【正文】 步驟B：算清消費(fèi)者同意付出的成本設(shè)計(jì)，才能確保項(xiàng)目的最終成功?！　“l(fā)展商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)得土地，找來(lái)規(guī)劃師、建筑設(shè)計(jì)師，憑籍他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、靈感和經(jīng)驗(yàn)，搞出來(lái)一個(gè)小區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方案，然后施工，然后上市銷(xiāo)售，一切看起來(lái)那么自然、順理成章。COMMUNICATIONS（溝通）最后忘掉促銷(xiāo)，用服務(wù)用你的產(chǎn)品去與顧客溝通，打動(dòng)他們作出最后決策?！　?C理論運(yùn)用于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，可以依照如下程序：CONSUMER（顧客）如果你有一塊土地，請(qǐng)先不要急于考慮建造什么樣的產(chǎn)品，而要先去尋找你的顧客，了解他們需要什么樣的房屋，容量有多大，他們的購(gòu)買(mǎi)力如何?！　》康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的4C策略　　lggo年，美國(guó)的勞特朋教授提出了配置完整的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)溝通系統(tǒng)是十分必要的。其表現(xiàn)為對(duì)許多經(jīng)營(yíng)配銷(xiāo)業(yè)務(wù)的獨(dú)立房地產(chǎn)企業(yè)及其服務(wù)的特定市場(chǎng)所承擔(dān)的重大共同義務(wù)；還表現(xiàn)為對(duì)構(gòu)成這樣一種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的一系列方針和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所承擔(dān)的義務(wù)。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的形成過(guò)程與房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)的方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要手段。本手冊(cè)不拘泥于概念的闡釋?zhuān)菑姆康禺a(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)戰(zhàn)模式出發(fā)，為發(fā)展商解決現(xiàn)實(shí)難題、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，提供全方位的解決方案。4．準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)時(shí)不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望…生活型態(tài)平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。10萬(wàn)人一多寡如另如新婚市場(chǎng)、單身市場(chǎng)、老入市場(chǎng)等。6人、2人、（2）社會(huì)階層的地位有高低。教育　　區(qū)分為小學(xué)、中學(xué)、專(zhuān)科、大學(xué)、研究生等學(xué)歷。而書(shū)所得劃分為年八二萬(wàn)、三萬(wàn)、四萬(wàn)……八萬(wàn)……十萬(wàn)……等時(shí)，則所得區(qū)隔更乒細(xì)分與威力。隨著女權(quán)運(yùn)動(dòng)的高漲與女性經(jīng)濟(jì)能力的不斷提升，在行銷(xiāo)企劃時(shí)，除了對(duì)傳統(tǒng)男性特質(zhì)的訴或外，愈來(lái)愈需要對(duì)女性的觀點(diǎn)與特質(zhì)作毅穎的計(jì)劃與訴求。第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略其二，有時(shí)，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者更好，或與它同樣好。以競(jìng)爭(zhēng)者定住　　在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競(jìng)爭(zhēng)者的定位都被直接或間接地作為參考。希望通過(guò)模特或名人與產(chǎn)品聯(lián)系趕來(lái)，并能通過(guò)他們的特征和形象來(lái)影響產(chǎn)品形象。在產(chǎn)品類(lèi)別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會(huì)將價(jià)格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。customer新近推出的浦東“新世紀(jì)花苑”就是開(kāi)發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，制定了一個(gè)合理的價(jià)格，其結(jié)果既保證了消鉆者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源來(lái)求的產(chǎn)品，以保證市場(chǎng)的供求平衡。（2）、品質(zhì)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。如果用一種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場(chǎng)，就沒(méi)有必要把它們分開(kāi)。 精要A：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)則第三，操作手法的連貫性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。營(yíng)銷(xiāo)手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。兩個(gè)月后，定位為“孩子們成長(zhǎng)的地方”，集中表現(xiàn)其配套齊全的特點(diǎn)?？傊轿蝗^(guò)程地體規(guī)定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營(yíng)銷(xiāo)和全程策劃。比如說(shuō)上述廣州某定位為環(huán)保家園的小區(qū)，環(huán)保這一功能性定位應(yīng)該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達(dá)到環(huán)保專(zhuān)家測(cè)定的人均50平方米的草地？小區(qū)的整體利用率及室內(nèi)空間利用率是否合理，是否出現(xiàn)因車(chē)占人道而減少住戶活動(dòng)空間的現(xiàn)象？在戶型設(shè)計(jì)上有否出現(xiàn)過(guò)道廳面積大小，開(kāi)門(mén)太多利用率不高或是陽(yáng)臺(tái)深度大小而不實(shí)用，造成浪費(fèi)？其它因素如油煙排放、通風(fēng)采光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環(huán)保角度考慮。誤區(qū)B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱(chēng)定位 　　一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃人員，經(jīng)過(guò)一番討論、研究篩選后，以為為樓盤(pán)找到了個(gè)漂亮的口號(hào)就大功告成，而沒(méi)去細(xì)心衡量這是否一個(gè)貼切有力的定位，即使設(shè)計(jì)了一個(gè)準(zhǔn)確的定位，但沒(méi)能夠在整個(gè)策劃和營(yíng)銷(xiāo)中堅(jiān)定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計(jì)的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見(jiàn)人下來(lái)，或者是雷聲大雨點(diǎn)小的印象。其實(shí)兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場(chǎng)是指企業(yè)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分的領(lǐng)域；而市場(chǎng)定位則是指企業(yè)要把產(chǎn)品留在顧客心目中的位置和印象。這一點(diǎn)也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。因?yàn)樵谙愀?，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽(yáng)臺(tái)只有富人才有可能享用。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱(chēng)為目標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個(gè)單位，不到二個(gè)月銷(xiāo)售率為卯九樓賣(mài)得快價(jià)格也高，海悅?cè)A城的價(jià)格，比周邊樓盤(pán)價(jià)格每平方米高出一二千五。第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 分析A：樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標(biāo)準(zhǔn)就是樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。分析B：明確定位的市場(chǎng)沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來(lái)說(shuō)就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳入不可能去買(mǎi)，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無(wú)選擇?！　∵M(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。 　　進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而銷(xiāo)定目標(biāo)客戶，是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略 操作程序結(jié)合沒(méi)有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測(cè)結(jié)果?！　「鶕?jù)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后仍在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)延續(xù)該態(tài)勢(shì)，從而預(yù)測(cè)出今后一定時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)?！　?shù)學(xué)外推預(yù)測(cè)法，包括算術(shù)平均法、移動(dòng)平均法、最小二乘法、指數(shù)平滑法等；報(bào)告分兩種：一是一般性報(bào)告，其目的是簡(jiǎn)潔、明確地向各級(jí)管理、決策人員提供預(yù)測(cè)結(jié)果和市場(chǎng)活動(dòng)建議，并對(duì)預(yù)測(cè)過(guò)程和結(jié)果加以扼要說(shuō)明和簡(jiǎn)單論證；二是專(zhuān)門(mén)性報(bào)告，其讀者是市場(chǎng)研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說(shuō)明預(yù)測(cè)目標(biāo)、預(yù)測(cè)方法、資料來(lái)源、預(yù)測(cè)過(guò)程?！?duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性?！　。ㄈ┮蛩胤治觥∈袌?chǎng)預(yù)測(cè)目標(biāo)是指預(yù)測(cè)的具體對(duì)象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目的、房地產(chǎn)商品類(lèi)型、地域范圍及時(shí)間等。9．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論7．評(píng)估方法選擇（6）與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料；（2）工程預(yù)、決算資料；　反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。（7）房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境；（3）面積、層次、朝向；（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類(lèi)型等．1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。估價(jià)報(bào)告書(shū)的形式有自由式與定型式兩種。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書(shū)標(biāo)準(zhǔn)”等。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。在計(jì)劃中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到最后的確認(rèn)并用于計(jì)算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。操作五、綜合分析和估算4．拍照、錄像。（4）評(píng)定房屋成新。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對(duì)清楚。2.估價(jià)程序的操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘在估價(jià)中，有些必需的資料無(wú)法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得，可借助建筑開(kāi)發(fā)的原始資料來(lái)確定。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。 　　資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。2．初選估價(jià)方法和人員時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難?！　」纼r(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。③合并估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面：總之，估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。估價(jià)對(duì)象如果是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門(mén)牌號(hào)碼）、類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中，制定計(jì)劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。做好必要的準(zhǔn)備工作。如經(jīng)審查分析，不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快通知委托人并說(shuō)明理由。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。（3）估價(jià)的作業(yè)日期。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。不同的估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)的精度要求不同，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。（1）估價(jià)目的。除了評(píng)估申請(qǐng)書(shū)（委托書(shū)）以外，申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買(mǎi)方單獨(dú)委托評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明，設(shè)計(jì)和施工圖紙，使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理 　　進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，并填寫(xiě)評(píng)估委托書(shū)。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。納入整體營(yíng)銷(xiāo)方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)?；I措渠道密不可分。房地定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷(xiāo)策劃人員如何制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷(xiāo)售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專(zhuān)業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。）委托方的名稱(chēng)、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱(chēng)、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫(xiě)人員名單；（7）可行性研究的編寫(xiě)依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說(shuō)明。附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。j、相應(yīng)的附表。f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；b、市場(chǎng)調(diào)查和分析；也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。敏感系數(shù)可正可負(fù)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。C土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。成本測(cè)算　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。c供給預(yù)測(cè)　　供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況步驟C:我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。b、區(qū)域性因素分析　　一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫萢、宏觀因素分析　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)