【正文】 另外，沒有任何文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的萬達(dá)在“在學(xué)中干，在干中學(xué)”到2010年萬達(dá)擁用600塊銀幕、15億元電影票房，占國內(nèi)30%市場份額。開發(fā)核心特色就是“城市副中心+都市綜合體”，萬達(dá)選擇城市非中心區(qū)，其強(qiáng)大的經(jīng)營模式帶活一個(gè)商圈后，整體物業(yè)的升值水平會(huì)比在城市中心區(qū)域高出幾倍甚至更多。中國各地政府一屆任期是五年，18個(gè)月建成開業(yè)速度切中了政績工程，用時(shí)間切重需求，萬達(dá)能夠如此快的速度在全國不斷開發(fā)、建設(shè)、開業(yè)、功城掠地的深層次原因。l 學(xué)習(xí)萬達(dá)第一項(xiàng)任務(wù)就是它像軍隊(duì)一樣的執(zhí)行力 一個(gè)具有良好執(zhí)行力團(tuán)隊(duì)，不僅是行動(dòng)上執(zhí)行，思想上也要貫徹執(zhí)行，從思想和行動(dòng)上進(jìn)行統(tǒng)一，不折不扣的完成任務(wù)！ 萬達(dá)最跟本的財(cái)富就是它的執(zhí)行力，萬達(dá)真正的成功內(nèi)核在于能夠把想法貫徹下去，讓想法變成現(xiàn)實(shí)。l 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)運(yùn)作的成功 中國的商業(yè)地產(chǎn)的競爭要從低端的銷售競爭向高端運(yùn)營競爭發(fā)展?！坝唵巍蹦Ｊ介_發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，萬達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成強(qiáng)大競爭優(yōu)勢，每到一個(gè)地方就能做熱，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收。商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入深水區(qū)，隨著各種制度的健全和金融環(huán)境的改善，商業(yè)地產(chǎn)整體內(nèi)外環(huán)境的成熟，將進(jìn)入發(fā)展的塊車道。萬達(dá)精神層面：l 學(xué)習(xí)他們樹立遠(yuǎn)大的理想和追求卓越的精神！l 學(xué)習(xí)他們敢為人先，大膽探索和實(shí)踐的勇氣！l 學(xué)習(xí)他們敢于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情懷！l 學(xué)習(xí)他們以人為本、關(guān)愛員工的價(jià)值觀實(shí)現(xiàn)！l 學(xué)習(xí)他們以誠信為本的價(jià)值觀！l 學(xué)習(xí)他們強(qiáng)大的執(zhí)行力！萬達(dá)成功關(guān)鍵因素分析l 個(gè)人英雄主義是商業(yè)地產(chǎn)早期成功重要因素之一國家“十二五”規(guī)劃中提出了新的要求，即城鎮(zhèn)化！商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，從大的發(fā)展環(huán)境中去尋找定位和商機(jī)。其最核心的內(nèi)容為： 愿景“國際萬達(dá)、百年企業(yè)”； 企業(yè)價(jià)值觀“人的價(jià)值高于物的價(jià)值；企業(yè)價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值；社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值； 企業(yè)核心理念：“共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)； 集權(quán)管理為其管理核心思想； 軍事化管理保障萬達(dá)的強(qiáng)大執(zhí)行力，18個(gè)月為一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的平均周期。 前期：萬達(dá)擁有全國唯一一家商業(yè)規(guī)劃院； 中后期：項(xiàng)目中期的成本、銷售的控制，對(duì)后期的運(yùn)營管理。由商業(yè)零售商決定建購物中心的地址，避免重復(fù)投資；減少資源浪費(fèi)?？偸且荒暌荒甑亩寄馨涯繕?biāo)實(shí)現(xiàn)，每一年都有新的事業(yè)拓展，員工就產(chǎn)生自豪感；ⅳ、確保員工低流失率。強(qiáng)調(diào)企業(yè)創(chuàng)新血統(tǒng)：對(duì)企業(yè)而言，最重要的是商業(yè)模式的創(chuàng)新，盈利模式創(chuàng)新，其作用遠(yuǎn)大于經(jīng)營能力和經(jīng)營水平的提高。萬達(dá)母子公司關(guān)系：平衡集團(tuán)內(nèi)部多方面投資及母公司與子公司關(guān)系，牢牢掌握財(cái)務(wù)命脈，才能掌控大局?？恐贫裙苋?，萬達(dá)倡導(dǎo)和推進(jìn)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，反對(duì)家族式管理，王健林和萬達(dá)的高管沒有一個(gè)親屬在萬達(dá)工作。當(dāng)前主要的思想體系刊物有：l 集團(tuán)企業(yè)文化手冊(cè)；l 道德修養(yǎng)手冊(cè)；l 員工手冊(cè)；l 一年一版萬達(dá)故事集；l 月刊和網(wǎng)站。與此同時(shí)，萬達(dá)已經(jīng)形成完整的酒店建造鏈條，能夠獨(dú)立完成五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)、建造、裝飾、機(jī)電等全部工程，并于一批世界頂級(jí)酒店管理集團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬千百貨定位于流行時(shí)商百貨，依托萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營實(shí)力、形成“同步進(jìn)入，同步開發(fā)，快速擴(kuò)張，快速升級(jí)，以規(guī)模帶動(dòng)效應(yīng)”整體發(fā)展戰(zhàn)略。選擇，萬達(dá)項(xiàng)目中小商鋪可以做到三年租金翻一倍，今后，將提高小商鋪的比例到50%左右水平。（3） 共贏是合作伙伴不斷增多的理由與萬達(dá)同行的品牌商家正在增加 萬達(dá)每年都會(huì)召開招商大會(huì)，完成了從尋找主力店到品牌店排隊(duì)等待簽約的過度。萬達(dá)的商業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略（1） “傍大款”與沃爾瑪?shù)拿墼轮靡l(fā)的鏈條效應(yīng)萬達(dá)選擇零售商的標(biāo)準(zhǔn)：l 大型的連鎖、超市以及百貨，肯定是目前行業(yè)里面的前三名；l 新型的零售行業(yè)，企業(yè)快速成長、潛力等；l 期望進(jìn)入企業(yè)：更多的業(yè)態(tài)和商務(wù)模式 購物中心里面運(yùn)營有豐富經(jīng)驗(yàn)的 對(duì)商業(yè)面積的需求事兩級(jí)分化的。（4） 萬達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略在區(qū)域選擇上，萬達(dá)純商業(yè)項(xiàng)目選址在城市最核心商圈，城市綜合體選址在城市副中心，主要集中在國內(nèi)一、二線城市。當(dāng)前，萬達(dá)集團(tuán)在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和集團(tuán)產(chǎn)業(yè)之間互動(dòng)上定位:商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為核心產(chǎn)業(yè)，通過城市綜合體和寫字樓租售于運(yùn)營來平衡現(xiàn)金流，帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目客流量。 獲得地方政府優(yōu)惠政策是非常重要的，與此同時(shí)，萬達(dá)也非常強(qiáng)調(diào)城市綜合體對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用：ⅰ、就業(yè)工程：每一座購物中心可以新增1萬人就業(yè)；ⅱ、稅收工程：任何一個(gè)購物中心開業(yè)每年上繳幾千萬的稅收；ⅲ、提升城市商業(yè)水準(zhǔn)：提升地方商業(yè)與國際接軌，對(duì)政府招商引資非常重要；ⅳ、提升城市行象：為當(dāng)?shù)爻鞘性黾有碌貥?biāo)。對(duì)消費(fèi)及商圈的拉動(dòng)方面，原有的商業(yè)圈是城鄉(xiāng)接合部，選擇是城市副中心。整體發(fā)展目標(biāo)是建成上海市東北部核心商圈，形成功能配套齊全，經(jīng)營錯(cuò)位互補(bǔ)，體現(xiàn)商業(yè)購物功能。選址考慮因素：人口總量、生產(chǎn)總值、項(xiàng)目規(guī)模、交通現(xiàn)狀及未來規(guī)劃、政府規(guī)劃定位及發(fā)展前景。萬達(dá)的信息系統(tǒng)，決策反饋迅速，集權(quán)模式并未隨組織長大而失去存在基礎(chǔ)。萬達(dá)規(guī)劃院、商務(wù)部以及商管公司構(gòu)成“鐵三角”，才是萬達(dá)管理體系執(zhí)行力的精髓。第二階段：主攻商業(yè)地產(chǎn)，集團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)部的管理模式，按商業(yè)鏈條來調(diào)整組織架構(gòu)。單靠招人無法滿足快速發(fā)展需要，只有靠培訓(xùn)，此外，萬達(dá)計(jì)劃建立自己的大學(xué)，一年培訓(xùn)1000個(gè)業(yè)務(wù)骨干。商業(yè)管理公司完成了《商業(yè)管理概論》《購物中心招商管理實(shí)務(wù)》200萬字的培訓(xùn)教材。而作風(fēng)是穩(wěn)定的行為習(xí)慣，從根本上說，要靠長期地、有意識(shí)地加強(qiáng)培養(yǎng)，作風(fēng)就是一個(gè)人、一個(gè)組織的精、神。通過目標(biāo)責(zé)任制管理，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的管控，并建立了成本預(yù)警制度。在萬達(dá)執(zhí)行力文化中，員工無論職位高低，第一要求就是講紀(jì)律、守紀(jì)律。在本屆政府任期內(nèi)建成開業(yè)，自己裁樹，自己摘果。 “快”的兩面性萬達(dá)任務(wù)快是戰(zhàn)略問題，必須要快，做大市場份額，贏得未來市場空間和話語權(quán)。l 擁有完備的產(chǎn)業(yè)化鏈條，貫穿全程土建、招商、裝修等，以18個(gè)月開業(yè)倒計(jì)時(shí)推進(jìn)工作，一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后各個(gè)工作環(huán)節(jié)即全方位啟動(dòng)，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任明晰。如果實(shí)現(xiàn)不了，一定要對(duì)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。而軍人出身的企業(yè)家們有點(diǎn)得天獨(dú)厚的味道，豐獻(xiàn)精神、冒險(xiǎn)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服從精神都是軍人所具備的特殊品質(zhì)，也是企業(yè)家和團(tuán)隊(duì)所追求的。（2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游多重資源整合打造競爭力（3）開發(fā)、銷售、持有物業(yè)規(guī)模及構(gòu)成（4）新增長點(diǎn)——成立商業(yè)管理公司（將管理費(fèi)與租金分開，以控制商業(yè)管理公司管理成本）；商業(yè)廣場外墻廣告、內(nèi)部廣告；成立自己的酒店管理公司。（1）銷售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐（2）加強(qiáng)資金鏈的動(dòng)作——強(qiáng)化“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營”策略（在資金壓力下，在新增城市綜合體項(xiàng)目中加大住宅比例）。項(xiàng)目竣工90天起開始收取租金，降低風(fēng)險(xiǎn)。用步行街串聯(lián)商業(yè)體。（2）設(shè)計(jì)思路人流動(dòng)線（單一通道最好，最多一個(gè)環(huán)路）；視覺通透（一眼至少能看到十點(diǎn)店鋪，不搞花哨、不實(shí)用）；交通體系（人車分流）；主力店技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（招商在前，技術(shù)對(duì)接，先設(shè)計(jì)后建設(shè)）；（3）規(guī)劃特點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、適應(yīng)化、性能化、動(dòng)線化、主題化、休閑化、綜合體化、城市化（4）業(yè)態(tài)組合集約建筑群打造城市地標(biāo)、物業(yè)形態(tài)組合豐富、自持物業(yè)、商業(yè)業(yè)態(tài)齊全、百貨/酒店的核心作用、綜合體、高使用率（5） 業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則、功能性選擇（基礎(chǔ)）、業(yè)態(tài)的相關(guān)性、長期租金回報(bào)能力評(píng)估（前提）、空間資源的約束（課題）（6） 商家構(gòu)成主力店及次主力店店鋪1012家占租賃面積70%，其余30%為招商的小店鋪150家左右?！敝鸩綄⑸虡I(yè)地產(chǎn)思路轉(zhuǎn)向第三代產(chǎn)品——城市綜合體。同時(shí)，面對(duì)資金壓力，萬達(dá)通過“不賣商鋪，賣住宅和寫字樓；不賣內(nèi)部商鋪，賣上面寫字樓、公寓和外圍商鋪；買賣大店不賣小店”緩解資金壓力。但多個(gè)盒子間沒有進(jìn)行多層次連接，人流動(dòng)