【正文】 政府公務(wù)員 15%企業(yè)中層 40%自由職業(yè)者 15%其他 30%高層管理者 10%中層管理者 40%普通客戶 35%其他 15%客戶職業(yè)構(gòu)成（辛家廟板塊）（3）成交客戶購房目的辛家廟板塊住宅成交客戶中，以自住為目的的購房需求占到總數(shù)的一半，改善型需求的比例低于全市平均水平，主要是現(xiàn)階段板塊的居住環(huán)境相對較弱，配套亟待完善，影響了改善型客戶的選擇。區(qū)域客戶中來自項目周邊的客戶最多，二環(huán)內(nèi)和經(jīng)開區(qū)的客戶也占有相當(dāng)?shù)谋壤ｋS著2007年6次加息在新的一年中一次性兌現(xiàn)，并且央行有可能在2008年多次加息，選擇按揭貸款購房的客戶的負(fù)擔(dān)將會不斷加重，在這種情況下，部分客戶會選擇一次性付款或者推遲購房計劃，對**住宅市場的發(fā)展有一定的抑制作用。 保值增值需求穩(wěn)定167。從客戶購房的目的來看，在城市化不斷發(fā)展的過程中催生出龐大的剛性需求在很長時間內(nèi)將一直是推動市場發(fā)展的最主要的因素；同時隨著經(jīng)濟高速發(fā)展及城鎮(zhèn)居民可支配收入的大幅提高，以改善居住為主要目的的客戶不斷增多，主要是來自政府機關(guān)及企事業(yè)單位的客戶；此外，由于**住宅市場房價上漲較快，并且還有較大的上升空間，因此保值及投資型的客戶也迅速增多。隨著眾多外埠企業(yè)不斷進駐**市場，帶來外區(qū)域的追隨客戶，加上快速上漲的房價對其他區(qū)域投資客戶的吸引，預(yù)計從2008年開始，其他區(qū)域的購房客戶對**市場關(guān)注度加強，其比例將有所上升。從總體上看，2007年面積在120㎡以上的住宅成交占到全市總量的33%，主要是滿足改善型客戶的需求；面積在100㎡以下的中小戶型成交面積占到全市總量的53%，主要是滿足自住型客戶的需求。由于城南區(qū)和高新區(qū)集中了較多的中高端項目，主力戶型以3室為主，并且成為改善型需求客戶主要的選擇區(qū)域，因此3室的成交更多。香克林小鎮(zhèn)社區(qū)總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式，突出了休閑典雅的英倫社區(qū)特點，配合鄉(xiāng)村自然的田園生活氛圍，住宅區(qū)配套了一個英倫風(fēng)情商業(yè)街，同時項目將一些經(jīng)典的英式空間引入小鎮(zhèn)，著力塑造英國風(fēng)情的生活氛圍。從始至終，客戶在接觸項目的過程中，不斷激發(fā)起對中國文化尊重與自豪的歷史情結(jié)，既加深了客戶對項目完整的形象認(rèn)識，也在客觀上支撐了項目中高端的價格水平。典型案例之二：曲江華府項目落定雁塔南路，綽立曲江景觀大道軸心。其中高層沿木塔寺公園、科技六路分布，氣度不凡，有利于形成“地標(biāo)建筑”，提升項目的品質(zhì)感。其中以現(xiàn)代中式建筑、新中式建筑和純歐美風(fēng)情的建筑為主，并以風(fēng)格鮮明、文化內(nèi)涵濃厚成為高端樓盤的象征，在很大程度上也拉高了項目的平均價位。隨著外埠地產(chǎn)企業(yè)強勢進入**市場，不斷開發(fā)出具有較大市場影響力的大型樓盤項目，加上客戶對功能配套齊全、物業(yè)服務(wù)完善的大型社區(qū)越來越偏好，**房地產(chǎn)市場逐漸進入大盤時代。**市年度住宅成交均價表年度200220032004200520062007住宅均價(元/㎡)274928363054309832583772短期價格（1）全市住宅價格走勢分析自2007年3月以來，除了在07年12月及本月的住宅成交均價有小幅的下跌外，其余月份住宅的價位都保持穩(wěn)定而強勁的上漲，顯示出整個**市場良好的基本面，即使在市場淡季，房價也保持出堅挺，而本月全市住宅價位的下跌主要是部分低價位樓盤成交的影響。項目名稱位置面積（㎡）價格備注匯林華城北二環(huán)東段大明宮家居城廣場東3000尾盤頤園新城東二環(huán)和礦山路的交匯處58萬2600在售桐樹灣城東區(qū)東二環(huán)礦山路十字西南角在售華清園酒十路東售罄東湖觀景園酒十路尾盤景觀城太華南路46萬1388在售新房村東二環(huán)延伸段南在售快樂家園東元西路在售湖畔嘉園東二環(huán)延伸段北售罄（2）板塊短期供求辛家廟板塊即將新開的商品房項目主要有4個，主要集中在礦山路沿線，都屬于中等規(guī)模的項目，其中中鐵置業(yè)、恒大集團和華遠(yuǎn)集團都是在**首次開發(fā)項目，除了華遠(yuǎn)大明宮馨村將在2009年入市外，其他三個項目均在2008年入市。馨村A 商品房項目從年度的成交來看，辛家廟板塊的商品房項目的成交量處于中等水平，8個項目年度總計成交量為847534㎡，其中成交量最大的是華榮風(fēng)景大院，成交近7萬㎡，最少的是新興駿景園，年度成交量只有1024㎡，其余項目的年度平均成交量3萬㎡左右。此外，2007年下半年市場放量成交也去化了大量的房源，綜合以上原因，造成短期內(nèi)市場供應(yīng)減少。區(qū)域供求（1）區(qū)域長期供求從2007年2月至2008年2月，城北區(qū)的商品房成交相對比較穩(wěn)定，但在個別月份也有較大的波動，進入08年，受房地產(chǎn)市場整體趨勢的影響，成交量處于較低的成交水平。從月度的成交走勢來看，除了個別月份外，住宅成交基本保持連續(xù)的增長態(tài)勢，特別是下半年開始，增長幅度加大，并在9月份達到年度峰值，首次突破100萬㎡。同時，金融機構(gòu)的過度放貸也成就了住宅成交的快速增長，寬松的房貸政策造就了**越來越多的房奴，也讓金融機構(gòu)利潤猛增，但連續(xù)的加息政策出臺使得房貸壓力倍增，也集聚了較多的金融風(fēng)險。隨著政策調(diào)控效應(yīng)初顯以及市場淡季的影響下，**住宅市場也進入了波動期，2008年一季度**住宅成交出現(xiàn)大幅度的下滑，市場觀望情緒增強。在新格局逐漸形成的過程中，土地市場也隨之做出相應(yīng)調(diào)整。土地出讓面積2007年至今，辛家廟板塊的主要土地交易有3宗，即中鐵置業(yè)、恒大集團和華遠(yuǎn)集團在礦山路沿線的土地收購，主要是通過協(xié)議出讓或并購公司的方式進行，目前這三個地塊的項目運作已經(jīng)進入前期開發(fā)階段，其中中鐵和恒大的項目預(yù)計在2008年下半年入市。2006年之前：小型項目23年，中型項目34年，大型項目58年，超級項目610年20062007年：小型項目12年，中型項目24年，大型項目45年，超級項目510年2008年以后：小型項目1年，中型項目23年，大型項目35年，超級項目58年項目開發(fā)周期小型項目12年，中型項目24年，大型項目45年，超級項目510年。然而隨著土地儲備量的不斷減少，高新區(qū)和城南區(qū)土地市場表現(xiàn)出開發(fā)后勁不足，從2007年開始，高新新區(qū)的土地出讓在全市中所占的比例越來越大，而曲江新區(qū)的土地供應(yīng)逐漸向三環(huán)逼近；另一方面，在**高速城市化進程中，城市骨架不斷拉大，新的熱點區(qū)域也在不斷涌現(xiàn)，浐灞生態(tài)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、西咸大道以及即將開始的大明宮區(qū)域，逐漸成為**房地產(chǎn)市場新的發(fā)展推力，這些區(qū)域也有著龐大的土地資源，其土地出讓的數(shù)量也會越來越多。出讓價格2007年未央?yún)^(qū)有7宗掛牌土地成交，其中有2宗為工業(yè)用地，其余宗土地為住宅和綜合用地。從區(qū)域上看，這些出讓土地基本都處于張家堡附近。出讓結(jié)構(gòu)2007年**土地出讓中，住宅仍是最主要的土地用應(yīng)，占到土地掛牌總數(shù)的一半，工業(yè)工地和住宅、綜合用地位居二、三位，相比較之下，其他性質(zhì)的用地數(shù)量相對較少，特別是商業(yè)和辦公的土地供應(yīng)一直處于較低的水平，主要是因為近年來**房地產(chǎn)市場中商業(yè)和辦公所占的比例很小，市場需求不足，其成交也在**商品房成交中的比例非常小，在此帶動下，土地供應(yīng)也越來越小。其中，住宅掛牌宗數(shù)為49宗，商業(yè)掛牌宗數(shù)為21宗，工業(yè)掛牌宗數(shù)為14宗，教育教研掛牌讓宗數(shù)為5宗。二、土地市場2003年開始，**市土地交易取用招拍掛形式進行。加息和提高準(zhǔn)備金率成為央行的常規(guī)手段。政策效應(yīng)及走勢預(yù)測政策具有一定的滯后效應(yīng)，由于中國經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域化差別很大，地方利益主體也對政策存在很大的抗性，因此，在國家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行上，也存在一定的難點，其長期的效應(yīng)也有待觀察。 國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控策略逐漸成熟化，從硬性干預(yù)到兩只手的協(xié)調(diào)配合，并強化國家對保障類住房的公共職能，使得房地產(chǎn)市場更加協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展；216。但從長期的眼光來看，這些政策的真正效用還并未完全展開，而房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)對政策也有一定的抗性，2008年乃至今后中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將取決于兩只手之間的力量博弈于相互作用，我們拭目以待。不過物業(yè)稅的征收也關(guān)系到多方的利益，稅基和稅率的制定也比較復(fù)雜，因此在2007年還只是在部分省市進行空轉(zhuǎn)，對房地產(chǎn)市場的影響非常小。金融政策的連續(xù)出臺是2007年宏觀政策的重點，6次加息，10次提高準(zhǔn)備金率，其力度和頻次都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄，在很大程度上收縮了貨幣流動性，導(dǎo)致銀根緊縮，使得房貸規(guī)?？傮w受限；此外，連續(xù)加息也使得房貸成本加大，但這些在2008年才會計入利息中，因此其效應(yīng)會在2008年上半年逐漸顯現(xiàn)出來。非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展，2007年，全區(qū)個體私營企業(yè)達到8453戶，非公有制經(jīng)濟增加值占全區(qū)經(jīng)濟總量的比重達到60％以上。年度20012002年20032004200520062007GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（5）投資增長年度2001200220032004200520062007固定資產(chǎn)投資4791210房地產(chǎn)投資額375區(qū)域（未央?yún)^(qū)）（1）GDP增長2007年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計達到158億元，％，％；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計達到160億元，％，％，五年預(yù)計完成投資513億元，是建區(qū)以來投資最多、增速最快的時期；地方財政收入大幅增加，增速創(chuàng)歷史新高，可用財力預(yù)計達到6億元。其中，％。％。，建設(shè)用地規(guī)模為524平方公里；2020年主城區(qū)人口規(guī)模為600萬人，建設(shè)用地規(guī)模600平方公里。％。C 交通規(guī)劃（二）宏觀經(jīng)濟環(huán)境全市（1）GDP增長十五期間,**國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展；人均GDP值增長強勁，自02年來實現(xiàn)了持續(xù)兩位數(shù)的增長。充分發(fā)揮西航集團、**石化等大中型企業(yè)和西北有色、**重研所等知名研究機構(gòu)的輻射帶動作用，加強與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)對接，著力發(fā)展配套中小企業(yè)，逐步形成以行業(yè)龍頭企業(yè)為主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶、中小企業(yè)為基礎(chǔ)的配套協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。結(jié)合未央“文物多”這一顯著特征，加緊編制漢長安城遺址等古遺址重點區(qū)域保護性開發(fā)規(guī)劃，發(fā)揮好這些人類寶貴文化遺產(chǎn)的精神力量和文化價值，把深厚的歷史文化資源轉(zhuǎn)化為社會經(jīng)濟效益。、。未央是全市水域最多的一個城區(qū)，擁有**最豐富的水資源?！拔囱搿眳^(qū)名就是來自漢未央宮遺址，意為“繁榮興盛，不盡不衰”。擁有飛往國內(nèi)各大城市的航線80多條，直飛國際航線近20條。重點發(fā)展會展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展集聚區(qū)。重點發(fā)展航天動力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對區(qū)域經(jīng)濟具有帶動作用的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。重點發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。外圍縣區(qū)的定位為：長安為生態(tài)居住區(qū)、藍(lán)田美玉文化區(qū)、周至老子文化區(qū)、戶縣農(nóng)民畫區(qū)、臨潼國際旅游區(qū)、閻良航空科技區(qū)、高陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)。A1城市空間模式**目前的城市總體規(guī)劃，按照保護古城、降低密度、控制規(guī)模、節(jié)約土地、改善中心、發(fā)展組團、保護環(huán)境、基礎(chǔ)先行的精神，市區(qū)布局以主城區(qū)為中心，以交通軸為導(dǎo)向，以功能區(qū)為實體，以生態(tài)林帶為間隔，在外圍發(fā)展三個新城。力爭經(jīng)過25年的努力，打造“水、綠、城、史”四位一體的國際化副都心新城和西部第一和諧水城。**城域網(wǎng)覆蓋超過90%城區(qū)和40%郊縣。距**市區(qū)約40千米的**咸陽國際機場與68個國內(nèi)城市，11個國家和地區(qū)通航。**擁有較強的工業(yè)基礎(chǔ)，是中國西部地區(qū)科技實力最強，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。轄境東西204千米，南北116千米。49′，北緯33176。辛家廟板塊地理位置處于浐灞生態(tài)區(qū)和大明宮遺址改造區(qū)的相連地帶，浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)環(huán)境概念和大明宮遺址改造區(qū)的人文傳承概念也將會在這里產(chǎn)生聚合效應(yīng)，因此板塊兼具兩大開發(fā)熱點區(qū)域的集合優(yōu)勢。 醫(yī)療配套：**市未央幸福醫(yī)院、陜西重型機器廠職工醫(yī)院、煤礦廠醫(yī)院；216。地塊周邊配套項目周邊配套主要包括：216。地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀地塊周邊樹木較少，雜草眾生，地塊周邊堆積大量建筑垃圾，且地塊東面為重型機械廠及**煤礦機械廠的鐵路；地塊東北面為**重型機械廠，南面為**煤礦機械廠，雖然目前重型機械廠已經(jīng)倒閉，但巨型煙囪和**煤礦機械廠的煙囪對地塊的檔處以及居住質(zhì)量造成很大程度的影響。地塊所處**東二環(huán)以外，東三環(huán)以內(nèi)的中央位置，地塊目前有礦山路可以直接連通東二環(huán)，出行十分便利。**市2004—2020年總體規(guī)劃確定未來**城市發(fā)展模式為“九宮布局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。如下圖：本案 本案位于**城東區(qū)，在行政區(qū)劃上來看，恒大名都位于灞橋區(qū)和未央?yún)^(qū)的交界處；從**傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場研究角度來看，屬于傳統(tǒng)意義上的城東區(qū)；而隨著近年來**市城市規(guī)劃的調(diào)整，項目又都處于新崛起的浐灞生態(tài)區(qū)邊沿。結(jié)論:本案雖處于主城區(qū)內(nèi),距離城市中心的物理位置較近,但由于整個區(qū)域板塊開發(fā)步伐緩慢,因此也造成人們對該板塊的心理距離較遠(yuǎn).（二） 城市歷史介紹本案本案所處位置在傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的邊緣地帶附近,受到傳統(tǒng)工業(yè)的影響,目前本案周邊遺留部分重型工業(yè)的廠址或舊廠房。浐灞生態(tài)區(qū)大部分處于**市繞城高速路以內(nèi)，屬于**市新一輪城市規(guī)劃的中心城區(qū)。再加上規(guī)劃中的礦山路和地塊東面的酒十路已經(jīng)連通，出行東三環(huán)也已經(jīng)實現(xiàn)。 重型機械廠鐵路 **煤礦機械廠鐵路 地塊周邊農(nóng)田 地塊周邊建筑垃圾 重型機械廠煙囪 **煤礦機械廠地塊周邊村莊及改造情況地塊東面及南面為辛家廟板塊內(nèi)兩個城中村，分別