【正文】 內(nèi)容包括：序號(hào)、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、制造廠家、出廠編號(hào)、出廠日期、技術(shù)特性、安裝時(shí)間、工作狀況、使用地點(diǎn)、備注（設(shè)備編號(hào)參考集團(tuán)物業(yè)管理中心下發(fā)的《小區(qū)設(shè)備與機(jī)房編碼辦法》）。（十四） 采用先進(jìn)的技能管理設(shè)備。（十三） 盡可能讓機(jī)器滿(mǎn)負(fù)荷工作。冷凍水管露出還會(huì)形成冷凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，成不必要的損失。（十） 保持建筑物完好，防止不必要的滲漏。（八） 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好機(jī)能和狀態(tài)。（四） 工程部所屬新風(fēng)機(jī)房和豎井，必須做到人走燈滅。（一） 本條例中能源概念包括：天燃?xì)狻㈦?、熱水、冷凍水，因部分地區(qū)是缺水城市，所以自來(lái)水也列入其中。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過(guò)努力確實(shí)能夠達(dá)到 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案之改進(jìn)意見(jiàn) 設(shè)備設(shè)施功能的加強(qiáng)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn) （ 五）需提交報(bào)告的人員工程部經(jīng)理、工程主管、領(lǐng)班、內(nèi)勤和各專(zhuān)業(yè)主管。要防止不知火情危險(xiǎn)的客人再回到他們的房間，疏散中不能停留、堵塞通道。（b）總指揮部設(shè)在消控中心，總指揮由總經(jīng)理或值班經(jīng)理?yè)?dān)任，所有命令由其下達(dá)。（b）行政部視情況與自來(lái)水公司、醫(yī)院等單位聯(lián)系。（d）工程部：派人到門(mén)前，在消防隊(duì)到場(chǎng)后，介紹消防水源和消防系統(tǒng)情況，并視情況或按總指揮的命令決定斷電。與專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)配合如果已向消防局119臺(tái)報(bào)警，各部門(mén)應(yīng)密切配合專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)行動(dòng)。具體實(shí)施辦法如下：（a）消防控制中心負(fù)責(zé)用消防廣播逐層通知：先通知著火層上面一層，其次是火層下面一層，第三是著火層以上逐層。③服務(wù)中心留一人值班，并向救險(xiǎn)總指揮部報(bào)告失火樓層客人人數(shù)。②工程部各崗位員工堅(jiān)守工作崗位，作好各種工作準(zhǔn)備。各部門(mén)應(yīng)采取的相應(yīng)行動(dòng)（a）保安部行動(dòng)：①保安部主管攜帶對(duì)講機(jī)、迅速到消防中心，接受救險(xiǎn)總指揮部的指令。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員接到通知后應(yīng)立即到指定地點(diǎn)集合待命，其行動(dòng)內(nèi)容如下：（a） 義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)人向隊(duì)員簡(jiǎn)單介紹火情，分配任務(wù)。根據(jù)火情，決定是否向市消防局“119”報(bào)警?；鹎橥▓?bào)（a） 火情確認(rèn)以后，消防中心應(yīng)立即報(bào)告相關(guān)人員，另一人攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急 燈趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)指揮人員工作?；鹎榇_認(rèn)（a） 消防中心接到報(bào)警器報(bào)警或電話(huà)報(bào)警后，應(yīng)立即通知保安主管攜帶萬(wàn)能鑰匙趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)保安消防員應(yīng)攜帶對(duì)講機(jī)趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火情是否存在，同時(shí)應(yīng)攜帶近處可取的輕便滅火器，作好滅火準(zhǔn)備。其火情報(bào)警按以下辦法處理：（a） 發(fā)現(xiàn)火情打小區(qū)（大廈）內(nèi)消防電話(huà)。 保安部快速組織滅火戰(zhàn)斗隊(duì)投入滅火搶險(xiǎn)。6. 保安部和工程部填寫(xiě)“突發(fā)事件總結(jié)報(bào)告表”并送交品檢部 。3. 消防監(jiān)控中心通過(guò)電梯控制屏確定電梯停頓的所在樓層，迅速通知解救，由電梯工負(fù)責(zé)實(shí)施解救，保安員跟進(jìn)配合。（2）適用范圍用于電梯困人的解救。如水勢(shì)太大，地漏無(wú)法及時(shí)排出時(shí)，則可將水從就近走火梯(步梯)排到街外，或從就近的走火梯將水排到大廈外平臺(tái)。(10)常見(jiàn)水浸事故的針對(duì)性處理措施。(6) 水源中斷后應(yīng)盡快通知清潔人員清吸積水，清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境；通知工程部修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)小區(qū)（大廈）的整潔外貌和正常使用。(5) 設(shè)法查明浸水之來(lái)源，并采取有效措施加以截?cái)唷?1) 員工巡樓時(shí)或在崗位上如發(fā)現(xiàn)物業(yè)范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將情況報(bào)告工程值班主管，同時(shí)盡快采用就近的防水器材，保護(hù)好受浸樓層主要設(shè)施及電梯槽口，以免電梯受損。（8） 處理期間應(yīng)耐心接待客戶(hù)的問(wèn)詢(xún)，并向客戶(hù)做好解釋和疏導(dǎo)工作。（4） 客戶(hù)服務(wù)部應(yīng)盡快派員工到小區(qū)（大廈）中主要電梯廳、出入口及公共場(chǎng)所維持秩序，并通知保安部采取必要措施，把住所有出口，嚴(yán)防有人制造混亂、混水摸魚(yú)或進(jìn)行偷盜。若問(wèn)題出在本小區(qū)(大廈)供配電系統(tǒng)，工程主管和所有在崗工程人員迅速查找故障所在供電支路，停掉該支路，恢復(fù)其他部位供電。依據(jù)不同緊急事故，分別采取處理措施，程序如下:（一）停電的處理程序1． 目的對(duì)停電作出及時(shí)適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，減少可能造成的損失和影響。１４． 工程內(nèi)勤于每月26日前，將有償維修費(fèi)用匯總表連同對(duì)應(yīng)的《維修（收費(fèi)）單》第一聯(lián)，上報(bào)財(cái)務(wù)部。維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開(kāi)。９． 因客戶(hù)自購(gòu)設(shè)備故障無(wú)法維修的，應(yīng)詳細(xì)向客戶(hù)說(shuō)明原因，由客戶(hù)聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時(shí)將情況記錄在《維修（收費(fèi)）單》上交客戶(hù)簽名。５． 到達(dá)客戶(hù)門(mén)前后應(yīng)先敲門(mén)或按門(mén)鈴，客戶(hù)許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。２． 當(dāng)工程內(nèi)勤接到《維修（收費(fèi)）單》后,應(yīng)先將收單時(shí)間、單號(hào)和維修內(nèi)容登記在維修單記錄簿上，隨后交給對(duì)應(yīng)維修人員。第二章 工程部管理制度第一節(jié) 基礎(chǔ)管理制度一、客戶(hù)報(bào)修處理程序１． 若客戶(hù)室內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)故障需要維修時(shí)，客戶(hù)可以打電話(huà)通知客戶(hù)服務(wù)部。6． 負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話(huà)、維修單的接收及跟單檢查匯報(bào)工作。2． 負(fù)責(zé)設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡片管理。執(zhí)行工程部經(jīng)理的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐級(jí)反饋，執(zhí)行周反饋及重大事件匯報(bào)制度。對(duì)審核不合格的圖紙作退圖處理，并提供整改方案及要求供業(yè)主參考。 （十一）維修（領(lǐng)班）及維修員崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、工程主管、維修主管直接下級(jí)：無(wú)維修領(lǐng)班/萬(wàn)能工在直接上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的所有公共維修和有償服務(wù)維修。1 負(fù)責(zé)維修員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn)維修人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高。 負(fù)責(zé)所有涉及本專(zhuān)業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。負(fù)責(zé)按公司及項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定核定住戶(hù)維修項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督維修人員及時(shí)為住戶(hù)提供服務(wù)，并按維修回訪(fǎng)要求對(duì)住戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進(jìn)服務(wù)。 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)候都不得無(wú)人值班或私自離崗，值班時(shí)間內(nèi)不做與本崗位無(wú)關(guān)的事。（九）鍋爐房運(yùn)行工崗位職責(zé)直接上級(jí)：空調(diào)維修技師、工程主管、工程部經(jīng)理直接下級(jí)：無(wú)負(fù)責(zé)鍋爐供熱系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)工作，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理 按空調(diào)保養(yǎng)要求對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期檢查保養(yǎng) 定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各功能間進(jìn)行巡查并進(jìn)行綜合效能測(cè)試。（七）暖通主管崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、工程主管直接下級(jí)：暖通（領(lǐng)班）工暖通主管在直接上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）的所有空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。1 負(fù)責(zé)在防汛負(fù)責(zé)人的指揮下領(lǐng)導(dǎo)本組員工進(jìn)行小區(qū)雨季防汛工作的實(shí)施。 負(fù)責(zé)所有涉及本組工作及本專(zhuān)業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作質(zhì)量的達(dá)標(biāo)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 負(fù)責(zé)小區(qū)消控機(jī)房的值班管理，并協(xié)助國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)機(jī)房設(shè)備的檢查和驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)并督促員工做好各類(lèi)會(huì)議的音響、燈光配合工作，保證會(huì)議順利進(jìn)行?！畤?yán)格遵守本專(zhuān)業(yè)的規(guī)章制度和操作規(guī)程進(jìn)行操作、維護(hù)和檢修。1 服從公司總的服務(wù)理念及員工管理制度及專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常安全運(yùn)行。 緊急事故發(fā)生時(shí),如火災(zāi)、水災(zāi)等和重要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，需值班候命處理，負(fù)責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場(chǎng)搶險(xiǎn)和搶修工作。 檢查、監(jiān)督本部門(mén)員工切實(shí)履行各工作崗位職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程。定期做好業(yè)主和客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查和分析工作，提出整改意見(jiàn)。1組織員工開(kāi)展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。組織人力、物力，確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)本部門(mén)工作安排及管理工作。3． 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。P3一、工程部職責(zé)P3二、工程部組織機(jī)構(gòu)圖P3三、各崗位職責(zé)P4(一) 工程部經(jīng)理/主管崗位職責(zé)P4(二) 工程主管/值班工程師崗位職責(zé)P5(三) 強(qiáng)電主管崗位職責(zé)P5(四) 運(yùn)行班長(zhǎng)及運(yùn)行維保員崗位職責(zé)P6(五) 弱電主管崗位職責(zé)P6(六) 弱電（領(lǐng)班）工崗位職責(zé)P7(七) 暖通主管崗位職責(zé)P8(八) 暖通（領(lǐng)班）工崗位職責(zé)P8(九) 鍋爐房運(yùn)行工崗位職責(zé)P9(十) 維修主管崗位職責(zé)P9(十一) 維修（領(lǐng)班）及維修員崗位職責(zé)P10(十二) 裝修主管崗位職責(zé)P10(十三) 內(nèi)勤（文員兼庫(kù)管）崗位職責(zé)P11第二章 工程部管理制度P11第一節(jié) 基礎(chǔ)管理制度P11一、客戶(hù)報(bào)修處理程序P11二、緊急事故處理程序P13（一）停電的處理程序