【正文】 ⑵如融資方采用債務(wù)融資方式，XX酒店將提供擔(dān)保物，同時(shí)可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對(duì)外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔(dān)保。⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立XX商務(wù)酒店管理有限公司，由融資方與XX商務(wù)酒店管理有限公司簽訂借款合同，XX酒店提供擔(dān)保物，同時(shí)公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對(duì)XX酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無(wú)反對(duì)的權(quán)利。在新增投資中，一期計(jì)劃吸收外部投資約180萬(wàn)元，二期投資由XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司和外部投資者經(jīng)協(xié)商后具體決定資金來(lái)源。同時(shí)，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用，培育員工對(duì)酒店的忠誠(chéng)和敬業(yè)精神，增強(qiáng)酒店的凝聚力。. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱(chēng)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因?yàn)榫频陻?shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過(guò)了市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，酒店業(yè)在價(jià)格和客源方面目前仍然存在較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。10. 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析. 風(fēng)險(xiǎn) . 客源影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場(chǎng)環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。⑵投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位，并從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始年算起。. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ⑴財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指按設(shè)定的折現(xiàn)率i計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。. 利潤(rùn)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)在XX酒店運(yùn)營(yíng)的12年中，前六年每年可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)315萬(wàn)元，后六年每年可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)255萬(wàn)元。 每日餐飲收入估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費(fèi)上座率每日收入1包廂總收入10080午餐3065080%7200晚餐3064040%28802散臺(tái)總收入4356午餐2264060%3168晚餐2263030%11883餐飲收入(不含酒水)144364酒水收入5餐飲收入(含酒水). 物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè)為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，計(jì)劃將桑拿浴室（1200㎡）、酒店大堂－商務(wù)中心、旅行社、美容美發(fā)等（1200㎡）及KTV（2700㎡）等娛樂(lè)輔助設(shè)備通過(guò)出租方式承包經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年租賃費(fèi)分別為86萬(wàn)元、30萬(wàn)元和120萬(wàn)元，年總租賃收入可達(dá)206萬(wàn)元。則前樓年住宿收入可達(dá)到405萬(wàn)元。 內(nèi)部接待年住宿收入估算表項(xiàng)目處以下縣處級(jí)副地級(jí)地廳級(jí)以上合計(jì)收入(元)2000001000005000010000360000標(biāo)準(zhǔn)(元/人)40607080住宿量(人夜)500016667141257505住宿量(間夜)25008337141254172房間類(lèi)別標(biāo)準(zhǔn)間考慮到酒店業(yè)的特點(diǎn)，具有少量啟動(dòng)資金后，應(yīng)無(wú)需另外準(zhǔn)備流動(dòng)資金。. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T143082002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備15人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備30人。酒店計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？秃唾F賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)問(wèn)詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門(mén)行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房小酒吧服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)需要而設(shè)置的商場(chǎng)及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷(xiāo)的商品。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會(huì)廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。設(shè)置具有與XX酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺(tái)接待條件，包括前臺(tái)接待大廳、總服務(wù)臺(tái)（含接待處、問(wèn)訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。④娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。. 提高回頭率的措施通過(guò)促銷(xiāo)，把客人吸引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。⑶散客客源散客客源市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在與XX地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國(guó)內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。⑵交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。其中，作為一個(gè)傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，％居第一位，％。⑵通過(guò)與疆內(nèi)外旅行社合作，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。前樓房?jī)r(jià)參照本市三星級(jí)酒店的平均中位價(jià)格確定，后樓房?jī)r(jià)參照本市二星級(jí)酒店平均價(jià)格確定。⑶伊犁州公務(wù)、商務(wù)客人。第三階段計(jì)劃在3年后開(kāi)始。加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷(xiāo)售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。招聘到適合的銷(xiāo)售、管理人才也是本階段的重要工作。6. 發(fā)展規(guī)劃. 總體設(shè)想 以取得每年經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用較低的XX酒店12年經(jīng)營(yíng)權(quán)為契機(jī)，對(duì)酒店按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2005年XX地區(qū)旅游旺季開(kāi)始之前酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷(xiāo)售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為本市知名三星級(jí)酒店。此外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。⑶機(jī)會(huì)①XX地區(qū)和本旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國(guó)的旅游業(yè)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，XX地區(qū)和本作為我國(guó)重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《XX地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，至2015年XX地區(qū)國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上的增長(zhǎng)速度，這為XX地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年70余萬(wàn)元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的XX酒店的開(kāi)業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)伊犁州來(lái)烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)XX酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級(jí)酒店不多，且XX酒店位于本市計(jì)劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住XX酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高XX酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。XX商務(wù)酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類(lèi)型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待100人的大會(huì)議室一間，可接待30人的中會(huì)議室二間，可接待12人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于本克拉瑪依西路20號(hào)附一號(hào)，距本國(guó)際機(jī)場(chǎng)16公里，距火車(chē)站8公里。 XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)1434年增長(zhǎng)率(%)　14121087665國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)年增長(zhǎng)率(%)　1816141211998海外旅游人數(shù)(萬(wàn)人)104年增長(zhǎng)率(%)　14121087665旅游外匯收入(億美元)年增長(zhǎng)率(%)　1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬(wàn)人)旅游業(yè)總收入(億元)152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)8710911101211注：美元折合人民幣按1:資料來(lái)源：《XX地區(qū)維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于本是XX地區(qū)旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，本酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002年年開(kāi)始，本星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)本酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。根據(jù)2003－2004年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，本三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價(jià)格約在190元／間左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。. 本酒店基本情況目前本市擁有星級(jí)酒店81家，其中五星級(jí)酒店6家，四星級(jí)酒店8家，三星級(jí)及以下酒店67家。5. 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位. 本酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) . 本旅游業(yè)基本情況隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來(lái)本旅游的中外游客逐年增多，在2002年本就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客385萬(wàn)人。. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類(lèi)型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。資料來(lái)源： 《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》在入境旅游增長(zhǎng)迅猛的同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游也得到了較快的增長(zhǎng)，“九五”。. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì). 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。根據(jù)2002年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國(guó)有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)投資的酒店出租率最高。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開(kāi)始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。 酒店規(guī)模及客房情況項(xiàng)目酒店家數(shù)客房(萬(wàn)間)酒店總量比重客房總量比重五星175%%四星635%%三星2846%%二星4414%%一星810