上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案-wenkub.com
2025-05-06 22:51 本頁(yè)面
【正文】 可見，高檔住宅對(duì)面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。房 型100平方米以下100—200平方米200平方米以上13%56%31%高檔住宅房型的設(shè)計(jì)要求相對(duì)比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。因此，對(duì)環(huán)境的營(yíng)造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢(shì)、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營(yíng)造上往往達(dá)到了登峰造極的效果。在調(diào)查的15個(gè)樓盤中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場(chǎng)所，以滿足入住業(yè)主的需求。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室等活動(dòng)場(chǎng)所，其設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特點(diǎn)，此類會(huì)所約占總數(shù)的27%。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤在建筑設(shè)計(jì)方面全部由國(guó)內(nèi)企業(yè)操刀（見下圖），只有“暢園”和“思南路88號(hào)”兩個(gè)樓盤邀請(qǐng)了國(guó)外建筑設(shè)計(jì)公司做顧問(wèn)。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號(hào)線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。三、高檔樓盤綜合分析對(duì)于起價(jià)每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對(duì)高價(jià)樓盤的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)方面。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。毫無(wú)疑問(wèn)，景觀、空氣的確可以賣錢，而且開發(fā)得好，價(jià)格自然不菲，但僅有景觀還是不夠的，“天然居”無(wú)論是樓盤品質(zhì)還是其價(jià)位，離高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的距離。l 徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤較多，共有3個(gè)，分別是“巴黎時(shí)韻”，每平方米售價(jià)11000—13000元；“景福苑”，每平方米售價(jià)8200—10500元；“尊園”，每平方米售價(jià)10000—15000元。l 盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有1個(gè)高檔樓盤開盤，即“思南路88號(hào)”，每平方米均價(jià)為8200元。l 長(zhǎng)寧區(qū)今年長(zhǎng)寧地區(qū)的兩個(gè)高價(jià)位樓盤都出現(xiàn)在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在15000—17000元；另一個(gè)是愚園路上的“暢園”，每平方米售價(jià)在10000—15000元，而新盤總數(shù)為17個(gè)，高檔樓盤占據(jù)市場(chǎng)份額的12%。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也說(shuō)明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點(diǎn)區(qū)域，在高檔住宅市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。在此機(jī)遇下，浦東高檔樓盤的開發(fā)潛力較大。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新開盤的高檔住宅有4個(gè)：分別是“國(guó)際金融家”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)8500—17600元/平方米（含別墅部分價(jià)格）；“水清木華公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個(gè)，高檔樓盤占總量的10%。今年頭五個(gè)月，長(zhǎng)寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達(dá)百萬(wàn)平方米左右，與去年年中時(shí)的水平基本相近。數(shù)據(jù)表明，每年有超過(guò)3萬(wàn)的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過(guò)了2萬(wàn)人，每天進(jìn)出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計(jì)有23萬(wàn)人次。區(qū)域概述在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個(gè)，徐匯為3個(gè)，靜安、長(zhǎng)寧各2個(gè)，盧灣和虹口各1個(gè)。單價(jià)分布情況示意圖： 從上圖可以看出，2002年前三季度，上海新盤的推案量為239個(gè)，其中開盤價(jià)為每平方米8000元及其以上的新盤共計(jì)22個(gè)，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有217個(gè)。貳、上海市高檔住宅市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)概論以及區(qū)域概述l 市場(chǎng)概論高檔住宅在90年代初期的房地產(chǎn)市場(chǎng)中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后，（所指的高檔住宅從價(jià)格上劃分即指單價(jià)為每平方米8000元以上的住宅）。綜上所述：l 2002年1—9月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓速度不減，商品房新開工面積和竣工面積大幅增長(zhǎng)，批準(zhǔn)預(yù)售量仍保持著高位。l 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，主力房型仍為面積從70—150平方米的二房或三房，%。l 2002年1—9月商品房預(yù)售與去年同期比較，%，登記預(yù)售面積達(dá)1868萬(wàn)平方米。2． 2002年一季度，%。12. 綠化建設(shè)重頭戲，“一縱兩橫”“ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。此工
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