【正文】 . 口岸酒店設(shè)備設(shè)施檔次定位. 高檔次作為高星級(jí)酒店，在建筑、裝修的設(shè)計(jì)上，應(yīng)采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，在裝修材料、設(shè)備設(shè)施的選擇上，應(yīng)選擇新穎、經(jīng)久耐用、高檔次的材料與設(shè)備。. 桑拿服務(wù)功能桑拿設(shè)有休息大廳，供客人臨時(shí)休息和提供沐足服務(wù)，有大型投影設(shè)備。設(shè)置西餐廳是因?yàn)榫频曛苓叺貐^(qū)客源結(jié)構(gòu)有高級(jí)白領(lǐng)等西餐消費(fèi)客源，同時(shí)西餐廳是評(píng)定星級(jí)所必備的項(xiàng)目。兩個(gè)風(fēng)味餐廳規(guī)模都不大，分別能容納40人就餐，給某市內(nèi)及高新區(qū)的韓國(guó)人、日本人和臺(tái)灣人提供餐飲聚會(huì)的場(chǎng)所。. 中餐廳酒店設(shè)有中餐廳，菜系為粵菜。多功能廳樓層空間應(yīng)較高，配備燈光音響及投影設(shè)備。. 商務(wù)服務(wù)功能. 會(huì)議室酒店共設(shè)有會(huì)議室三個(gè)：其中30人會(huì)議室一個(gè)，80人會(huì)議室一個(gè)，300人多功能廳一個(gè)。酒店客房在200間左右，客房類型主要有八種：（1） 豪華單人房(少量連通房) ；（2） 豪華商務(wù)雙人房；（3） 豪華情侶房；（4） 桑拿客房；（5） 豪華商務(wù)單人房(少量連通房)；（6） 豪華商務(wù)套房；（7） 豪華商務(wù)復(fù)式房；（8） 高級(jí)行政套房。. 外地休閑旅游客源來(lái)源于海內(nèi)外、港澳臺(tái)、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。. 與海關(guān)、檢疫業(yè)務(wù)有關(guān)的公司和人員口岸小區(qū)建成使用后，在海關(guān)經(jīng)常有因海關(guān)手續(xù)未辦妥的貨柜車需要在海關(guān)停泊過(guò)夜的情況，貨柜司機(jī)特別是港澳貨柜司機(jī)收入普遍較高，他們將是酒店的消費(fèi)客人。如高新區(qū)就有民營(yíng)企業(yè)約80家，多年來(lái)，他們一直是某酒店業(yè)尤其是餐飲、娛樂場(chǎng)所的重要客源，個(gè)人月消費(fèi)額在10萬(wàn)元以上的數(shù)量不少。這一點(diǎn)與東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店的客人消費(fèi)習(xí)慣相同。 這部分企業(yè)是高新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，他們都有相當(dāng)多的總部外派駐某的高層管理人員和高級(jí)技術(shù)人員。從東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況分析得出的結(jié)論是：酒店檔次越高，經(jīng)營(yíng)情況也就越好。功能齊備的酒店可以使酒店?duì)I業(yè)項(xiàng)目之間互相帶動(dòng)消費(fèi)，增加酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)多元化經(jīng)營(yíng)可以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第五章 口岸酒店定位5. 口岸酒店定位. 口岸酒店市場(chǎng)定位口岸酒店所在高新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與東莞市發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)有共同點(diǎn)，根據(jù)酒店周邊市場(chǎng)情況和未來(lái)客源情況，酒店定位為：以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主、功能齊備的四星級(jí)或五星級(jí)酒店，這個(gè)定位包括以下涵義：. 以商務(wù)、娛樂為主的酒店 定位依據(jù)：口岸酒店所處的口岸小區(qū)地理位置優(yōu)越，不但周邊區(qū)域工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)高檔酒店消費(fèi)有強(qiáng)烈需求，而且還盡享口岸小區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢等業(yè)務(wù)帶來(lái)的必需消費(fèi)客源。. SAO結(jié)論口岸酒店所在的高新區(qū)及周邊地區(qū)有著優(yōu)越的酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境，目前在高新區(qū)內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。每年都有1000萬(wàn)以上的利潤(rùn)。陳江鎮(zhèn)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為70億，有5家酒店，其中4星級(jí)酒店一家（三陽(yáng)酒店）。表11－高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店分布表區(qū)域酒店數(shù)量五星四星普通酒店高新區(qū)1　　1陳江鎮(zhèn)5　14瀝林鎮(zhèn)2待評(píng)1家　1合計(jì)9117資料來(lái)源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查依上表可見，本項(xiàng)目周邊地區(qū)高星級(jí)酒店太少，特別是高新區(qū)、惠環(huán)辦更是沒有一家高星級(jí)酒店。高新區(qū)的酒店投資環(huán)境與東莞高星級(jí)酒店業(yè)起步時(shí)的投資環(huán)境相似，東莞酒店業(yè)的成功預(yù)示著在高新區(qū)投資酒店有極其美好的前景。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機(jī)會(huì)。目前某酒店業(yè)的現(xiàn)狀相當(dāng)于東莞酒店的20世紀(jì)90年代中期的發(fā)展時(shí)期（90年代中期東莞高星級(jí)酒店剛起步，第一家五星級(jí)酒店正在籌建之中，某目前真正的第一家五星級(jí)酒店也在籌建之中），說(shuō)明某酒店發(fā)展已落伍于東莞酒店發(fā)展近10年。（來(lái)源于南方日?qǐng)?bào)2004－02－26）。. 東莞高星級(jí)酒店的發(fā)展趨勢(shì)東莞高星級(jí)酒店驚人的發(fā)展速度，無(wú)疑創(chuàng)造了中國(guó)酒店發(fā)展史上的奇跡。與東莞相比，高新區(qū)同樣有著數(shù)量眾多的外資企業(yè)，這些企業(yè)的中高層管理人員的來(lái)源與東莞相同，消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣也相同。東莞有著眾多的外資企業(yè)，而高新區(qū)也有著眾多的外資企業(yè)。預(yù)計(jì)小區(qū)在2006年投入使用后，將產(chǎn)生到口岸小區(qū)從事公務(wù)活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)、等各種活動(dòng)的巨大人流。. 對(duì)配套設(shè)施的需求由于市屬各區(qū)縣距離口岸新區(qū)較遠(yuǎn)，尤其是大亞灣石化城距離口岸更遠(yuǎn)，商務(wù)人員將不堪每天奔波在大亞灣和口岸小區(qū)之間，各專業(yè)公司必將需要在口岸小區(qū)設(shè)立常駐辦事機(jī)構(gòu)，這樣就對(duì)口岸小區(qū)提出商務(wù)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施的需求。生活配套需求包括了食、住、行、娛等各個(gè)方面，比如九十年代深圳文錦渡口岸報(bào)關(guān)大廈旁邊產(chǎn)生的，大量專供外貿(mào)報(bào)關(guān)商務(wù)人員使用的酒店和寫字摟，例如：錦苑酒店（某大廈）、凱悅酒店（中糧大廈）、金碧酒店、中國(guó)五金礦產(chǎn)大廈以及無(wú)數(shù)酒樓、夜總會(huì)等，類似的這種商業(yè)機(jī)會(huì)無(wú)疑使口岸小區(qū)將成為寸土寸金的商業(yè)地段，因此若把高新區(qū)比喻成硅谷則口岸小區(qū)就是曼哈頓了。根據(jù)市政府的規(guī)劃，口岸小區(qū)將是某口岸的行政中心、某外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口，是對(duì)外貿(mào)易的轉(zhuǎn)接點(diǎn)，高新區(qū)城市化建設(shè)的標(biāo)志、高新區(qū)的商務(wù)、商業(yè)中心。外向依存度（進(jìn)出口總額/GDP）％，增長(zhǎng)將近1倍；，％。，其中有一個(gè)重要的配套項(xiàng)目就是高12層，建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米的綜合配套服務(wù)區(qū)。初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，一、二、三產(chǎn)業(yè)并舉，外引內(nèi)聯(lián)一起上的多層次、多模式、多元化的外向型經(jīng)濟(jì)格局。. 淡水淡水鎮(zhèn)交通極為便利，距離口岸酒店車程約30分鐘，淡水鎮(zhèn)歷史悠久，是著名的僑鄉(xiāng)。 世界500強(qiáng)電子企業(yè)在惠投資情況500強(qiáng)名稱在惠投資企業(yè)名稱投資規(guī)模主要產(chǎn)品及生產(chǎn)規(guī)模2004年出口額德國(guó)西門子西門子威迪歐汽車電子（某）有限公司622萬(wàn)美元汽車收放機(jī)150萬(wàn)臺(tái)3485萬(wàn)美元美國(guó)旭電某西麥王氏工業(yè)有限公司600萬(wàn)美元插針背極3萬(wàn)塊，數(shù)字移動(dòng)通信系統(tǒng)機(jī)箱，機(jī)柜3000個(gè)，接插件主板2000個(gè)191萬(wàn)美元韓國(guó)樂金電子樂金電子（某）有限公司2200萬(wàn)美元組合音響400萬(wàn)臺(tái)，CDROM光盤驅(qū)動(dòng)器3600萬(wàn)臺(tái)135813萬(wàn)美元樂金電子部品（某）有限公司1720萬(wàn)美元微型馬達(dá)2億只，數(shù)字調(diào)頻器500萬(wàn)個(gè)，混合集成電路900萬(wàn)個(gè)4719萬(wàn)美元韓國(guó)三星電子某三星電子有限公司5270萬(wàn)美元鐳射影音系列產(chǎn)品及鐳射機(jī)芯450萬(wàn)臺(tái)54071萬(wàn)美元日本索尼索尼精密部件（某）有限公司11163萬(wàn)美元激光頭5879萬(wàn)只，鐳射機(jī)芯9300萬(wàn)臺(tái)，液晶屏862萬(wàn)個(gè)，光學(xué)物鏡3900萬(wàn)個(gè)34956萬(wàn)美元日本住友電工某住潤(rùn)電裝有限公司4781萬(wàn)美元汽車、摩托車線束及配件11050噸8523萬(wàn)美元某住潤(rùn)汽車線業(yè)有限公司2447萬(wàn)美元電線6000噸142萬(wàn)美元某住潤(rùn)汽車部品有限公司1250萬(wàn)美元汽車電子設(shè)備系統(tǒng)及部件12000萬(wàn)個(gè)某市津惠汽車線束有限公司71萬(wàn)美元汽車線束30000套某住成電裝有限公司700萬(wàn)美元新型汽車電子設(shè)備系統(tǒng)日本東芝東山電池工業(yè)（某）有限公司4896萬(wàn)美元電池11億粒1830萬(wàn)美元日本日立信華精機(jī)有限公司1860萬(wàn)美元激光頭2000萬(wàn)只，DVD及錄音機(jī)芯各200萬(wàn)臺(tái)28657萬(wàn)美元日本三洋電機(jī)某市大亞灣三維光電廠4000萬(wàn)美元激光頭6048萬(wàn)只13560萬(wàn)美元三洋光部品（某）有限公司2500萬(wàn)美元光學(xué)部品及其應(yīng)用產(chǎn)品●仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響雄厚的工業(yè)實(shí)力必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關(guān)政策也鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)計(jì)，本項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，高新區(qū)及本項(xiàng)目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來(lái)絕無(wú)僅有的投資機(jī)會(huì)，而此時(shí)在高新區(qū)投資酒店是最佳的時(shí)機(jī)。毫無(wú)疑問(wèn)，隨著高新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展，使投資酒店者長(zhǎng)遠(yuǎn)受益，并獲得如豐厚的投資回報(bào)。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)內(nèi)僅有的一家賓館東暉賓館也是由住宅樓改建的，經(jīng)營(yíng)范圍較窄，檔次很低，但住房率卻很高。目前工程的建設(shè)正在如火如荼地展開。明達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司廠房：總投資6000多萬(wàn)元，占地總面積6萬(wàn)平方米，計(jì)劃廠房建筑面積10萬(wàn)平方米，目前己建成廠房面積4萬(wàn)多平方米。某市乾富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目：投資額為3700萬(wàn)美元，目前己達(dá)成協(xié)議，完成了選址工作。該站外觀雄偉，功能齊全，配套設(shè)施完善，是集食、行、住、購(gòu)物、娛樂于一體的綜合性汽車客運(yùn)站，具有長(zhǎng)短途、市內(nèi)公交客運(yùn)功能，可同時(shí)發(fā)14班長(zhǎng)途車和10班公交短途車，每日可發(fā)送5000人次以上。寶星數(shù)碼科技（某）有限公司（港資）：投資額為600萬(wàn)美元，目前正在辦理有關(guān)手續(xù)。某凱葳工藝品實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目（臺(tái)資）：注冊(cè)資本300萬(wàn)美元，占地面積2萬(wàn)平方米，主要從事燈飾行業(yè)經(jīng)營(yíng)，目前己投產(chǎn)。，集貿(mào)市場(chǎng)成交額9628萬(wàn)元（其中肯德基陳江營(yíng)業(yè)點(diǎn)成為省內(nèi)銷量最大的營(yíng)業(yè)點(diǎn)之一）市場(chǎng)規(guī)費(fèi)收入500萬(wàn)元。全鎮(zhèn)總面積83平方公里，轄11個(gè)村民委員會(huì)，2個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，總?cè)丝?1萬(wàn)人（其中，外來(lái)暫住人口7萬(wàn)人）。2004年總產(chǎn)值達(dá)到500億元。TCL、德賽、華陽(yáng)現(xiàn)已進(jìn)入中國(guó)電子信息企業(yè)百?gòu)?qiáng)前25強(qiáng)的行列。. 仲愷高新區(qū)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及分析某高新區(qū)現(xiàn)已在原國(guó)家劃定的開發(fā)區(qū)面積基礎(chǔ)上通過(guò)整合將惠臺(tái)工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開發(fā)區(qū)范圍。某市口岸新區(qū)位于仲愷國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺(tái)工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。以深圳、東莞、珠海及某的GDP與酒店數(shù)量的對(duì)比，某目前的市場(chǎng)足以支撐15家以上高星級(jí)酒店。高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要風(fēng)向標(biāo)。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項(xiàng)目的建設(shè)必然給某帶來(lái)大量高端商務(wù)旅游客源。. 某酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)某酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來(lái)非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。. 消費(fèi)群體在TCL總部接待辦某負(fù)責(zé)人看來(lái)，某目前極度缺乏真正的高星級(jí)酒店。. 業(yè)內(nèi)人士天悅大酒店前總經(jīng)理?xiàng)钚〈ǚ浅？春媚尘频陿I(yè)的市場(chǎng)的潛力，他認(rèn)為某酒店業(yè)不乏經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項(xiàng)目的投資和數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)大量的高消費(fèi)群體。. 某社會(huì)各界對(duì)某酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià). 政府有關(guān)部門市政府調(diào)研科從90年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問(wèn)題。. 凱旋假日酒店凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設(shè)計(jì)與酒店風(fēng)格嚴(yán)重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項(xiàng)目采用外包形式經(jīng)營(yíng)，使得酒店沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。. 某賓館某賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。. 經(jīng)營(yíng)情況某有代表性的高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況表酒店/項(xiàng)目天悅酒店某賓館三陽(yáng)酒店凱旋假日酒店西湖大酒店住房率70%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)700260400260260餐飲翻房率60%200%200%外包200%餐飲平均消費(fèi)75元/人45元/人70元/人40元/人娛樂翻房率40%60％80%90%50％娛樂平均消費(fèi)50元/人50元/人800元/間800元/間50元/人康體翻房率80%80%250%150%200%康體平均消費(fèi)100元/人80元/人150元/間70元/人50元/人（資料來(lái)源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）可以看出，某老牌高星級(jí)酒店雖然設(shè)備設(shè)施陳舊，但經(jīng)營(yíng)情況仍然非常良好，新開張的高星級(jí)酒店酒在短期內(nèi)就達(dá)到了比較理想的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，這個(gè)過(guò)程兩家酒店只用了2～3個(gè)月甚至更短的時(shí)間，而其他城市的高星級(jí)酒店這個(gè)過(guò)程至少需要1～2年時(shí)間。凱旋假日酒店就是一個(gè)例子，制度不完善、服務(wù)不規(guī)范、營(yíng)銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。與某賓館相反，三陽(yáng)酒店管理上帶有典型的民營(yíng)企業(yè)特點(diǎn)，聘請(qǐng)的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來(lái)運(yùn)作。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時(shí)，卻仍然介紹為三星級(jí)酒店。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問(wèn)題也長(zhǎng)期得不到解決。上述各種因素奠定了天悅大酒店在某老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位。. 基本情況某有代表性的高星級(jí)酒店基本情況一覽表酒店/項(xiàng)目天悅酒店某賓館三陽(yáng)酒店凱旋假日酒店西湖大酒店星級(jí)待批五星四星四星號(hào)稱四星三星投資性質(zhì)國(guó)有國(guó)有私營(yíng)私營(yíng)中外合資管理集團(tuán)東方酒店管理有限公司無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)地理位置惠城區(qū)麥科特大道惠城區(qū)環(huán)城西二路惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)惠城區(qū)麥興路惠城區(qū)環(huán)城西二路建筑規(guī)模30000平方米25000平方米25000平方米20000平方米16000平方米開業(yè)時(shí)間1996年1985年2000年2004年1985年建筑風(fēng)格現(xiàn)代高層園林別墅式現(xiàn)代高層廠房改建現(xiàn)代高層房間數(shù)313間158間190間150間188間房間面積24平方米24平方米25平方米24平方米房間設(shè)備中檔一般中檔中高檔一般裝修檔次中檔一般中檔中高檔一般行政樓層無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)餐廳數(shù)中、西、日餐廳各一個(gè)中、西餐廳各1個(gè)中餐2個(gè)、西餐廳1個(gè)中西餐廳各1個(gè)中、西、日餐廳各一個(gè)會(huì)議設(shè)施課堂式容納300人課堂式容納250人課堂式容納450人400人課堂式大會(huì)議廳、中、小會(huì)議廳各一個(gè)130人多功能廳和中、小會(huì)議廳各一個(gè)娛樂設(shè)施卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK康樂設(shè)施保齡球