【正文】 ◆ 4：流程管控及流程體系咨詢，要在制度化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上，針對 “ 亂點 ” ，實現(xiàn) “ 新四化 ” —— ◎流程簡約化 ◎指引精細化 ◎模板標準化 ◎會議地圖化 ◆ 1：抓住一個根本（績效），建立包括績效管理在內(nèi)的全面激勵體系（僅實施績效考核，總有副作用，也很難達到預(yù)期效果） 管理體系文件 蘭德 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 43 （ 5）管理創(chuàng)新 房 企 管 控 三 要 素 組織 管控 流程 管控 績效 管控 1 2 3 組織及項目管控模式是什么 做什么，誰來做，權(quán)責邊界是什么 組 織 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 計 組織規(guī)則、行為準則是什么 怎么做 工作標準是什么 流 程 體 系 建 設(shè) 如何做好 如何考評 考評結(jié)果如何與新增收入掛鉤 組 織 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 計 如何改進工作績效 目標： 根據(jù)企業(yè)所需， 建立起一套系、 統(tǒng)、適宜的企業(yè) 管控體系，使企 業(yè)能夠有序、高 效運行，降低流 程風(fēng)險，為企業(yè) 發(fā)展戰(zhàn)略提供可 靠的 制度保障 。 其中社會責任： 要詳細說明以下事項： ◆企業(yè)形象推廣？ ◆公益廣告？ ◆形象代言人？ ◆賑災(zāi)捐款？ ◆慈善捐助？ ◆是否發(fā)布 《 年度社會責任報告 》 ？ ◆危機處理預(yù)案？ ◆責任部門，責任人？ ◆預(yù)算？ ◆其他。 政治經(jīng)濟學(xué)思維 房地產(chǎn)作為最大的國民資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，市場問題從來不只是經(jīng)濟問題，所以還要有政治經(jīng)濟學(xué)思維。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 36 設(shè)計標準 部品標準 質(zhì)量標準 成本標準 產(chǎn)品技術(shù)標準 產(chǎn)品體系規(guī)劃 城市選擇 項目規(guī)模和選址 項目獲取、投資及風(fēng)控 目標與開發(fā)計劃基準 項目啟勱 產(chǎn)品線數(shù)據(jù)庫 項目后評估 項目實踐 產(chǎn)品線確定 產(chǎn)品戰(zhàn)略梳理 產(chǎn)品線開發(fā) 實施標準 規(guī)劃設(shè)計標準 建筑設(shè)計標準 形象系統(tǒng)標準 景觀設(shè)計標準 裝修設(shè)計標準 規(guī)劃設(shè)計模式 工程建設(shè)模式 項目營銷與招商模式 物業(yè)運營與服務(wù)模式 項目后評價 產(chǎn)品線 規(guī)劃階段 推行階段 標準完善 4 閉環(huán)化 產(chǎn)品線開發(fā)的“路線圖” —— 昌建地產(chǎn)產(chǎn)品線標準 蘭德 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 33 公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略 內(nèi)容提要 一、產(chǎn)品戰(zhàn)略 （一）總體戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標 （二）產(chǎn)品理念 （三）產(chǎn)品體系及產(chǎn)品品牌 （四）產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計創(chuàng)新 （五）產(chǎn)品標準化 （六）產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制 二、產(chǎn)品戰(zhàn)略保障與實施計劃 （一）保障措施： （二）實施計劃及績效評價 要深入領(lǐng)會學(xué)習(xí)與貫徹執(zhí)行既定的 產(chǎn)品戰(zhàn)略 蘭德 例如，快速周轉(zhuǎn)模式 amp。按照資金鏈特征劃分，可分為快速周轉(zhuǎn)模式（萬科模式）和現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式（萬達模式）；按照產(chǎn)品的標準化程度劃分，可分為差異化模式（中小企業(yè)的普遍模式）和標準化模式（一線企業(yè)的普遍模式）；按照產(chǎn)業(yè)鏈特征劃分，可分為聯(lián)動開發(fā)模式（包括一二級聯(lián)動、二三級聯(lián)動和一二三級聯(lián)動）和單一開發(fā)模式（例如只在二級市場上做住宅產(chǎn)品的開發(fā)與銷售）。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 31 房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式和開發(fā)模式 ◎ 商業(yè)模式 商業(yè)模式屬于企業(yè)戰(zhàn)略的第一層面，及企業(yè)戰(zhàn)略層面。沒有產(chǎn)品品牌作為基礎(chǔ)，企業(yè)品牌就無從談起。企業(yè)是什么？是提供產(chǎn)品或服務(wù)的市場主體。換言之，如果產(chǎn)品戰(zhàn)略清晰了，市場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略等也自然明確了。 產(chǎn)品戰(zhàn)略屬于企業(yè)總體戰(zhàn)略體系的一部分，在戰(zhàn)略層面上，與資本戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等并無二致。 要素 1：戰(zhàn)略規(guī)劃的層級要清晰、系統(tǒng) 要素 2：要多角度、全方面但又要得當?shù)胤治? 要素 3：戰(zhàn)略目標要科學(xué)，要可行 要素 4：具體戰(zhàn)略宜精不宜多 要素 5：要高度重視戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化和規(guī)劃運營環(huán)節(jié)，確保戰(zhàn)略落地 要素 6：要進行必要的宣講、宣傳 正確的戰(zhàn)略取決于：正確的認識理念＋正確的分析方法＋正確的戰(zhàn)略目標＋正確的戰(zhàn)略規(guī)劃＋ 正確的保障措施，使戰(zhàn)略與運營緊密結(jié)合，通過閉環(huán)式管理體系，使戰(zhàn)略能夠真正實施下去。例如，實施 綠色戰(zhàn)略 的有萬科、萬達、招商、綠地、保利等八家企業(yè)。 由規(guī)模增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益增長模式。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 28 續(xù) 通過跟蹤研究房地產(chǎn)企業(yè)百強戰(zhàn)略動態(tài)和分析 158家境內(nèi)外房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)現(xiàn)，在“ 十一五 ” 結(jié)束和 “ 十二五 ” 開局之際，絕大多數(shù)企業(yè)都明確提出 “ 加快企業(yè)轉(zhuǎn)型 ” 。 —— 提高產(chǎn)品競爭力、經(jīng)營管理能力和客戶滿意度是企業(yè)競爭的關(guān)鍵所在。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 26 小結(jié)： 對未來競爭態(tài)勢和競爭策略的判斷 —— 二三線城市將是房地產(chǎn)的“主戰(zhàn)場”，三四線城市將是“增長源”。 ——三四線城市因為還處于上升期（從房價梯級和增長率可以看出），市場競爭也不是太充分，發(fā)展?jié)摿?yōu)于一二線城市。受寶龍、新天地等模式的啟示，一些中小企業(yè)也進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 另外，恒大、龍湖、萬達等企業(yè)已紛紛涉足旅游地產(chǎn)市場。更長遠的計劃是，最終提升至 8%。所以，資源整合不是關(guān)鍵，企業(yè)關(guān)鍵是要有產(chǎn)業(yè)鏈細分能力和資源優(yōu)化配置能力 蘭德 蘭德 標準化開發(fā)能力 憑借標準化產(chǎn)品和市場集中度較高（ 90%的項目集中于省會城市郊區(qū)），不但節(jié)省了大量前期費用，還可以保證在那地后三個月內(nèi)即可大面積施工，六個月左右即可實現(xiàn)銷售回款，從而使項目杠桿率大大降低，利潤率大大提高。 萬達 商業(yè)地產(chǎn)連鎖 開發(fā)能力 開創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)模式和 “ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ” 模式，通過產(chǎn)業(yè)鏈快速復(fù)制和產(chǎn)品線連鎖開發(fā)，使萬達成為資產(chǎn)逾 1000億、年銷售額超過 650億的的行業(yè)地產(chǎn)王。 整體營銷能力 以前瞻性地把握市場為先導(dǎo)，以產(chǎn)品線連鎖開發(fā)為核心，以整合推廣為輔助手段進行整體營銷，不斷鞏固企業(yè)品牌；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人也具有很強的公眾營銷能力。 蘭德 順風(fēng)行 ——把握好項目開發(fā)銷售的節(jié)奏 ◎ 三個平衡 一是不同地域或不同等級城市項目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項目和長期經(jīng)營項目的結(jié)構(gòu)平衡，三是高中低端項目的結(jié)構(gòu)平衡。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 16 房地產(chǎn)企業(yè)的境界 ◎兩個節(jié)奏 。二是推行標準化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)，因為標準化產(chǎn)品線也可大幅度提高杠桿比例。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 13 二、本質(zhì)、境界和核心競爭力 一、市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化 二、本質(zhì)、境界和核心競爭力 房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì) 房地產(chǎn)企業(yè)的境界 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)與管理一體化模型 三、戰(zhàn)略突破和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 四、創(chuàng)新、傳承和企業(yè)精神 蘭德 正如我們經(jīng)常所說的，只要做了，努力了，不去管什么結(jié)果。 長期來看，那些價值觀端正、開發(fā)理念領(lǐng)先、業(yè)務(wù)和管理能力高的企業(yè)反而更容易從亂世中脫穎而出，更容易發(fā)展壯大，這些也是不會改變的 ——如果不能改變風(fēng)的方向，就要調(diào)整帆的方向；應(yīng)對不是對付，而是因應(yīng)