【正文】 檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機檢查表。加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機接線端子。消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進(jìn)行維修處理。1每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達(dá)維修現(xiàn)場。電梯工將故障電梯關(guān)閉。攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。六、電梯故障應(yīng)急處理方案（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。四、電扶梯運行管理規(guī)定電扶梯的日常運行管理由強電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。三、電梯運行管理規(guī)定檢修隊負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。（三）應(yīng)急停止緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。二、電動扶梯操作規(guī)程（一）啟動檢查確認(rèn)梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井?？照{(diào)機房內(nèi)的管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。水塔溢漏(1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。(2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。（二）水泵巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。主管管理員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負(fù)責(zé)組織實施。按大樓空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。1啟動主機。1檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。檢查膨脹水箱補水是否正常。檢查冷卻塔補給水是否正常。(2)吊裝式風(fēng)機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。主管管理員每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。進(jìn)行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。 ?每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。停水前應(yīng)將地下水池注滿。做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。二、大樓節(jié)水、用水措施嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，物業(yè)公司將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。(四)通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。七、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施(一)外線故障大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。（四）接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶或單位應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)電工檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告物業(yè)公司經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的單位。事后，服務(wù)中心應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物業(yè)公司經(jīng)理。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物業(yè)公司經(jīng)理。物業(yè)公司每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。維修人員負(fù)責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物業(yè)公司經(jīng)理簽名同意后方能施工。1各機房工作員工必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 四、機房管理規(guī)定物業(yè)公司轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交檢修隊隊長存檔。 當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。 交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知上一班設(shè)備運行情況；正在檢修的設(shè)備情況； 儀表指示是否正確；設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。交接班人數(shù)不齊或不在場時。不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。10．工作標(biāo)準(zhǔn)11．規(guī)章制度內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。4． 根據(jù)季節(jié)變化、天氣情況對綠化范圍內(nèi)的花草樹木及設(shè)施要及時進(jìn)行培土、修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護管理工作。2．屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等3．鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等4．修補樓面地面面層、抽換個別棱木等5．修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等6．拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等7．抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等8．制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。2． 做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、盥洗間、廁所的上下水日常維修，保證其處于良好運行狀態(tài)。4． 負(fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修。16． 維修人員違反制度，拖延時間，修理質(zhì)量低劣造成影響營業(yè)或損壞設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。12．在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。10．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。嚴(yán)守操作規(guī)程，對安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。3．認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，以求判斷故障準(zhǔn)確，維修快捷