【正文】 (5) 對(duì)新材料、新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報(bào)設(shè)計(jì)部、工程部、成本部等，通過(guò)試驗(yàn)和鑒定后，才可應(yīng)用到工程上。門窗施工樣板能進(jìn)一步檢驗(yàn)門窗設(shè)計(jì)中還存在哪些問(wèn)題，并能及時(shí)暴露安裝中存在的問(wèn)題。外墻材質(zhì)對(duì)外墻效果影響至關(guān)重要，確認(rèn)過(guò)程可能來(lái)回反復(fù)多次，確認(rèn)周期較長(zhǎng)，有時(shí)甚至還可能更改已確定的材料樣板。材料樣板是合約分判的基礎(chǔ)，一般需材料樣板確定后方可分判；施工樣板是施工的依據(jù)，大面積施工一般以確定的施工樣板為參照。 （3）外架方案 重點(diǎn)復(fù)核外架受力安全計(jì)算，檢查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否滿足項(xiàng)目發(fā)展要求及售樓要求。同時(shí)通過(guò)技術(shù)交底，將本工程的重要部位及關(guān)鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達(dá)給現(xiàn)場(chǎng)工程師及施工單位，便于現(xiàn)場(chǎng)控制及實(shí)施。木門要求采用成品木門。（3）土建方面 鋼筋馬凳要求帶塑料套，樓板分布筋底部要求墊成品塑料墊塊，屋面結(jié)構(gòu)澆注要求原漿壓光，室內(nèi)非衛(wèi)生間部位地坪施工前均要求閉水試驗(yàn) 24 小時(shí)，門窗邊要求分兩次塞縫，外墻要求做淋水試驗(yàn)等。 合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求 在各項(xiàng)招標(biāo)工作開(kāi)始之前，需要將我司關(guān)于本招標(biāo)項(xiàng)目的成功做法及特別要求以招標(biāo)要求的方式提出。一般來(lái)說(shuō)，在凸窗部位分體機(jī)采取上供上的關(guān)系空調(diào)管線相對(duì)短些，對(duì)外立面的影響小一些。 （3）過(guò)往項(xiàng)目成功做法或經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的借鑒。② 戶外設(shè)計(jì) 樓梯間/電梯廳：門牌號(hào)及門鈴有無(wú)考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中35 / 49有無(wú)預(yù)留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等； 大堂/電梯廳：有無(wú)考慮信報(bào)箱及可視對(duì)講機(jī)等。34 / 49第 8 章 工程質(zhì)量策劃 工程質(zhì)量策劃內(nèi)容 設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善通過(guò)內(nèi)部圖紙會(huì)審的形式開(kāi)展這一工作，圖紙會(huì)審分兩階段進(jìn)行，在確定總包前，由設(shè)計(jì)部組織項(xiàng)目部、發(fā)展部、客服部等部門對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)部會(huì)審，主要是審查設(shè)計(jì)的功能性、舒適性、效果及規(guī)范方面的問(wèn)題；在總包單位進(jìn)場(chǎng)后，由工程部（項(xiàng)目部）組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總包等單位對(duì)圖紙進(jìn)行外部會(huì)審，主要是解決涉及施工方面錯(cuò)、漏、碰、缺等問(wèn)題。中標(biāo)單位收款時(shí)提交全額工程稅務(wù)發(fā)票予建筑。（6）置地收取中標(biāo)單位合同金額 10％的履約保證金，若發(fā)生質(zhì)量、安全、進(jìn)度、勞資糾紛等事故，中標(biāo)單位未及時(shí)妥善處理而需建筑出面處理時(shí)，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主補(bǔ)償給建筑或由建筑從中標(biāo)單位工程款中扣除。（4）防水材料、外腳手架、塔吊、施工電梯/物料提升機(jī)/井架等需在當(dāng)?shù)卣块T備案的材料供應(yīng)、設(shè)備租賃合同及專業(yè)分包合同由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)談判，建筑出面簽署備案合同。（2）中標(biāo)單位自行負(fù)責(zé)就本工程承包內(nèi)容與利潤(rùn)中心的合同談判，合同金額為人民幣 元；中標(biāo)單位并對(duì)最后的結(jié)算價(jià)格（包含需建筑配合采購(gòu)部分） 、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等所有總包責(zé)任向置地利潤(rùn)中心負(fù)責(zé)。 變更洽商流程：總包單位代表建筑在施工單位一欄簽字，其他程序與我公司其他工程相同。 管理流程 印章管理建筑的公章、財(cái)務(wù)專用章、發(fā)票專用章及銀行賬戶印鑒由利潤(rùn)中心向工程管理部31 / 49辦理領(lǐng)用備案手續(xù)后使用。要根據(jù)圖紙進(jìn)行修改甲購(gòu)材料設(shè)備清單序號(hào) 編號(hào) 材料（設(shè)備）名稱 序號(hào) 編號(hào) 材料（設(shè)備）名稱1室外工程的環(huán)境雕塑、小品、體育、游戲、休閑設(shè)施等3 室外木制構(gòu)件工程2 消防報(bào)警設(shè)備 4 室外特種石材29 / 49甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單序號(hào) 編號(hào) 材料（設(shè)備）名稱 序號(hào) 編號(hào) 材料（設(shè)備）名稱一 建筑裝飾材料 一 建筑裝飾材料1 住宅外墻磚 20 鋁型材2 會(huì)所外墻磚 21 鋁合金門窗玻璃3 電梯廳及前室地磚 22 五金配件4 電梯廳及前室墻磚5 架空層地磚 二 安裝材料6 架空層墻磚 23 母線槽7 玻璃磚 24 電纜橋架（A*B ）8 泳池專用瓷磚 25三箱（電表、照明、動(dòng)力）9 室外鋪地水泥磚 26 應(yīng)急照明10 室外石材 27出口指示燈（單、雙面）11 外墻涂料 28 風(fēng)機(jī)12陽(yáng)臺(tái)欄桿及防腐涂料工程29 潛污泵13 入戶門 30 泡沫罐14 電梯前室門 31 減壓閥15 管井門 32 消火栓16 入戶門鎖 33 開(kāi)關(guān)插座17 防火卷簾 34 PVC 電線管18 屋面保溫材料 35電梯廳、住宅大堂燈具19 鋼制防火門 36 廚房煙道30 / 49第 7 章 牌照使用管理策劃 管理模式的特點(diǎn) 使用自有總包牌照管理模式的優(yōu)點(diǎn) 縮短開(kāi)發(fā)總工期。28 / 49 分包工程與部品招標(biāo)對(duì)于小區(qū)內(nèi)市政配套工程：供水、供電、燃?xì)狻⒂芯€電視工程，應(yīng)盡可能采取“貨比三家”招標(biāo)、比價(jià)方式確定承建商、供應(yīng)商；部分配套工程由于受到社會(huì)資源的限制，可以直接委托，但費(fèi)用審核和管理仍服從統(tǒng)一協(xié)調(diào)；項(xiàng)目部應(yīng)盡可能直接與市政配套主管部門溝通，充分了解、理解各配套主管部門的業(yè)務(wù)操作流程和規(guī)定，做到“有章可循” ，避免信息不對(duì)稱帶來(lái)的被動(dòng)局面，防止人為操作。勞務(wù)班組來(lái)源地為川、贛、皖可考慮加分。4) 項(xiàng)目經(jīng)理近三年來(lái)在武漢市施工企業(yè)質(zhì)量與安全業(yè)績(jī)考核中無(wú)重大不良記錄。根據(jù)項(xiàng)目的工程規(guī)模、特點(diǎn)、工期、質(zhì)量等方面綜合考慮，應(yīng)保證入圍的單位具備相應(yīng)的業(yè)績(jī)實(shí)力和配合意識(shí)，在市場(chǎng)上信譽(yù)優(yōu)良，有類似的工程規(guī)模經(jīng)驗(yàn)。若出圖及招標(biāo)按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，多層區(qū)域 2022 年 10 月 1 日前可完成主體結(jié)構(gòu)施工。 一期總體進(jìn)度安排 ****公園展示區(qū)及一期開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制說(shuō)明售樓處 2022 年 5 月 1 日完工對(duì)外展示，DC2樓實(shí)體樣板房 2022 年 10 月 1 日完工對(duì)外展示，高層實(shí)體樣板房 2022 年 4 月份完工對(duì)外展示。工程進(jìn)度獎(jiǎng)原則上按設(shè)定的各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)來(lái)分階段給付獎(jiǎng)金，每按時(shí)完成一個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)給付一次進(jìn)度獎(jiǎng)。（3）在編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證施工進(jìn)度計(jì)劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計(jì)劃滯后。隨著施工進(jìn)度計(jì)劃策劃的調(diào)整，項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃也需要定期進(jìn)行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度。項(xiàng)目部根據(jù)售樓區(qū)域的要求及時(shí)跟進(jìn)滿足售樓區(qū)域開(kāi)放區(qū)域的封閉管理。 場(chǎng)內(nèi)土方平衡協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測(cè)算，優(yōu)化方案；根據(jù)總平圖中最終場(chǎng)地標(biāo)高、現(xiàn)有場(chǎng)地標(biāo)高及地下室開(kāi)挖的體量，支護(hù)方式及回填土方量等可以估算出挖方量及填方量，確定場(chǎng)內(nèi)土方平衡方案。 臨時(shí)用電布置臨時(shí)用電從月湖大道上的 10KVA 高壓線接入，從接駁點(diǎn)至一期用地約 340 米遠(yuǎn)，臨時(shí)變壓器的安裝要綜合考慮整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的臨時(shí)用電需求，同時(shí)還要考慮節(jié)約成本，避免多次搬遷對(duì)工期的影響。臨時(shí)排污布置：辦公及生活區(qū)的排污接入船校排污管網(wǎng)，一期生產(chǎn)污水及雨水排入***路上的市政排水管網(wǎng)，管徑 DN300mm。 臨時(shí)用水及雨、污水排放布置臨時(shí)生產(chǎn)及生活用水布置：臨時(shí)用水從琴臺(tái)路上的市政給水管網(wǎng)接入，管徑DN50mm，主供水管沿 B、C 地塊東側(cè)的臨時(shí)圍墻布置；在接入口裝一總水表，然后接入一期場(chǎng)地分為三路接入各總包單位，各裝一分水表。一期工程按照三個(gè)標(biāo)段兩家總包單位進(jìn)行臨建區(qū)布置，臨時(shí)辦公及生活區(qū)均布置在三期場(chǎng)地上，業(yè)主辦公區(qū)域已規(guī)劃好，正在施工中；其它兩家總包單位的辦公及生活區(qū)由業(yè)主指定用地范圍，由兩家總包單位自行布置，但布置方案須滿足業(yè)主單位現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理的要求，并報(bào)業(yè)主審批。路幅寬度均為 6m。18 / 49第 4 章 施工總平面布置 布置原則各項(xiàng)目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬(wàn)別，再加上設(shè)計(jì)方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對(duì)性很強(qiáng)，差異性較大，通用的原則并不多。政府專營(yíng)分包工程，如供電、燃?xì)獾扔蓸I(yè)主直接對(duì)分包進(jìn)行管理。三方協(xié)議文本在總承包招標(biāo)時(shí)一并提供。項(xiàng)目的合約總體結(jié)構(gòu)形式如下圖所示：16 / 4管道遷移環(huán)境檢測(cè)工程監(jiān)理雕塑工程17 / 49 總承包管理范圍和管理深度總承包工作范圍包括兩種形式：（1）總承包只管理樓棟以內(nèi)以及出外墻一定距離的范圍；（2）總承包管理樓棟以內(nèi)及室外總體等全部范圍，即管理紅線以內(nèi)的工程。前期提到的專變出線工程，由于在總承包招標(biāo)時(shí)相應(yīng)的圖紙尚不能提供，建議納入業(yè)主指定分包，圖紙確定后由業(yè)主招標(biāo)確定施工單位，總包單位視情況可參與投標(biāo)報(bào)價(jià)。在招標(biāo)文件中明確，分包單位由業(yè)主選擇確定后，再與總承包單位簽訂施工合同。土建方面，除主體土建工程外，還包含以下內(nèi)容：（1）土方工程：直接納入總承包工作內(nèi)容，在總承包招標(biāo)時(shí)確定。第三標(biāo)段：A 區(qū)地庫(kù)之外的高層建筑。 根據(jù)場(chǎng)地移交的先后順序?？偣?6 棟高層單體建筑、6 棟多層單體建筑及二個(gè)地下室總計(jì)約 6 萬(wàn)平方米。在管理模式上，比直接發(fā)包的總承包模式復(fù)雜，項(xiàng)目部自身需要組織較強(qiáng)、較多的工程管理人員；在管理流程上，該管理模式在各城市公司剛剛開(kāi)始使用，需要有一個(gè)熟悉、探索的過(guò)程，管理過(guò)程中，會(huì)遇到一些新問(wèn)題，管理流程需要不斷完善。管理流程還不盡完善、項(xiàng)目人員的組建逐步形成。 銷售配合銷售配合的難點(diǎn)主要是工程要保證營(yíng)銷順利推進(jìn)。地質(zhì)條件復(fù)雜，(事后評(píng)估時(shí)大家一致認(rèn)為此部分風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估嚴(yán)重不足??！)基坑支11 / 49護(hù)方案的選用是否適當(dāng)及支護(hù)的施工質(zhì)量均較重要。 對(duì)合作單位的管理本工程的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，進(jìn)度較緊，分期開(kāi)放展示區(qū)，合作單位較多，要求合作單位的配合和投入較多，如何對(duì)這些合作單位進(jìn)行有效的管理是本項(xiàng)目工程管理的難點(diǎn)。臨時(shí)用水：臨時(shí)用水只能從琴臺(tái)路上的市政給水管網(wǎng)接入，用水要考慮整個(gè)三期開(kāi)發(fā)的用水量，如何做到少改管線，滿足用水需求，也需全盤考慮。 總平面布置總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度緊，樁基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為 07 年 12 月 15 日，多層要求在 08年 10 月 1 日前達(dá)到開(kāi)盤條件，所以項(xiàng)目各個(gè)部門之間（工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、報(bào)批報(bào)建）一定要做好搭接工作，不能有任何延誤。場(chǎng)區(qū)外附近無(wú)現(xiàn)成的排水管網(wǎng)。 場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境整個(gè)項(xiàng)目用地按城市規(guī)劃道路分為兩塊，西側(cè)地塊先行開(kāi)發(fā)，為 A 地塊；東側(cè)地塊較大，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及方案設(shè)計(jì)，分為兩個(gè)獨(dú)立小區(qū)，分為兩塊用地，北側(cè)為B 地塊，南側(cè)為 C 地塊； C 地塊南側(cè)設(shè)計(jì)有 6 棟多層住宅與 A 地塊一起先行開(kāi)發(fā)，為一期工程。本項(xiàng)目計(jì)劃分為一、二、三期開(kāi)發(fā)，一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：建設(shè)一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo) 單位總建設(shè)用地面積 54034 ㎡總建筑面積 152081 ㎡地上建筑面積 119890 ㎡住宅建筑面積 112270 ㎡高層住宅計(jì)容面積 92984 ㎡高層住宅不計(jì)容面積 1978 ㎡其中多層住宅面積 17307 ㎡公共配套建筑面積 7620 ㎡商業(yè) 4500 ㎡8 班幼兒園 2400 ㎡其中其中其中其他配套 720 ㎡6 / 49地下建筑面積（不計(jì)容） 32192 ㎡住宅地下部分面積 5858 ㎡住戶地下室面積 2520 ㎡自行車車庫(kù)面積 1015 ㎡其他其他 2322 ㎡其中地下車庫(kù)面積 26334 ㎡計(jì)容總建筑面積 117911 ㎡容積率 建筑占地面積 12637 ㎡建筑密度 %居住戶數(shù) 1128 戶居住人數(shù) 3610 人機(jī)動(dòng)車停車位數(shù) 643 輛地上停車位數(shù) 70 輛其中 地下停車位數(shù) 573 輛自行車停車面積 1015 ㎡地上停車面積 0 ㎡其中 地下停車面積 1015 ㎡一期總建設(shè)用地面積 54034 ㎡，總建筑面積 152081 ㎡，其中地上建筑面積119890 ㎡，地下建筑面積 32191 ㎡，由六棟 5 層多層住宅和六棟 33 層高層住宅（4樓待定）及部分 2 層商鋪組成?？傆玫孛娣e為 公頃。1 / 49華潤(rùn)置地項(xiàng)目基地位于**新區(qū)北端，與漢江相鄰，其地處市中心，距離現(xiàn)有的中心的***商圈、**的***商圈、**金融一條街、****中央商務(wù)區(qū)都只有 36 公里距離，車行 68分鐘可到達(dá)。工程名稱：華潤(rùn)置地每地塊形狀呈較規(guī)則四邊形，A 地塊南北長(zhǎng)約 163 米，東西寬約 189 米；B 地塊南北長(zhǎng)約 100 米，東西寬約 244 米；C 地塊南北長(zhǎng)約 322 米，東西寬約 213 米。給水需從琴臺(tái)路上的市政給水管網(wǎng)接駁，污水排放也需排至琴臺(tái)路上的市政排水管網(wǎng)，現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃路（景觀大道）下有 DN300 排水管。需要和政府、行業(yè)部門溝通、合作的，各部門一定要提前準(zhǔn)備，避免因外部協(xié)調(diào)延誤而耽誤開(kāi)發(fā)進(jìn)度?？偲矫娌贾么嬖谝韵聨状箅y點(diǎn)： 臨時(shí)辦公及生活區(qū)設(shè)置：項(xiàng)目占地面積大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，分三期開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)周期約 6 年時(shí)間，臨時(shí)辦公及生活區(qū)的布置要綜合考慮整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)合理布置，達(dá)到既能節(jié)約成本又能滿足開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的正常生產(chǎn)和生活。臨時(shí)排水：現(xiàn)場(chǎng)排水不暢，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)成形的排水管網(wǎng)，排水只能排至琴臺(tái)路上的市政雨水管網(wǎng)，則場(chǎng)地內(nèi)的污水需先進(jìn)行沉淀，設(shè)置沉淀池；生活污水排到西側(cè)船校污水管網(wǎng)。 市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的管理難點(diǎn)目前受政府宏觀調(diào)整房地產(chǎn)政策影響，房?jī)r(jià)有可能不再上漲，大幅下跌的可能性存在?，F(xiàn)在農(nóng)民工維權(quán)意識(shí)提高,工資看漲，且農(nóng)民工資源短缺，工程的施工人工成本較前兩年有一定幅度的提高，故工程的總體成本較兩年前不同。因此項(xiàng)目工