農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考-wenkub.com
2025-06-18 21:53 本頁面
【正文】 middot。 [15]郭明瑞：《關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議》，《法學(xué)論壇》2007第1期?！ 11]王衛(wèi)國:《中國土地權(quán)利的法制建設(shè)》，中國政法大學(xué)出版社，2002年版?！ 7]靳相木：《中國鄉(xiāng)村地權(quán)變遷的法經(jīng)濟(jì)學(xué)研究》，中國社會科學(xué)出版社，2005年版。沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，2004年版?？倓t》，解亙譯，《北京大學(xué)出版社》，2004年版。 [29] 據(jù)2005年有關(guān)農(nóng)村居民戶計調(diào)查的資料顯示，%，引自柯炳生：《加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的若干思考》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》2007年第2期?！ 26] 這在農(nóng)村大學(xué)生就其家庭所有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承是否考慮其村民身份的問題上，意義重大。 [24] 徐致遠(yuǎn)：《宅基地租賃amp。 [21] 參見《土地管理法》第13條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。（參見王建平：《民法學(xué)》（上），四川大學(xué)出版社1994年版，第129頁。 [17] 與農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)相并列的概念，有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)，三者共同構(gòu)成農(nóng)民集體土地使用權(quán)這一概念體系。mdash。 [12] 賀剛飛：《關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的法律思考》，《大眾科技》2008年第8期。 [10] 梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》（第三版），法律出版社2005年版，第271280頁?！ 7] 陳龍業(yè)：《論農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)》，《湖南公安高等?？茖W(xué)校學(xué)報》2008年第3期?！ 5] 寧清同：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有條件流轉(zhuǎn)探析》，《河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報》2008年第3期。如1956年6月30日全國人大一屆三次全會通過的《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，1963年3月24日通過的《關(guān)于社員宅基地問題》，逐步確定了農(nóng)村宅基地使用的原則?！ 〗Y(jié)語 終上所述，筆者認(rèn)為我國今后立法核心應(yīng)當(dāng)是完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，漸進(jìn)式地允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。允許農(nóng)村房屋抵押有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更有利于解決農(nóng)民的資金短缺的現(xiàn)實困難。至于重新申請是需要嚴(yán)格規(guī)定的[28]，抵押給其他人致使宅基地使用權(quán)喪失的當(dāng)然不被允許再次申請獲得抵押權(quán)。[26] ?。ㄈ┺r(nóng)村宅基地上的抵押權(quán)設(shè)立 我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。[25]筆者認(rèn)為，既然宅基地使用權(quán)作為福利已經(jīng)分配給一戶村民，在該戶未消亡之時，其他的繼承人雖在理論上享有繼承利益，但受限于戶內(nèi)其他成員的生活所需，繼承當(dāng)暫時加以抑制。[24] 對于第一種情形，因宅基地的分配始終以戶為單位，該“繼承人”系一戶以內(nèi)則不發(fā)生繼承關(guān)系，由戶內(nèi)其他家庭成員享有宅基地使用權(quán)。宅基地自由流轉(zhuǎn)一旦被允許，勢必造成權(quán)利歸屬界定的混亂，引發(fā)交易沖突。這樣做的好處在于：一方面考慮了國家減輕農(nóng)村居民負(fù)擔(dān)的政策；另一方面又能夠約束居民多占、超占宅基地行為，進(jìn)而能夠節(jié)約土地資源，促進(jìn)宅基地的有效利用。傳統(tǒng)的理解是，這樣的結(jié)果是引發(fā)宅基地使用權(quán)的個別集中，出現(xiàn)“窮者無所居、富者多住宅[19]”的不和諧局面。因此，實化宅基地使用權(quán)而虛化集體所有權(quán)是一種比較妥切的制度路徑安排。作為所有人的村集體一方，在宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中理應(yīng)占據(jù)一定的位置。首先，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地[17]，在規(guī)劃范圍內(nèi)，農(nóng)村宅基地的自由轉(zhuǎn)讓并不會造成對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響。在宅基地上建造的房屋和利用宅基地建造房屋的使用權(quán)均包含著相應(yīng)的價值利益，允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，意味著承認(rèn)后一部分的價值，符合價值規(guī)律?！ 。ㄒ唬┺r(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，鑒于其用益物權(quán)的權(quán)利屬性，應(yīng)允許農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓所享有的宅基地使用權(quán)。[15]借用經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)家波斯納的觀點，“對一項資源的權(quán)利具有排他性和可轉(zhuǎn)讓性，那么價值就能最大化”。物權(quán)法的這一安排為農(nóng)村宅基地使用權(quán)實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，提供了法律上的可能。另一方面，《物權(quán)法》第155條規(guī)定，“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記后者注銷登記”。但是 “宅基地使用權(quán)”中是否包含收益的權(quán)能，則難以從該條文得以體現(xiàn)。若在法律規(guī)制層面上不對流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行規(guī)制，則有損于農(nóng)民享有的房屋所有權(quán)。根據(jù)所有權(quán)原理，所有權(quán)人對該物權(quán)有完全的處分權(quán)。前已提及，農(nóng)村宅基地使用權(quán)基本屬于無償設(shè)立，是農(nóng)村住宅社會保障制度的具體體現(xiàn)，但是農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)后，其社會保障使命即告完成，至于農(nóng)村村民是否親自享受其宅基地使用權(quán)上的利益，則另當(dāng)別論。用益物權(quán)人不僅可以排除一般的人對其行使用益物權(quán)行使的干涉，而且用益物權(quán)人在其權(quán)利范圍內(nèi)可以依據(jù)用益物權(quán)直接對抗物的所有權(quán)人對其權(quán)利的非法妨害。[9]因為提供了無期限的宅基地，農(nóng)村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護(hù)了農(nóng)村生活的穩(wěn)定。其次，宅基地使用權(quán)的用途具有限制性。但值得注意的是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的功能。[7]宅基地使用權(quán)人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施。[5]本文正是在這樣的情勢之下，擬對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作一些探討，以期對實踐有所助益?！ ?008年10月19日，十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡稱“決定”）
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