【正文】 三、項(xiàng)目具有一定的盈利能力經(jīng)過測算本項(xiàng)目的成本收益數(shù)據(jù)，進(jìn)行財務(wù)分析，從項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)償還能力和資金平衡能力來看，本項(xiàng)目可以獲得預(yù)期收益。 二、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 。公司資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率都在標(biāo)準(zhǔn)之上，信用風(fēng)險較小。2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境平穩(wěn)、寬松的基調(diào)已基本確立。以大片的綠化控制區(qū)為主要景觀界面，居住區(qū)綠化景觀系統(tǒng)由道路綠化、帶狀廊道綠化、組團(tuán)綠地和庭院綠地組成，形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)，極大地促進(jìn)了本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展。所以該項(xiàng)目有盈無虧。本方案中令：稅前利潤=銷售收入總成本費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅=0設(shè)臨界點(diǎn)的總成本用為那么求解得（）該結(jié)果說明如果總成本費(fèi)用增加，項(xiàng)目的稅前利潤為零設(shè)臨界點(diǎn)綜合銷售單價變化率為那么該結(jié)果說明綜合銷售單價下降，其它條件不變，本項(xiàng)目的稅前利潤率為零。一、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析。 （FIRR），從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于ic的，因此項(xiàng)目是可行的。序號項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期121收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5利潤總額 6所得稅 7稅后利潤 。項(xiàng)目計(jì)算期12商品房0%0100%13000停車位0%0100%2250總計(jì)0%0100%15250三、銷售稅金及附加序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)121銷售收入2銷售稅金及附加%營業(yè)稅%城市維護(hù)建設(shè)稅%教育費(fèi)附加%印花稅%四、土地增值稅序號項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果說明1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額開發(fā)成本成本：（一）+（二）+（三）+（四）開發(fā)費(fèi)用（五）+（六）+（七）+（八）銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目*20%3增值額124增值率%3/25適用稅率%（50%，100%）6土地增值稅增值額*適用稅率扣除項(xiàng)目金額*速算乘數(shù)五、投資計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)算期12銷售費(fèi)用合計(jì)61（八）不可預(yù)見費(fèi)用序號項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1不可預(yù)見費(fèi)用前七項(xiàng)2%總計(jì)?；陧?xiàng)目規(guī)模較小，建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一條車行環(huán)道即可，即車道環(huán)繞小區(qū)外圍布置，在一定程度上實(shí)現(xiàn)局部人車分流。位置選擇上可以布置在藏龍大道旁，公交車站附近，人流量較大，可以滿足小區(qū)內(nèi)外雙向需求。建議在小區(qū)中心的位置設(shè)置一個中心廣場，面積500平米，可以建設(shè)人工湖和噴泉，并在湖的四周大力發(fā)展綠化和健身設(shè)施，為小區(qū)人群提供一個休憩娛樂的地方，也有利于加強(qiáng)鄰里之間的聯(lián)系。因此，在結(jié)合目標(biāo)客戶特征及區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的產(chǎn)品特征來看，本項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格。定位依據(jù)三：在有限的資金下開發(fā)更舒適的底層住宅小區(qū)。本華潤地產(chǎn)公司的目標(biāo)是在這個小區(qū)的開發(fā)上打造品牌項(xiàng)目，加快現(xiàn)金流。消費(fèi)群界定1. 高校教師等高級職稱人士2. 周邊企業(yè)的工作人員或者管理人員3. 對風(fēng)景及環(huán)境要求較高的人群4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 客戶群購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。因此本項(xiàng)目總體定位為華潤風(fēng)景文化住宅小區(qū)。（三）項(xiàng)目機(jī)會應(yīng)對策略分析抓住機(jī)會利用政策利好，抓住政策紅利年。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊人文環(huán)境。這對于我們新建住房來說，這一個潛在的威脅。（二）項(xiàng)目劣勢分析（W）區(qū)位劣勢本項(xiàng)目周邊地區(qū)都為開發(fā)中，項(xiàng)目周邊空曠，與競爭項(xiàng)目相比，顯得有些偏遠(yuǎn)。得出結(jié)論：小區(qū)住宅這種小戶型地產(chǎn)具有極高的競爭優(yōu)勢，也是開發(fā)商熱捧的銷售商品。在當(dāng)下,這樣的發(fā)展趨勢可以說是必然的。（二）本項(xiàng)目競爭項(xiàng)目分析本項(xiàng)目作為小區(qū)住宅，在項(xiàng)目地點(diǎn)有著巨大的優(yōu)勢，那就是地塊價格便宜。人群及受眾：主要是周邊商鋪個體店老板、當(dāng)?shù)刈?、學(xué)校教師、工廠工人以及來自武漢其他區(qū)域的消費(fèi)人群。（四）項(xiàng)目消費(fèi)者分析區(qū)域特點(diǎn)：項(xiàng)目周邊高新科技區(qū)與高校環(huán)伺，高素質(zhì)人群聚集于此，人文氛圍濃厚。得出結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)位交通便捷，區(qū)域內(nèi)各種交通設(shè)施齊全，具有良好的交通通達(dá)度。（二）項(xiàng)目周邊交通設(shè)施調(diào)查 主干道：項(xiàng)目地點(diǎn)西面為藏龍大道，東南面為楊橋湖大道，主要公交路線有5條公交線路，可以由這兩條大道在不同方向到達(dá)光谷廣場，再由光谷廣場發(fā)散到整個武漢，亦可直接到達(dá)湯遜湖大學(xué)城。上面兩幅圖，第一幅圖中能看從光谷商圈開始，到國際企業(yè)圈、現(xiàn)代金融圈組成了光谷的迅速崛起的商業(yè)格局，而這種區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也必然帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。以光谷廣場為核心的光谷商圈，商鋪林立，人口集中，運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目火爆。光谷北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路，是武漢的東大門。（一）項(xiàng)目區(qū)位總體說明江夏區(qū)西與武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隔江相望，北與東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，是武漢市江南唯一的遠(yuǎn)城區(qū)，地處武漢1+8城市圈南部樞紐，極具產(chǎn)業(yè)吸納輻射功能。房地產(chǎn)金融情況2015年上半年，%。，％，%；交易套數(shù)為17745套，％，%。%，呈下降的趨勢。整個三季度，武漢樓市利好不斷。數(shù)據(jù)顯示，盡管整個上半年度武漢土地市場實(shí)際成交57宗地，但到了下半年，無論是出讓的地塊、成交的地塊及金額都有顯著的增長。本企業(yè)將為繼續(xù)改善武漢房地產(chǎn)市場外部投資環(huán)境發(fā)揮應(yīng)有的促進(jìn)作用。其中，%；，%；，%。2. 武漢市公積金管理中心日前發(fā)布消息稱，自9月1日起，使用公積金貸款購買首套住房和第二套改善性住房，套型建筑面積在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降至20%。第二季度，央行一次全面降準(zhǔn)，一次降息，6月底定向降準(zhǔn)，再降息，房貸基準(zhǔn)利率降至十年來最低。六個衛(wèi)星城的崛起也勢必帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（四）武漢市城市規(guī)劃按照武漢市總體規(guī)劃20102020年，定義武漢的城市性質(zhì)為湖北省省會，國家歷史文化名城，全國重要的工業(yè)基地，科教基地和綜合交通樞紐。根據(jù)城鄉(xiāng)一體化住戶調(diào)查，2015年上半年，我市居民人均可支配收入16519元，%。而商品房成交方面，年成交量增長倍，房價漲5倍，住宅成交躍居全國第一。在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，武漢已經(jīng)毫無爭議的成為中部崛起的領(lǐng)頭羊，而日益提升的經(jīng)濟(jì)輻射能力和發(fā)展吸引力，也成為大武漢崛起最有力的證明。武漢作為中部崛起的中心城市，它的發(fā)展勢必會影響整個中部崛起戰(zhàn)略的進(jìn)程。武漢為城市圈中心城市，黃石為副中心城市，仙桃為西翼中心城市。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)五、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論開發(fā)建設(shè)期和銷售期，建設(shè)期1年，總投資銷售收入利潤稅前：投資利潤率稅前：% 稅后：%FNPV稅前： 稅后：FIRR稅前：% 稅后：%第二章 市場條件分析一、武漢市基本情況（一）武漢市經(jīng)濟(jì)地理位置在中國經(jīng)濟(jì)地理圈內(nèi)，武漢處于優(yōu)越的中心位置，被譽(yù)為中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”。例如，以往“四房”似乎需求 量就極少，三口之家再加上老人，大三房似乎已經(jīng)是極好的改善住房，如今“全面二孩”施行，“四房”需求必然會逐漸增高。（2）在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上確定“化解房地產(chǎn)”的方針之后，住房公積金條例的修訂工作開始啟動，其中的重要內(nèi)容之一就是通過發(fā)行公積金貸款資產(chǎn)證券化，盤活公積款?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》華潤世紀(jì)城項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)班級： 項(xiàng)管Q1341 姓名： 汪迪 倪闖 張浩 黃孝旺 賀亞洲 學(xué)號： 13070148/13130044/13070144/13070161/13070151 成績：學(xué)期：201520161教師： 鄭世剛 小組成員貢獻(xiàn)率情況說明項(xiàng)目名稱華潤世紀(jì)城小組成員汪迪倪闖張浩黃孝旺賀亞洲貢獻(xiàn)率100%100%100%100%100%目錄第一章項(xiàng)目概況 4一、項(xiàng)目背景 4二、項(xiàng)目選址 4三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 4四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 4五、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論 5第二章市場條件分析 6一、武漢市基本情況 6（一）武漢市經(jīng)濟(jì)地理位置 6（二）武漢城市圈的建立和中部崛起計(jì)劃 6 6 7（三）武漢市經(jīng)濟(jì)情況 81. GDP 82. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 83. 固定資產(chǎn)投資 8