出售樓宇15000平方米。2. 年底前爭取用部分主營業(yè)務(wù)收入為資金，購置3000萬元的土地使用權(quán)，并以地產(chǎn)抵押方式貸款5000萬元，整體開發(fā)8000萬元左右的項(xiàng)目，為下一步的房地產(chǎn)滾動(dòng)開發(fā)打下基礎(chǔ)。即加強(qiáng)內(nèi)部的管理和改革，趨利避害、把握商機(jī)，全面、穩(wěn)步、著眼于長遠(yuǎn)地提升上海寶企地核心競爭力。當(dāng)然，考慮到國內(nèi)市場中仍以南方的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，客源也比較豐富，而寶安集團(tuán)又來自南方的深圳，所以，從小概念上可以做成“深圳人的家”，再稍稍擴(kuò)大一點(diǎn)，可以定位成“廣東或南方人的家”，從而使目標(biāo)市場在相同的文化背景下產(chǎn)生歸屬感、親近感和認(rèn)同感。雖然有寶安集團(tuán)作為堅(jiān)實(shí)的后盾，又在十多年的發(fā)展過程中汲取了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，但是，成熟的市場環(huán)境作為一把“雙仞劍”，以市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則使我們看到了客觀存在的阻礙。按照公司目前的費(fèi)用控制情況，廣告費(fèi)用的投入既不合實(shí)際，還可能對今后的市場競爭帶來較大的不利因素。 企業(yè)品牌管理分析從目前的現(xiàn)狀來看，上海寶安在區(qū)域市場中尚不具備品牌優(yōu)勢，缺乏固定、成熟的國際銷售網(wǎng)絡(luò)。它能有效地溝通各部的經(jīng)營狀況，針對取得的成績和面臨的問題及時(shí)做出反應(yīng)，并為企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃提供參考依據(jù)。一方面，是要對現(xiàn)有客戶的資料集中進(jìn)行歸檔、分析和管理，提供妥善的售后服務(wù)，并為下一階段公司的各項(xiàng)工作提供依據(jù)；另一方面，又必須通過有效的宣傳和相關(guān)措施，適時(shí)適量地開發(fā)新客戶，建立良好的知名度和美譽(yù)度，從而形成一定規(guī)模的品牌效應(yīng)。 企業(yè)客戶管理分析從2001年下半年開始，浦東的寫字樓市場因?yàn)檫^江隧道和大橋不再收費(fèi)、地鐵開通等緣故一直都比較熱。這兩年公司特別重視制度建設(shè)，但是制度建立起來了還得要嚴(yán)格執(zhí)行。 企業(yè)人力資源分析上海寶安公司既然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)的一體化，那么勢必會(huì)面臨人力資源本土化的問題?，F(xiàn)如今，上海公司已經(jīng)確立了以“寶安大廈”為“旗幟品牌”，整合上海寶企、寶安物業(yè)、寶安大酒店三者之間的優(yōu)勢，實(shí)施酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)的一體化經(jīng)營。國外房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道很廣，在美國，７０％的開發(fā)資金來自民間；而內(nèi)地學(xué)的是香港模式，銀行貸款資金占整個(gè)融資資金的９０％以上，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的嚴(yán)重依賴。從今年的發(fā)展態(tài)勢來看，現(xiàn)金需求量為8367萬元，再加上貸款還本13500萬，共需21867萬，現(xiàn)金流仍舊主要用于銀行貸款的還本付息。所以說，市場知名度和美譽(yù)度不高，使我們在競爭環(huán)境中處于劣勢。它1991年正式立項(xiàng)，在1992年這一項(xiàng)目應(yīng)該說還是占有天時(shí)地利的，如果當(dāng)年能夠動(dòng)工，1993年抓緊銷售，到1994年就有可能賣出一半，資金就會(huì)很充裕。比如隔壁的齊魯大廈，開業(yè)不到一個(gè)月，價(jià)格就上到800元以上，它的規(guī)模和我們差不多，設(shè)施檔次還比不上我們，但是報(bào)價(jià)很有“底氣”，關(guān)鍵就在于有一個(gè)國際銷售網(wǎng)絡(luò)在給它做支撐，兩百多間房根本就沒有什么問題，加上它的政府背景（由山東省政府投資），內(nèi)地市場就定在山東省。例如，總臺(tái)接待采用座姿式“一對一”服務(wù)，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，增強(qiáng)賓客信息的私密性；又如，為入住酒店的賓客提供免費(fèi)水果及免費(fèi)洗燙襯衣壹套等等11項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，都樹立了良好的產(chǎn)品特色。 企業(yè)產(chǎn)品特色分析上海寶安大廈是邊租邊建的，先把低區(qū)建好投入使用后再建高區(qū)，最后整體驗(yàn)收。12月19日，上海寶安大廈隆重奠基——這座被寶安人寄予無限厚望的大廈，不僅被視為寶安集團(tuán)在上海的標(biāo)志性建筑物，也在此后很長一段時(shí)間里被視為反映寶安集團(tuán)經(jīng)營狀況的晴雨表。一方面，經(jīng)過4年多的運(yùn)作，寶安物業(yè)已經(jīng)積累了一定的管理高端物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，錘煉了一批物業(yè)管理骨干人員；另一方面，管理資質(zhì)偏低、管理面積小、管理種類少、公司知名度低，以及員工隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)偏大、文化水平偏低、具有專業(yè)技術(shù)職稱人員偏少等狀況又是不爭的事實(shí)。項(xiàng)目開發(fā)與酒店經(jīng)營最大的不同，或者說房地產(chǎn)行業(yè)與服務(wù)行業(yè)最大的不同，就在于“服務(wù)意識(shí)”。由于近期國家對包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的投資過熱現(xiàn)象進(jìn)行了宏觀調(diào)控，出臺(tái)并準(zhǔn)備出臺(tái)一系列包括提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高和上浮利率等財(cái)政緊縮政策，貸款難度較往年大幅度增加，從而決定了2004年房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作將不會(huì)一帆風(fēng)順。再加上貸款還本13500萬，共需21867萬，現(xiàn)金流上的主要壓力是銀行貸款的還本付息。2003年寶安大廈順利通過竣工驗(yàn)收，拿到大廈產(chǎn)權(quán)證，出租率達(dá)95%，企業(yè)公司虧損繼續(xù)降低，物業(yè)公司收入和利潤穩(wěn)步上升，寶安大酒店在非典過后如期開業(yè)經(jīng)營，使得整個(gè)上海公司的虧損有所下降，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也有不同程度地提升，為今后的生存和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在公司決策層的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，公司上下團(tuán)結(jié)一致，為創(chuàng)造美好的明天奮斗不懈。這種“千軍萬馬過獨(dú)木橋”的競爭環(huán)境，決定了未來三年內(nèi)的競爭焦點(diǎn)將圍繞著“國際化”三個(gè)字來展開。 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)未來三年期間的競爭態(tài)勢預(yù)測 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)未來三年期間競爭的主要特征金融貿(mào)易區(qū)獨(dú)有的區(qū)位特征決定了陸家嘴地區(qū)未來三年的競爭將更為集中在開發(fā)商實(shí)力、銀行信貸能力和資金保證。目前小陸家嘴甲級(jí)寫字樓租金仍舊保持在較高的水平線上，一些樓宇盡管開出了日租金每平方米建筑面積1美元以上的高價(jià)，但上門求租者還是絡(luò)繹不絕。 上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)啟動(dòng)十余年來，平均每12天就崛起一幢約30層高的大樓。因此，陸家嘴地區(qū)房產(chǎn)市場的主要份額將不會(huì)集中在住宅，而是符合金融貿(mào)易區(qū)位特征的寫字樓和滿足成熟配套要求的相關(guān)設(shè)施。這些求購者中，有跨國公司、國內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，還有一些民營企業(yè)和個(gè)人投資者，他們的理由是：陸家嘴商務(wù)樓價(jià)格始終維持在每平方米2000－3000美元，也許是最值