【正文】 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （3）要做精品?？v觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。從社會效益來說：XX花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。根據該地對住宅需求的預測， , , , 在這種情況下用決策樹分析計算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=小面積開發(fā)期望值：NPV（2）= 萬元由于NPV（1）大于NPV（2）。房地產投資機構就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協調難度大。通過研究本區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢, 調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發(fā)經營房地產的投資方式。良好的項目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。該項目控制風險的方式包括三項措施：開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無十四、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對XX花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。三．社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。十三、社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。風險因素和風險程度分析表序 號風險因素名稱風 險 程 度災難性嚴重性較 大一 般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協作條件▲：具體優(yōu)化方法如下：。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于XX花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。經以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。由此可得項目的主要經濟指標如下：項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人容積率綠化率%45主要經濟指標二．根據概算定額指標，確定單位工程造價根據開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設期利息8總投資開發(fā)項目固定資產投資估算表序號項目費用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費2建設工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4項目管理費5不可預見費6建設期利息7項目投資總額十一、融資方案XX花園的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。路網布置：道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。雨，污水排放：武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。據市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排，如下表所示— 項目實施進度計劃表時 間任務2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數量本建設項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（），總戶數996戶。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據。5. 培訓種類主要有以下四種：①公司內部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。二．勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。E 做好工程決算及項目移交。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。4. 其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。3)編制或審核施工圖預算。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。組織機構圖： 董事會監(jiān)理會 總經理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè)　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。3．消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。4)對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。1)有毒有害物品的危害。四．公眾參與XX花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，996戶居民共用天然氣2420000立方米。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調查XX花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。充分利用雨水，減少市政供水。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。有效的供水、污水處理、日用系統，節(jié)約用水。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。小區(qū)內管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施XX花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。2. 雨，污水排放武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內涵。由原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國