【正文】 ：擬建專業(yè)物流市場4棟，1層，總建筑面積51111m2，總占地面積51111m2。：擬建專業(yè)市場18棟，3層，總建筑面積88236m2，總占地面積29412m2；擬建大型賣場1棟，3層，建筑面積39340m2，占地面積13113m2；擬建寫字樓1棟，18層，建筑面積47485m2，建筑占地面積2638m2。：擬建專業(yè)市場9棟，3層，總建筑面積32508m2，總占地面積10836m2；擬建會展中心1棟，3層，建筑面積20361m2，占地面積6787m2；擬建大型賣場1棟，3層，建筑面積33999m2，占地面積11333m2；擬建商業(yè)網(wǎng)點1棟，6層，建筑面積9364m2，占地面積1560m2；擬建寫字樓1棟，18層，建筑面積28045m2，占地面積1558m2；擬建市場配套住宅樓5棟，18層，總建筑面積43000m2，總占地面積2388m2。其征地、移民、拆遷安置工作將由孝感市孝南區(qū)土地儲備中心統(tǒng)一安排處理。本項目就近接入，可滿足排水需要。本項目電力供應(yīng)由孝感市供電公司經(jīng)市政電網(wǎng)提供，供電能力能滿足本項目需要。孝感鐵路貨場可辦理全國聯(lián)運手續(xù)。初步建立了與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的市場體系和社會保障服務(wù)體系。國土面積11600平方公里，總?cè)丝?80萬，其中孝感市城區(qū)人口30萬。℃，℃， ℃，無霜期平均241天。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)根據(jù)孝感市區(qū)域地質(zhì)資料，項目區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 本宗土地地類(用途)：建設(shè)用地。22′至31176。孝感地處湖北省東北部，東鄰“九省通衢”的武漢市，北連河南省的南大門信陽市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復(fù)線以北。lt。 ，使規(guī)劃既能促進園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又能成為孝感市整體協(xié)調(diào)發(fā)展的有機組成部分。圍繞孝感市總體發(fā)展目標(biāo)，認真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，加快推進現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè)和保護，合理地利用現(xiàn)有自然資源，特別是注意對自然山體、水面以及植被的保護。 。 。要積極引進國內(nèi)外物流管理、技術(shù)等高層次人才和國內(nèi)外知名的現(xiàn)代物流企業(yè)，引進先進的管理理念和模式，規(guī)范企業(yè)的管理。對需求量很大的客戶，采用專人跟蹤的方式提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時給予特殊的優(yōu)惠政策。、功能完善、誠信經(jīng)營的市場形象。為此，本項目向業(yè)界宣傳自身的優(yōu)勢，提升自身的品牌知名度，吸引眾多國內(nèi)外知名品牌入駐，并將在前期以低廉的價格盡快吸引在整個家居、建筑材料、裝飾及裝修材料中品牌知名度高、有號召力和代表性的企業(yè)入駐，聚集人氣，逐步形成氣候后，再以正常的價格政策進行招商。市場的經(jīng)營者將努力提升后續(xù)服務(wù)與管理水平，推動專業(yè)市場持續(xù)繁榮，促進商鋪租賃價格穩(wěn)定上漲，從而分享專業(yè)市場持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營成果。隨著市場客流量的增多，其它商戶也會紛紛入駐并租賃市場商鋪，從而形成“商鋪租賃需求上升——商品規(guī)模和數(shù)量增加——市場吸引力提高——商鋪租賃需求上升”的良性循環(huán)，促進了特定商品的大規(guī)模集聚。 a.“初次招商租售結(jié)合”的經(jīng)營模式能促進特定商品的大規(guī)模集聚；在專業(yè)市場初次招商中，如果商鋪只租不售，在經(jīng)營狀況較差的情況下，商戶易退租或不續(xù)租商鋪，造成 “商鋪空置——商品規(guī)模和數(shù)量減少——市場吸引力下降——商鋪空置”的惡性循環(huán)；同時，初次招商過程中租賃價格較低，市場的舉辦者和經(jīng)營者資金壓力一般較大，較難保證后續(xù)配套服務(wù)的持續(xù)開展。它的建成，無疑為進一步活躍鄂中建材商貿(mào)奠定良好基礎(chǔ)。在建材市場存在著空前發(fā)展的巨大潛力前題下，根據(jù)孝感市特點，湖北寰城投資有限公司決定抓住機遇順勢而上。我國非農(nóng)業(yè)人口在15萬以上的設(shè)市城市高達385個。這是一個巨大的市場需求。新型建材將以20～25%的年增長速度向前發(fā)展，裝飾、裝修材料年增長以30%的速度遞增。表31 2013年武漢市和孝感市濟發(fā)展部分指標(biāo)統(tǒng)計 項目 武漢 孝感 合計 全市生產(chǎn)總值（億元） 規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元） 建筑業(yè)增加值（億元） 370 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 實現(xiàn)社會消費品零售總額（億元） 人口（萬人） 910 528 1438從建設(shè)市場的角度看，這一地區(qū)處在湖北省近期規(guī)劃的長江經(jīng)濟線發(fā)展帶連接直轄市重點城市的區(qū)域中，且的人口密度大，該區(qū)域建設(shè)更是如火如荼，目前孝感地區(qū)尚無統(tǒng)一整合的大型綜合建筑及家裝材枓市場，而各地區(qū)市場相對孤立，整體資源優(yōu)勢、市場規(guī)模效益不能充分發(fā)揮， 從全局來看，該地域需要2～3家大型綜合建筑材枓樞紐市場，促進大范圍的建筑材枓商品流通。加強公共醫(yī)療衛(wèi)生保障，大力發(fā)展科技、文化、體育等社會事業(yè)，保持價格基本穩(wěn)定。　　著力加強民生建設(shè)，促進公共服務(wù)均等化?！　〗y(tǒng)籌新農(nóng)村、城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?！　娀顿Y拉動效應(yīng)，增強發(fā)展內(nèi)生動力。大力推進節(jié)能減排和生態(tài)建設(shè)，實施重點領(lǐng)域和企業(yè)節(jié)能工程，繼續(xù)實施節(jié)能產(chǎn)品惠民工程，強化漢孝城際鐵路建設(shè)協(xié)調(diào)，加快孝漢大道三期建設(shè)，啟動硚孝高速建設(shè)，打造一體化的基礎(chǔ)對接平臺。逐一制定16個重點產(chǎn)業(yè)三年倍增實施細則，以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為載體，以延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、促進集群發(fā)展為方向，強化定向招商和政策扶持，引導(dǎo)企業(yè)戰(zhàn)略重組，組織實施好《重點產(chǎn)業(yè)倍增計劃》。統(tǒng)籌縣域資源開發(fā)、經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)建設(shè)。根據(jù)中部“兩縱兩橫”經(jīng)濟帶的布局特點，加快長江經(jīng)濟帶、京廣、京九沿線重要節(jié)點和結(jié)合部的建設(shè)和發(fā)展。推進“兩圈一帶”實現(xiàn)互融互通，促進全省區(qū)域、城鄉(xiāng)、經(jīng)濟社會、人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展。明確功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，建立融資平臺，以產(chǎn)業(yè)支撐帶動長江經(jīng)濟帶發(fā)展。以港口、航道和船型標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為重點，加快長江“黃金水道”建設(shè)步伐。實施質(zhì)量興省戰(zhàn)略，以品牌、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)和效益為重點，強化全過程質(zhì)量管理體系，建立服務(wù)支柱產(chǎn)業(yè)和重點產(chǎn)品的國家級產(chǎn)品質(zhì)量檢驗檢測中　二是加快鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)步伐。創(chuàng)建國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，積極開展機電產(chǎn)品再制造試點。大幅提升鋼鐵有色產(chǎn)業(yè)深加工能力。圍繞構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系加大產(chǎn)業(yè)投資，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，策劃、儲備并啟動一批重點技改項目，以投資結(jié)構(gòu)調(diào)整推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，實行集聚式、集約式發(fā)展。其中：食品消費支出1693元，%。其中：食品支出3883元，%。旅游創(chuàng)匯685萬美元，分別比上年增長16%、%；，,％％。電話擁有量達275萬部，比上年增加21萬部。通信事業(yè)平穩(wěn)較快增長。、郵電和旅游交通建設(shè)再創(chuàng)佳績。外貿(mào)出口和利用外資有增有降。2013年，%。對農(nóng)網(wǎng)滿負荷的35千伏、110千伏輸電線路、變電站高耗能主變及35千伏變電站綜合自動化控制裝置進行了改造，電網(wǎng)供電能力進一步增強。全市應(yīng)建設(shè)的7個污水處理設(shè)施項目已竣工4個。全年新開工項目1375個，比上年增加610個。%。，% 固定資產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高。全市汽車機電、鹽磷化工、輕工紡織、食品醫(yī)藥、％。 2013年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1004家,比上年凈增142家， ，%。，%。%，其中。%。世界500強企業(yè)在漢投資77家，增加3家；投資項目96項，增加4項。出口國別和地區(qū)數(shù)184個，減少2個。，%。，%；%。%，其中，%。武鋼三硅鋼、東風(fēng)本田、神龍二廠、東風(fēng)自主品牌乘用車、南車集團武漢生產(chǎn)基地等59個重大項目相繼竣工投產(chǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%；，%，其中，%；，%。其中，％；，％。其中：，%；，增長16%；，%。；；，；。%，%；，%。分城鄉(xiāng)看，%；，%。按產(chǎn)業(yè)劃分，、%、%%。%。%，其中：鋼鐵、汽車、石化、電力、食品五個重點行業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值超千億元。::。工業(yè)生產(chǎn)保持較快增長。第三章 需求分析、武漢市、孝感市2013年經(jīng)濟發(fā)展情況2013年，按可比價格計算，%，連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長。建立現(xiàn)代物流體系，可以解決市內(nèi)交通擁擠、緩解城市壓力為重點，對傳統(tǒng)物流體系重新規(guī)劃、重新改造，把城區(qū)里的流通加工、倉庫等等重新設(shè)計，放到郊區(qū)的交通樞紐或產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售集散地，建成現(xiàn)代物流中心，建立孝感市區(qū)、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多層次的符合市場經(jīng)濟規(guī)律、與國際通行規(guī)則接軌的，物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，妥善處理城市發(fā)展與生存環(huán)境的矛盾。由于孝感處于武漢城市圈的副中心城市及孝感地區(qū)的中心城市（雙中心），孝感地理位置優(yōu)越，幾年來經(jīng)濟發(fā)展水平超過全省平均水平，城區(qū)不斷地擴展，市區(qū)人口也在不斷增加，近年來外來人口的增加數(shù)量較快。本項目以構(gòu)建孝感現(xiàn)代商貿(mào)物流體系為目標(biāo)，“孝感南方國際物流商城”的建設(shè)，將直接提升孝感商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的批發(fā)、運輸業(yè)向現(xiàn)代物流體系轉(zhuǎn)變，有力推動孝感商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，進而促進孝感地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整與變化，推進孝感城市建設(shè)更新發(fā)展具有十分重要的意義。作為武漢城市圈第二大城市，孝感市在“十二五”期間及到2020年發(fā)展目標(biāo)：積極承接大武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有效承擔(dān)大都市功能延伸，把孝感打造成為“經(jīng)濟總量大、城市規(guī)模大、區(qū)域帶動力強”的鄂東北區(qū)域大城市，形成以中心城市為核心、縣域經(jīng)濟為支撐的發(fā)展格局，全市生產(chǎn)總值突破2500億元，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比調(diào)整為10:50:40左右,一般預(yù)算收入突破130億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到30000元，農(nóng)民人均純收入突破10000元，全市城鎮(zhèn)化率實現(xiàn)55%以上。同時，以生態(tài)建設(shè)、“兩型”產(chǎn)業(yè)、兩型技術(shù)為投資熱點的標(biāo)桿和示范效應(yīng)將極大地提升孝感的知名度和影響力，為孝感現(xiàn)代物流業(yè)開辟更為廣闊的發(fā)展空間。孝感市委、市政府高度重視物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把建設(shè)武漢城市圈北部物流集散中心（商貿(mào)物流集散基地）作為對接武漢，融入武漢城市圈的重要工作任務(wù)之一。 這里的第三產(chǎn)業(yè)方興未艾。從這里到全國主要中心城市，無論是火車還是汽車都能夕發(fā)朝至，交通十分便利，是中西部交通的重要樞紐。它得改革開放之天時，占交通便捷之地利，兼內(nèi)外客商支持之人和。孝感市孝南區(qū)地處江漢平原北部，與武漢市東西湖區(qū)唇齒相依，是孝感市唯一的建制區(qū)，也是孝感市政治、經(jīng)濟、文化和科技中心所在地。孝感作為經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、地理區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域性中心城市，可以通過經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，通過物流服務(wù)系統(tǒng)營造良好的制造業(yè)、流通業(yè)發(fā)展環(huán)境，成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)組織中心。四是要有創(chuàng)新。但是這些人仍處于培訓(xùn)階段，而且即便通過培訓(xùn)，這些人才多數(shù)還沒有實踐經(jīng)驗，不能馬上擔(dān)負現(xiàn)代物流管理工作。而許多生產(chǎn)企業(yè)對于專業(yè)物流服務(wù)在降低費用、減少庫存、提高效率等方面的積極作用缺乏足夠的了解，至今仍未擺脫計劃經(jīng)濟體制的影響，企業(yè)產(chǎn)、供、銷自成體系，自設(shè)車隊和興建倉庫，以自辦物流排斥社會化物流，使各生產(chǎn)企業(yè)間、生產(chǎn)企業(yè)與專業(yè)物流企業(yè)間互相分割封閉，降低了物流的社會化程度。受條塊分割及計劃經(jīng)濟體制的影響，許多部門政企尚未實現(xiàn)真正的分開，從而形成了基于部門利益的多部門分割管理的狀態(tài)，使得管理的能力因分割而受到局限和制約，造成管理水平的提高較為緩慢。首先反映為貨物在途時間、儲存時間較長，基礎(chǔ)設(shè)施勞動生產(chǎn)率不高。主要表現(xiàn)為：倉儲設(shè)施落后，大部分倉庫是20世紀(jì)五六十年代建的，已經(jīng)相當(dāng)陳舊；現(xiàn)代化的集裝箱、散裝運輸發(fā)展不快；高效專用運輸車輛少；汽車以中型汽油車為主，能耗大，效率低；裝卸搬運的機械化水平低。 ，管理手段落后孝感市的交通運輸業(yè)在近幾年雖然得到了較大發(fā)展，但其交通運輸能力仍不能滿足運輸需求，主要運輸通道供需矛盾依然突出。規(guī)劃要求：在具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照符合城市發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，充分利用已有運輸場站、倉儲基地等基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)一批以布局集中、用地節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成、經(jīng)營集約為特征的物流園區(qū)，完善專業(yè)化物流組織服務(wù)，實現(xiàn)長途運輸與短途運輸?shù)暮侠磴暯?，?yōu)化城市配送，提高物流運作的規(guī)模效益。2013年2月國家頒布了《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，指出：我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。在現(xiàn)代概念下，為商業(yè)中心服務(wù)的產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工中心、為物流服務(wù)的配送分類服務(wù)和物流管理信息系統(tǒng)都為生產(chǎn)商、貿(mào)易中心、批發(fā)商或零售商所利用，按照市場的要求以及顧客或自身體系企業(yè)訂貨的預(yù)期，對商品實施生產(chǎn)、加工、組合儲備、配送，組合儲備和配送已成為巨大的第三利潤源泉。具體到商貿(mào)和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿(mào)和物流管理技術(shù)，促進商貿(mào)服務(wù)社會化，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運作；培育專業(yè)化商貿(mào)中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進商貿(mào)和物流信息化；加強商貿(mào)和物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型商貿(mào)和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿(mào)和物流中心?！段锪鳂I(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的出臺，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。但是由于我國經(jīng)濟一直處于高速發(fā)展的過程中，對現(xiàn)代物流的需求也非常大?，F(xiàn)代物流是將信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸搬運以及包裝等物流活動綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動效率，降低社會物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務(wù)，實現(xiàn)物流全過程及各個環(huán)節(jié)價值增值。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網(wǎng)工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。孝感市農(nóng)業(yè)較為發(fā)達，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；工業(yè)基礎(chǔ)較好，工業(yè)產(chǎn)品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設(shè)施完備，第三方物流已顯雛形。第二章 項目建設(shè)的背景及必要性湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、