【正文】 這里裝修材料也很不錯(cuò)，算是高檔材料呢，這個(gè)您就別擔(dān)心了，您兒子可是在江西贛建工程質(zhì)量安全檢測(cè)技術(shù)公司上班的呀！這里的物業(yè)管理?yè)?jù)說(shuō)還不錯(cuò)，接了不少的項(xiàng)目，服務(wù)做的很周到。看上班高峰期的車呀、人呀，以前總擔(dān)心堵車會(huì)耽誤了上班的時(shí)間。（這里交通方便又快捷，地理位置又好，想在這里租房做辦公的還不少！） 我和您說(shuō)說(shuō)這個(gè)公寓吧，雖然在這里投資，賺錢不是最多的，但我很滿意這里物資與精神雙重的享受。今晚也不知道是怎么了，很想一個(gè)人蒙住眼睛去感受我周圍的一切......恩，這是XX牌的冰箱、XX牌的彩電、踢到的是XX沙發(fā)、旁邊是XX、那這邊應(yīng)該是XX牌的空調(diào)，臥室里的最熟悉的床、床邊的立式衣柜......重溫兒時(shí)樂(lè)趣的想法，從這時(shí)開始突然舒醒！PM：10：15 電話響起，是好朋友風(fēng)。每個(gè)晚上都要盯著電腦，指頭不停的把腦袋里的東西輸送到電腦里面，久了就有點(diǎn)累。 同事總說(shuō)我是公司最早來(lái)的一位，他們哪里知道，我怎么坐車都只要不到一首歌的時(shí)間。 對(duì)面的體育公園已經(jīng)有一些中老年人在晨練了，靜與動(dòng)的結(jié)合，巧妙的聯(lián)系到了一塊?！懊懒珠w”、“美林小廚”、“MOTEL168”、“MOTEL268”、“驛居”、“Yotel新概念連鎖酒店”等品牌。這些相關(guān)行業(yè)的開發(fā)為美林閣的發(fā)展和管理起到了事半功倍的效果。美林閣 蠻靈格已成為滬上眾多市民的口頭禪。美林閣注冊(cè)商標(biāo)被評(píng)為上海市著名商標(biāo)?！懊懒珠w”注冊(cè)商標(biāo)被評(píng)為“上海市著名商標(biāo)”和同行業(yè)十佳品牌。 a) 項(xiàng)目門頭設(shè)計(jì)，以淺綠色為主色，這樣凸現(xiàn)logo、項(xiàng)目名稱和銷售電話； b)對(duì)聯(lián)一副，對(duì)聯(lián)中要提及項(xiàng)目的名稱，一語(yǔ)雙關(guān)的效果。 銷售文件準(zhǔn)備：（1）客戶置業(yè)計(jì)劃表（2）認(rèn)購(gòu)協(xié)議書（一式三聯(lián)）（3）公開發(fā)售單位價(jià)格表（4）標(biāo)準(zhǔn)付款方式（5）按揭須知、稅費(fèi)表等相關(guān)文件（6）物業(yè)銷售單（一式三聯(lián)）（6）《商品房買賣合同》（一式五份）或預(yù)售合同（7）《個(gè)人住房抵押貸款合同》二、銷售人員的準(zhǔn)備：銷售人員培訓(xùn)：（可安排6名銷售人員參與培訓(xùn)）A、房地產(chǎn)知識(shí)B、項(xiàng)目與周邊環(huán)境及未來(lái)規(guī)劃C、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，建筑及園林特色D、同類可比性競(jìng)爭(zhēng)樓盤的剖析E、戶型設(shè)計(jì)的特色賣點(diǎn)F、價(jià)格與付款方式G、有關(guān)房地產(chǎn)買賣法律法規(guī)文件、合同文本H、禮儀與技巧I、團(tuán)隊(duì)精神三、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備：a) 功能分區(qū)明確，設(shè)置接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、衛(wèi)生間，要求預(yù)留一個(gè)經(jīng)理室，一個(gè)財(cái)務(wù)室兩個(gè)辦公室。（4） 禮 品：低費(fèi)用、美觀、實(shí)用、傳播樓盤信息、提高客戶參觀樓盤興趣。五、營(yíng)銷推廣效果的評(píng)估和修正 要根據(jù)項(xiàng)目第一次的推廣來(lái)決定其方案還需做哪方面的修正，就目前來(lái)看，知道項(xiàng)目的客戶源太少了。 活動(dòng)目的：主要快速消化已認(rèn)購(gòu)客戶達(dá)成成交，另帶動(dòng)市場(chǎng)觀望客戶購(gòu)買興趣。以項(xiàng)目總體實(shí)收均價(jià)5600元/平方米為計(jì)，項(xiàng)目住宅可銷售面積51,，項(xiàng)目總銷售額的為：5600=286，894，776元。建議選用三條線路：18路、5路和旅游1線，每條線路各兩輛車。電視廣告一般按照時(shí)間的長(zhǎng)短和表達(dá)方式的不同分為廣告和電視雜志兩種，前者一般時(shí)間都不會(huì)超過(guò)60秒鐘，常見(jiàn)形式為15秒和30秒，主要是用來(lái)對(duì)樓盤某一方面的賣點(diǎn)進(jìn)行直接或間接宣傳，后者時(shí)間較長(zhǎng)，一般最長(zhǎng)可達(dá)到十多分鐘，主要用來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體宣傳。報(bào)紙就目前而言，報(bào)紙是最為主要的房地產(chǎn)廣告發(fā)布途徑，報(bào)紙的優(yōu)勢(shì)在于擁有各個(gè)階層的受眾群體，發(fā)行量大，覆蓋面廣，每天發(fā)行，發(fā)行量較為固定，效果易于進(jìn)行對(duì)比核算，但由于南昌市的報(bào)紙媒體總體內(nèi)容相似度很高，報(bào)紙媒體相對(duì)比較單一，樓盤廣告要選擇讀者多，且版面不容易與其他報(bào)紙媒體相似的，或是從相似報(bào)紙媒體中選擇一家讀者相對(duì)較多的，進(jìn)行廣告推廣。推廣時(shí)間應(yīng)比較長(zhǎng)，從10月9號(hào)到12月1號(hào)之前，可在報(bào)紙以半版作三到五次廣告，內(nèi)容稍加改變一些。d、就目前所掌握的情況而言，西格瑪國(guó)際商務(wù)中心的推售時(shí)機(jī)選擇在2007年12月底開盤，按照房地產(chǎn)銷售低開高走的一般規(guī)律，至2008年5月時(shí)，這個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)位將已進(jìn)入一個(gè)較高的水平，因此對(duì)低價(jià)入市的新盤推廣較為有利。就項(xiàng)目目前的情況而言，項(xiàng)目較為合適的入市時(shí)機(jī)應(yīng)該為：2008年5月2日（星期五）相關(guān)分析如下：a、就項(xiàng)目工程進(jìn)度而言，預(yù)計(jì)到2008年2月底可以將公寓21層建設(shè)完畢，讓目標(biāo)客戶群和潛在客戶群能直觀性看見(jiàn)大體的項(xiàng)目規(guī)劃。F、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要包括高能*金域名都、西格瑪國(guó)際商務(wù)中心等樓盤，相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣動(dòng)向值得留意。C、項(xiàng)目所在區(qū)域宣傳及相關(guān)概念炒作的時(shí)機(jī)青山湖區(qū)的形象和優(yōu)良的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)深入人心，早于項(xiàng)目入市的其它樓盤提升了區(qū)域居住氛圍和品質(zhì)，項(xiàng)目入市有良好的片區(qū)形象支持。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售推廣過(guò)程中，特別注重起動(dòng)時(shí)的轟動(dòng)效應(yīng)，這直接關(guān)乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營(yíng)造一浪接一浪的宣傳攻勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)不斷攀升，銷售價(jià)格不斷上漲。5% 價(jià)格體系在確定了整體均價(jià)的基礎(chǔ)之上對(duì)本項(xiàng)目各套住房進(jìn)行了仔細(xì)的分析、評(píng)價(jià)。調(diào)整期—10%銷售旺季時(shí)調(diào)高價(jià)格，為二次強(qiáng)銷做準(zhǔn)備，調(diào)高幅度達(dá)2%。◆ 項(xiàng)目概念導(dǎo)入，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體推廣戰(zhàn)略，強(qiáng)化樓盤前期建設(shè)，廣告推廣效果，加快準(zhǔn)客戶積累；◆ 加快項(xiàng)目CIS包裝，改變工地、戶外對(duì)外傳播形象，鎖定推廣方向，提升項(xiàng)目人氣，提升項(xiàng)目知名度、口碑，造就項(xiàng)目特性；◆ 對(duì)項(xiàng)目開始規(guī)劃推廣步驟，按時(shí)段、實(shí)際情況等進(jìn)行項(xiàng)目的“預(yù)熱”推廣工作，賦予項(xiàng)目“先聲奪人”的氣勢(shì)。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。第四章、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一、 產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域和客戶群體的特點(diǎn)，建議將產(chǎn)品定位為中高檔精品公寓主題概念定位：物質(zhì)精神雙贏 現(xiàn)代奢華主義釋由：可自住可投資，并且周邊有三大景區(qū)，可謂物質(zhì)和精神雙重的享受；80年代的人最接近的思想—追求自由的空間、輕松的投資、奢華的享受。項(xiàng)目周邊的三大綠色景點(diǎn)，使人心曠神怡，無(wú)論從哪個(gè)角度都能有最大的享受。三、 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)查和周邊樓盤的項(xiàng)目性價(jià)比，發(fā)現(xiàn)周邊的樓盤的銷售均價(jià)在5000～6500元/㎡。 人文 環(huán)境—步行2分鐘就到了江西省圖書館，不管你是成功人士還是居家主婦，都需要一點(diǎn)時(shí)間去體驗(yàn)久違的書香和一份沉溺在書中的閑情逸致。 周邊配套完善—都市中央/3分鐘純熟生活圈。第三章、 項(xiàng)目SWOT分析一、 優(yōu)勢(shì)分析 環(huán)境優(yōu)越—周邊公園及風(fēng)景區(qū)林立，正對(duì)著體育公園、隔著南京東路就是青山湖風(fēng)景區(qū)和湖濱公園，以項(xiàng)目的商住定位來(lái)看，不管是用于居家還是用于工作，都是一種很愜意的享受。部份購(gòu)房者屬享受型買家，部份買家為要求高的置業(yè)者，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求較高；B. 購(gòu)房專業(yè)知識(shí)一般，有待提高。五、 項(xiàng)目消費(fèi)群及消費(fèi)能力分析 項(xiàng)目消費(fèi)群 目標(biāo)客戶群 由于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，因而受到市場(chǎng)注目是不容置疑的，而客戶買房的原因是多種多樣的，綜合起來(lái)分析，大致有如下幾種：（1） 投資租賃者A. 較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進(jìn)行投資回報(bào)是顯而易見(jiàn)的；B. 首付少，月租供樓，輕松置業(yè)；C. 小戶型，設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，為年輕一族所接受。園林內(nèi)設(shè)有健身區(qū)、游樂(lè)區(qū)、眺望臺(tái)、圓形露天劇場(chǎng)等娛樂(lè)場(chǎng)所以及配套設(shè)施。餐館娛樂(lè)方面：周邊有湖景大酒店、相思林大酒店、艷陽(yáng)天夜總會(huì)、五湖大酒店等、湖濱南路有十余家的小酒吧等。93㎡棋牌室，四間棋牌包廂。西格瑪國(guó)際商務(wù)中心： （創(chuàng)造力 軟實(shí)力）占地面積總建筑面積綠化率%目前均價(jià)未定（9月份開盤）建筑類別1棟25層高層商業(yè)辦公樓樓盤形態(tài)高層（寫字樓）小區(qū)配套設(shè)有五個(gè)通往群樓頂?shù)拇箝T。其中人防建筑面積為4350平方米。加之此樓盤占地面積和建筑面積都比較大，又已分期賣了好幾年，每次銷售很快售罄，策劃推廣策略做的很不錯(cuò)。樓盤形態(tài)高層（商住樓）小區(qū)配套高尚住宅、超大型購(gòu)物中心（shoppingMall）、休閑商業(yè)街、動(dòng)感步行街、酒店式公寓、SOHO公寓及寫字樓，生活及商業(yè)配套高尚而完備。商業(yè)具有分散性、小型化，低檔次的特點(diǎn)。出現(xiàn)符合現(xiàn)代人對(duì)商務(wù)辦公與服務(wù)質(zhì)量的追求，具有跨時(shí)代的意義。開發(fā)商在開發(fā)酒店式公寓時(shí)，想的不只是像賣一般的商品房那樣，只要賣完了就萬(wàn)事大吉，更要想的是幫業(yè)主找一個(gè)好管家，要不然，只會(huì)是另一種形式的“爛尾”工程。這就要求物業(yè)公司不僅需要專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力，還要有較好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力，一個(gè)具有良好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件，從現(xiàn)在市場(chǎng)上來(lái)看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾。房地產(chǎn)業(yè)鏈的利益共同體更加團(tuán)結(jié)，駕馭市場(chǎng)的手段更加熟練。　　小戶型公寓成熱點(diǎn)　　上半年南昌樓市最大的熱點(diǎn)應(yīng)該是小戶型公寓的集中亮相。縱觀今年上半年的南昌樓市，感覺(jué)熱點(diǎn)區(qū)域不