【正文】 本條解釋不能和第八條并用，因?yàn)榈诎藯l所適用的一個(gè)重要情形是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，即先買者不能通過法律途徑取得合同約定的房屋了。 不能。 前面兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)的行使都是在前后兩個(gè)合同都有效，并且是在雙方?jīng)]有惡意串通的情況下，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下行使的而無效請(qǐng)求權(quán)是將在雙方惡意串通作為合同無效的一個(gè)事由體現(xiàn)了與合同法的相互銜接，在商品房買賣合同中具體化了我國合同法第五十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益是“合同無效”的法定事由之一?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！薄逗贤ā返谖迨l：“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；”四、注意區(qū)分‘先買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)’‘后買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)’與‘先買者的無效請(qǐng)求權(quán)’的區(qū)別：三、什么是惡意串通行為？根據(jù)本條解釋的規(guī)定，先買者要行使無效請(qǐng)求權(quán)，必須同時(shí)滿足下列幾個(gè)條件：具體含義是：在與開發(fā)商簽定合同后，如果開發(fā)商又就同一房屋與第三人簽訂銷售合同并交由其使用，而且第三人（后買者）與開發(fā)商有惡意串通行為的，購房者則可以要求法院判決發(fā)展商與第三人簽訂的合同無效，以保證先買者的合同有效，并獲得房屋的使用權(quán)與所有權(quán)。 相關(guān)法律法規(guī)連接：《民法通則》第五十八條 因?yàn)樗鄯课菀呀?jīng)賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋，雖然開發(fā)商與一房的數(shù)個(gè)買受人所簽訂的買賣合同都為有效合同，但第二買受人根本無法得到房屋，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，這種情況下，可以選擇撤銷合同，可以選擇解除合同。開發(fā)商因此種欺詐行為導(dǎo)致合同被撤銷的，應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。 抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。”根據(jù)該條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該商品房買賣合同有效，雖然合同有效，但開發(fā)商在訂立合同時(shí)隱瞞了商品房的重大瑕疵，即沒有預(yù)售許可證明，屬于商品房買賣中的欺詐行為，根據(jù)《合同法》第五十四條“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。 對(duì)于“取得商品房預(yù)收許可證明與否”有兩種結(jié)果，針對(duì)該兩種結(jié)果可以采用不同的處理方式： 不會(huì)。要適用懲罰性賠償，還必須滿足一個(gè)結(jié)果條件，就是有所規(guī)定的欺詐行為，這種欺詐行為結(jié)果上導(dǎo)致了合同無效或者被撤銷、解除的，買受人方可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)收許可證明的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明；《合同法》第一百一十三條也規(guī)定“經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 “當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！逗贤ā返谖迨臈l《最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》由于房價(jià)上漲，開發(fā)商不愿意再履行合同，并將房屋以120萬元賣給了第三方李某，而且辦了房地產(chǎn)登記，使張某無法取得房屋。(二) 有惡意違約行為，即有先賣后抵或者一房數(shù)賣行為。 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第三人可以依據(jù)本解釋第九條適用懲罰性賠償。這樣，買受人就處于一種極為不穩(wěn)定的地位，風(fēng)險(xiǎn)極大。對(duì)這種抵押行為，出賣人并未告知買受人?！币?、《解釋》規(guī)定的‘惡意違約’有哪些情形？拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議，并且該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。故為阻止拆遷人肆意違約，擅自將拆遷安置房屋另行出售。在這種情況下，只要拆遷人將條件符合的補(bǔ)償安置房屋交付給被拆遷人，即不為違約。但因?yàn)樨泿叛a(bǔ)償方式具有一次性了斷的特點(diǎn)，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)較為明確，此類糾紛完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。這在民法理論上，在此種情況下被拆遷人對(duì)該特定房屋的債權(quán)是一種特殊債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，也就是債權(quán)的物權(quán)化，這種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，具有對(duì)抗第三人的效力。而相應(yīng)要求拆遷人與被拆遷人重新商定安置方式。因此，兩份合同都是有效合同。按照當(dāng)事人約定處理是總的原則，但也有例外情況，即當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，即使有約定登記生效，雖然沒有登記，但合同已經(jīng)實(shí)際履行。由此，最高人民法院司法解釋規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。商品房預(yù)售合同登記備案的效力不同于商品房預(yù)售合同的效力。一般不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。商品房預(yù)售合同只要符合合同生效的一般要件，是有效合同。這些形式要件或由法律作出明確規(guī)定，或由當(dāng)事人雙方達(dá)成一致進(jìn)行約定。合同生效的一般要件為：(1)合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。房地產(chǎn)公司多次向其催要，旅游公司聲稱已放棄購房打算，并要求房地產(chǎn)公司返還已支付的房款。 付定金20萬元，本合同簽訂后9個(gè)月內(nèi)，應(yīng)支付50％的房款和全部的改裝費(fèi)，余款在房屋交付前支付完畢。經(jīng)審計(jì)事務(wù)所審核，旅游公司須對(duì)此變更設(shè)計(jì)項(xiàng)目另外支付房地產(chǎn)公司改裝費(fèi)20萬元人民幣。 1998年5月，原告某房地產(chǎn)公司開始發(fā)售竹園住宅小區(qū)的樓花。四、不經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同是不是無效？ 登記備案制度在我國現(xiàn)階段僅僅是一種行政管理手段，在私權(quán)保護(hù)方面未能發(fā)揮應(yīng)有的作用。登記備案的機(jī)構(gòu)有兩個(gè)：縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地主管部門。 商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記直接規(guī)定的法條（見上）有：《房地產(chǎn)管理法》第44條第2款、國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條，建設(shè)部推薦使用的《商品房買賣合同》示范文本也將有關(guān)登記備案的內(nèi)容作為合同條款建議由雙方予以約定。《合同法》286條規(guī)定了建設(shè)工程承包單位對(duì)該工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，但是，最高人民法院2002年6月20日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！币?、為什么法律、法規(guī)和部門規(guī)章均規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記？商品房預(yù)售――是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未竣工的、將來才能交付的、具備法定銷售條件的房屋售與買受人，由買受人支付房屋價(jià)款?！眹鴦?wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。目前我國對(duì)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責(zé)任不好界定，但購房人還是可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握，如：業(yè)主、物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確投失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條件；一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任。一般包括，了解施工進(jìn)程，并查看設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理測量質(zhì)量監(jiān)管物業(yè)管理等機(jī)構(gòu)的資格證書；了解與商品房相關(guān)的設(shè)計(jì)資料、建筑材料的質(zhì)量等。(8)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任條款。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。 在合同中一定要將面積條款方面的內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化：第一，公用部分的建筑面積，包括個(gè)公用部分的名稱和面積，如門廊、走道、電梯、公共車位等部分；第二,套內(nèi)建筑面積或?qū)Ｓ貌糠值慕ㄖ娣e，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積等等?！睂?duì)于如何交付，僅僅是交付鑰匙就是交付使用，還是需要提供其他的輔助條件?這都需要在合同中明確，最好不要籠統(tǒng)的在合同中寫上交付。否則就應(yīng)該明確這些建設(shè)配套費(fèi)用已經(jīng)計(jì)人整個(gè)房屋價(jià)款內(nèi)，而除交付全部房屋價(jià)款外不需要再支付。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)又約定商品房銷售價(jià)格以主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)的，—方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格，而且要寫明總價(jià)款。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止壟斷、哄抬價(jià)格?！阈陆ǖ纳唐贩考邦A(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。四、商品房買賣合同主要內(nèi)容有哪些？(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；該定金條款只在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購書以外的情況并無約束力。無效后，定金失去擔(dān)保效力，一次性返還3萬元。2000年1月8日雙方簽訂SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購書一份，約定認(rèn)購預(yù)售商品房一套，1月21日至30日簽預(yù)售合同，交付定金3萬元作為合同擔(dān)保。后買方起訴要求雙方返還定金?！边@種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對(duì)返還問題都沒有明確規(guī)定。具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并不要求具備全部內(nèi)容，只需要對(duì)合同的主要內(nèi)容作出約定的，再加上第二個(gè)條件，就可以認(rèn)定為實(shí)為商品房買賣合同，至于哪些是合同的主要內(nèi)容，可以參照合同法的相關(guān)規(guī)定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等。2000年9月建設(shè)部與國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括：(1)雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)；(3)商品房銷售的依據(jù)； 《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容共有13條之多，《商品房買賣合同示范文本》約定的合同內(nèi)容有25條之多?！吧唐贩康恼J(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。無論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條 “商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。最理想的當(dāng)然是，定金交得出去，如果不能達(dá)成商品房買賣合同時(shí)，又能拿得回來。”如果認(rèn)購書中對(duì)商品房的價(jià)格、房號(hào)、面積、朝向等主要問題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如果出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則該《認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。開發(fā)商一方的原因常有： 三）開發(fā)商雙倍返還定金的情形： 2）《認(rèn)購協(xié)議》明確約定購房人必須在一定期限內(nèi)與開發(fā)商商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，否則定金不退?！薄?3．沒有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)，不管誰的原因未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。 業(yè)界人士均認(rèn)為，雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無法達(dá)成一致，而與認(rèn)購意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。 注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項(xiàng)，可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等，對(duì)這里所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金”，或者明確約定該款項(xiàng)的處理辦法為：認(rèn)購人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。當(dāng)事人約定立約定金的，交付定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立合同時(shí)，喪失定金，收受定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立主合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。特別是一些購房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購的房子，那么在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對(duì)《解釋》相關(guān)規(guī)定，探討如下?！笨梢钥闯觯谠摻忉尦雠_(tái)以前，如果廣告內(nèi)容不寫入合同，那么廣告就不成為合同一部分，開發(fā)商就無須對(duì)廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。 符合上述兩個(gè)條件的廣告沒有寫入合同，開發(fā)商也要負(fù)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬要約邀請(qǐng)，但如果商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成要約。 條件二：對(duì)合同的訂立和房價(jià)的確定有重大影響。 D．相關(guān)設(shè)施：指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公