【正文】 附件七會所經(jīng)營管理方案一、經(jīng)營定位及目標(biāo)專用型+小區(qū)型綜合會所會員制管理會所奢華享受型會所項目收支平衡，達(dá)到良性經(jīng)營二、會所功能設(shè)計康體設(shè)施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球室商務(wù)、休閑設(shè)施：閱讀瀏覽室、咖啡廳、商務(wù)中心整個會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)三、會員管理會員類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容金卡年費(fèi)4000元免費(fèi)享受游泳、健身、閱讀瀏覽；其他消費(fèi)八折優(yōu)惠銀卡預(yù)存金2000元（每次續(xù)充500元起）所有消費(fèi)八折優(yōu)惠普卡預(yù)存金800元（每次續(xù)充500元起）每次消費(fèi)從預(yù)存金扣除，不享受優(yōu)惠四、經(jīng)營策略第一階段：開放參觀（2015年6月至12月）第二階段：會所試營（2016年1月至6月）第三階段：正常營業(yè)（2016年6月以后）五、會所組織架構(gòu)會所經(jīng)理（項目經(jīng)理兼任）會所主管1人救生員2人設(shè)備管理員項目工程人員兼任保潔人員3人會所服務(wù)員4人會所收費(fèi)員客服人員兼任六、會所開辦物資區(qū)域內(nèi)容備注乒乓球室球臺及配套用品、飲水機(jī)、休息長椅桌球室球臺及配套用品、飲水機(jī)、休息長椅多媒體閱覽室電腦、刻錄機(jī)、打印機(jī)、掃描儀棋牌室麻將臺、電視劇等商務(wù)中心電腦、打印機(jī)、文件柜、液晶宣傳欄游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具咖啡廳咖啡餐桌椅、咖啡機(jī)、咖啡壺、咖啡杯具等其他后勤配置冰箱、碎冰機(jī)等電器、酒杯、無線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等附件八裝修管理辦法為了規(guī)范小區(qū)管理，維護(hù)小區(qū)環(huán)境，為廣大業(yè)主提供一個干凈和諧美麗的生活環(huán)境，在裝修期間作出以下規(guī)定：一、裝修申請手續(xù)業(yè)主向服務(wù)中心辦理裝修申請手續(xù)具體程序如下：業(yè)主填寫《裝修申請表》交物業(yè)服務(wù)中心客服部，同時附交以下資料：裝修施工圖紙及相關(guān)說明；物業(yè)發(fā)《裝修許可證》同時簽署裝修管理規(guī)定承諾書；二、施工人員管理（一）施工人員出入小區(qū)必須佩帶裝修出入證，無證人員不準(zhǔn)入內(nèi)；（二）施工人員只能按裝修電梯使用方法規(guī)定乘用；施工人員如確定裝修工作時需要在裝修房屋內(nèi)暫住，經(jīng)由房屋業(yè)主向服務(wù)中心提出書面申請，并提供暫住人身份證復(fù)印件；施工人員只能在限定的有關(guān)區(qū)域內(nèi)作業(yè)，不得任意竄戶；施工人員應(yīng)遵守服務(wù)中心對裝修施工工作作出的一切規(guī)定，并接受安保人員的管理，如有破壞或盜竊等違法行為，須負(fù)法律責(zé)任。對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。4協(xié)助維護(hù)公共秩序住宅區(qū)主出入口24小時值勤，其中8小時站崗。住宅區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。住宅區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,基本滿意率90%。公示24小時服務(wù)電話。承接項目時，對住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。及時清除道路積水、積雪；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害；地下車庫做到每日清潔并做好相應(yīng)記錄；房屋共用部位保持清潔、無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持潔凈；排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。照明設(shè)施完好率95%小區(qū)智能化設(shè)施設(shè)備安裝到位后確保能夠正常使用；每年兩次對小區(qū)室內(nèi)外污雨水管、自來水管、消防噴淋管、雨污水強(qiáng)排管、天燃?xì)夤艿裙芫W(wǎng)的檢查、維護(hù)和保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時維修.（檢查時期安排在雨季前）污、雨水井、明暗溝每月檢查一遍，每半年清理一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清理，沉淀物不超過管徑的1/3，并做記錄。（審核運(yùn)行記錄表，對照能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)差異過大的情況要分析原因，及時采取措施糾正；審閱系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常的偏差，及時檢查修正；巡查本部門崗位，重點(diǎn)檢查勞動紀(jì)律和工作狀況，現(xiàn)場與有關(guān)工程師共同分析隱患或故障，組織力量及時處理；巡查重要的維修和改造工作，現(xiàn)場重點(diǎn)檢查工作質(zhì)量和進(jìn)度；巡查公共場所的設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織力量解決）。 3分上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關(guān)的事情；3分服從領(lǐng)導(dǎo)安排，對領(lǐng)導(dǎo)工作指示及安排嚴(yán)格執(zhí)行；4分10工作要求工程工具應(yīng)放置在規(guī)定位置,擺放整齊；熟悉小區(qū)各種線路、電閘、配電箱等用電設(shè)施的位置；5分建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；5分設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常和實施節(jié)能控制；10分對責(zé)任區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時組織修復(fù)；對小區(qū)主體設(shè)備強(qiáng)排泵每周巡查一次，汛期提高巡查力度，要求每周不少于二次；10分載人電梯24小時正常運(yùn)行；消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通；5分設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。4分按規(guī)定佩帶工作證于正確位置。3分上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關(guān)的事情；3分服從領(lǐng)導(dǎo)安排，對領(lǐng)導(dǎo)工作指示及安排嚴(yán)格執(zhí)行；4分10工作要求接待所管區(qū)域內(nèi)業(yè)主投訴、意見處理，并及時落實整改與回復(fù)（大問題1天內(nèi)給予處理意見；小問題即時給予回復(fù)）10分負(fù)責(zé)所管區(qū)域業(yè)主收房、入住、裝修等手續(xù)和證件的辦理以及業(yè)主資料、檔案、鑰匙的歸檔。4分按規(guī)定佩帶工作證于正確位置。10分對日常工作中難以解決的問題，及時匯報經(jīng)理。3分上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關(guān)的事情；3分服從領(lǐng)導(dǎo)安排，對領(lǐng)導(dǎo)工作指示及安排嚴(yán)格執(zhí)行；4分10　　　工作要求制定年（月）度工作計劃并按要求落實到位；5分對片區(qū)管家日常工作進(jìn)行每天檢查，對不符合質(zhì)量要求的現(xiàn)象，要求并指導(dǎo)整改，并對整改質(zhì)量進(jìn)行跟蹤；5分負(fù)責(zé)服務(wù)中心日常工作安排及管理；10分按時擬定工作計劃和總結(jié)。4分按規(guī)定佩帶工作證于正確位置。保持草坪清潔，園容干凈整潔。十一、十二月份澆水、施肥：保證所有苗木澆一遍透水，追施一些復(fù)合肥，提高苗木的抗寒性。修剪、除雜：綠籬及色塊要剪除個別特長枝，草坪基本10—15天修 剪一次，對樹木下、草坪、綠籬及色塊內(nèi)生出的雜生植物予以連根清除。病蟲害防治：本月需全面的在所有綠化植物上均勻的噴 灑藥物一遍。維護(hù)：本月苗木正適集中開花之時，應(yīng)加強(qiáng)看護(hù)，防止人為攀折損壞，對傷殘枝及時進(jìn)行處理。修剪除雜：對早春開花的灌木進(jìn)行花后修剪。施肥、防治病蟲害：針對現(xiàn)場苗木情況噴灑藥劑。10分70月度養(yǎng)護(hù)工作安排一、二月份修剪：對病蟲枝、枯枝、特長枝去除并整形。及時淋水,保持無枯萎、缺水現(xiàn)象,并清除枯死植株及時補(bǔ)種,保持私家花園綠籬帶完整美觀；10分定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。3分上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關(guān)的事情；3分服從領(lǐng)導(dǎo)安排，對領(lǐng)導(dǎo)工作指示及安排嚴(yán)格執(zhí)行；4分10綠化工工作要求認(rèn)真履行綠化工作職責(zé)、員工手冊；5分綠化工具應(yīng)放置在規(guī)定位置,擺放整齊；5分熟悉綠化工具及綠化用藥的使用,掌握修剪、施肥、灑藥技術(shù)、技巧；10分及時修剪私家花園綠籬帶,保持造型線條流暢,外觀平整。4分按規(guī)定佩帶工作證于正確位置。5分10　　工作紀(jì)律遵守工作紀(jì)律，不違反各項工作規(guī)定。3分儀表整潔,不蓬頭垢面,無工作場所內(nèi)吸煙等不雅現(xiàn)象。每日至少收集1次（夏季每日至少收集2次），確保垃圾桶清潔、無異味、無溢滿現(xiàn)象，綠化帶無膠袋、磚頭、果皮等雜物；5分室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、每周擦拭1次。3分10　　　　　每月對照工作進(jìn)行扣分，每分按3元從工資中扣除；單項分?jǐn)?shù)不足時從總分?jǐn)?shù)扣除；服務(wù)態(tài)度注重禮儀禮節(jié)，見到業(yè)主主動打招呼,工作過程中使用規(guī)范禮貌用語,微笑服務(wù),熱情待客。10分每周、月、季度做好工作計劃,并落實執(zhí)行。4分服務(wù)意識良好,能夠積極接受業(yè)主或同事的意見,不與人發(fā)生爭吵或有失敬、失禮的行為。10分保潔主管考核評分標(biāo)準(zhǔn)職務(wù)崗位工作配置工資標(biāo)準(zhǔn)備注保潔主管負(fù)責(zé)保潔團(tuán)隊的管理1人基本工資（1200）+績效工資（300）類 別標(biāo) 準(zhǔn)分值得分備注儀容儀表按規(guī)定著工裝上班。3分上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關(guān)的事情；4分服從領(lǐng)導(dǎo)安排，對領(lǐng)導(dǎo)工作指示及安排嚴(yán)格執(zhí)行；4分10工作要求門崗人行門禁對進(jìn)出人員要求刷卡并嚴(yán)格落實到位；5分對外來人員應(yīng)主動詢問，確認(rèn)后做好登記；5分門崗物品進(jìn)出管理（出庫物品確認(rèn)或憑放行條出庫）；10分裝修人員應(yīng)憑裝修出入證進(jìn)出，不得隨意放行；10分門崗保安應(yīng)與巡邏保安、停車場車庫的保安、及錄像監(jiān)控室的保安緊密協(xié)作與交流，最大限度地保障生命和財產(chǎn)安全。4分按規(guī)定佩帶工作證于正確位置。510分對保安班組安全教育并及時監(jiān)管。3分10　　　項目經(jīng)理每月對照工作進(jìn)行扣分，每分按3元從工資中扣除；單項分?jǐn)?shù)不足時從總分?jǐn)?shù)扣除；服務(wù)態(tài)度工作熱情,按規(guī)定使用禮貌用語,主動與業(yè)主或同事打招呼,工作過程中使用規(guī)范禮貌用語,微笑服務(wù),熱情待客。 組織實施員工勞動保護(hù)和安全生產(chǎn)的各項工作規(guī)范和措施； 對物業(yè)管理服務(wù)分工的工作進(jìn)行監(jiān)控、檢查和評價；組織物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收繳工作； 處理客戶的投訴； 組織開展顧客意見征詢和調(diào)查活動； 對托管物業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)時的對外聯(lián)絡(luò)工作； 1實施相關(guān)文件和資料及質(zhì)量記錄的管理； 1組織相關(guān)標(biāo)識的實施及管理； 1完成公司交辦的其他工作。 2分 （ ） 嚴(yán)禁向業(yè)戶吃、拿、卡、要等行為的執(zhí)行情況 3分（ ） 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象； 3分（ ） 道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；2分（ ） 小區(qū)樓內(nèi)公燈與道路照明運(yùn)行 3分（ ） 智能化系統(tǒng)（背景音樂、門禁，道閘一卡通、監(jiān)控、電子圍欄等）維修維護(hù)情況 3分 （ ）20公共衛(wèi)生服務(wù) 清潔人員的崗位規(guī)范服務(wù)（儀表、儀容、舉止文明、服務(wù)態(tài)度）2分（ ） 房屋共用部位保持清潔、無亂貼、亂畫現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持潔凈； 2分（ ） 生活垃圾日產(chǎn)日清，垃圾筒／垃圾箱房定期衛(wèi)生滅殺 5分（ ） 建筑垃圾的清運(yùn)與管理 4分（ ） 業(yè)主區(qū)域?qū)Ｂ毲謇砣藛T實行責(zé)任制（標(biāo)準(zhǔn)保潔）； 4分（ ）17綠化管理服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀(花草樹木長勢、修剪狀況、補(bǔ)種換苗等)3分（ ） 綠化養(yǎng)護(hù)情況(澆灌、施肥、病蟲害防治等)180元/套(夏冬平均價)4套135人附件四您滿意我們會做得更好 您不滿意我們將努力改進(jìn)業(yè) 主 意 見 征 詢 表尊敬的業(yè)主：您好！在銀灣物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)生活，您覺得安全嗎？為您提供的服務(wù)，您滿意嗎？……我們非常想了解您的感受，更樂于傾聽您的意見和建議，為此，請您將真實想法和意見提供給我們，便于我們進(jìn)一步改進(jìn)工作。甲乙雙方必須嚴(yán)格遵守，不得違反，如果不履行協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，給對方造成損失視為違約，違約方應(yīng)承擔(dān)一切損失，賠償履約保證金人民幣伍萬元整。第三十三條 本合同服務(wù)期限自 年 月 日起至 年 月 日，為小區(qū)成立業(yè)主委員會為止。第三十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。第二十五條 乙方若違反本合同第三章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。1消防設(shè)備維護(hù)：小區(qū)消防系統(tǒng)正常運(yùn)行，每年一次進(jìn)行消防演練。1設(shè)備維護(hù)：定期檢查、維護(hù)社區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備，保障正常運(yùn)行。公共通道管理：制止隨意占用、搭建，確保公共通道。６、供水供電系統(tǒng)維護(hù)：定期對供水供電設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng)。２、業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到90%以上。第十九條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)與處置等事項進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。乙方可采取規(guī)勸、公示、 糾正 、責(zé)令恢復(fù)原狀、向政府主管部門報告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第十五條 乙方實行包干制管理模式，自負(fù)盈虧?；蚣追轿幸曳骄S修，維修費(fèi)用全部由甲方支付。公用設(shè)施設(shè)備：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主、使用人共同使用的綠地、水箱及供水設(shè)施、給排水管道、化糞池、電視通信線路、宣傳欄、電梯、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷裝置、設(shè)備用房、管理用房、公共停車場和監(jiān)控設(shè)施等設(shè)備。甲方有處罰權(quán)力，處罰根