商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)理念-wenkub.com
2025-05-24 22:34 本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)服務(wù)要想贏得業(yè)戶的心就必須以誠(chéng)待人，以情動(dòng)人。 統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：不斷細(xì)化各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，制定服務(wù)規(guī)范，形成服務(wù)操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。公共場(chǎng)地管理收益約定：1）利用公共場(chǎng)地進(jìn)行租賃行為的收益：業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)處3：7分成。 g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； c）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。九、【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)服務(wù)性各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)約定：1）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造、年檢的費(fèi)用，公共維修基金使用依照國(guó)家建設(shè)213號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。 開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活； 1） 廣告策劃： 租金制定的參考因素 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 2）租賃管理： 1）商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理： 商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。商鋪綠化服務(wù)管理： a）商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。： 要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。 商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。商鋪保安服務(wù)管理如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。 為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。管理的內(nèi)容主要包括3方面： d）業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。 2）商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)； 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。 商鋪的外部聯(lián)系： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 二是：對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪； 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。 b）糾紛、投訴接待 a）接待與聯(lián)系4 小計(jì)收益： 20342元/月5盈虧預(yù)測(cè)：20342元/月－20642元/月=300元/月八、【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)服務(wù)管理分項(xiàng)描述： 【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：商鋪業(yè)戶服務(wù)管理七、【西城路商業(yè)步行街】管理費(fèi)用總支出及收益預(yù)測(cè)： 管理費(fèi)用總支出：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算依據(jù)測(cè)算公式月支出（元/月）1管理人員工資費(fèi)用11人 128002國(guó)家法定假日加班費(fèi)11天50元/天14人247。2）辦理商（鋪）戶的裝修報(bào)裝手續(xù)，裝修進(jìn)程跟蹤3）免費(fèi)為商（鋪）戶代辦所需經(jīng)營(yíng)證照、代理招商招租業(yè)務(wù)4）負(fù)責(zé)步行街的各項(xiàng)公共設(shè)施、設(shè)備的管理，維護(hù)及保養(yǎng)5）負(fù)責(zé)步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導(dǎo)6）負(fù)責(zé)步行街各項(xiàng)物業(yè)日常費(fèi)用收取7）負(fù)責(zé)開展相關(guān)的有償服務(wù)：如打字復(fù)印、傳真、收發(fā)電子郵件服務(wù)。 管理服務(wù)中心：人員配置力求合理，擬設(shè)經(jīng)理1名。 處理好房產(chǎn)銷售與商（鋪）戶經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，給開發(fā)集團(tuán)提出合理化意見及建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當(dāng)好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁和紐帶。使商（鋪）戶安居樂(lè)業(yè)，使該物業(yè)保值增值。四、 【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)項(xiàng)目概況： 商業(yè)步行街要求物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。 商業(yè)步行街進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。顧客流量大商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 4）“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)步行街設(shè)立
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