【正文】 在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。 （14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級(jí)、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問(wèn)候。 （11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話(huà)，特殊需要時(shí)必須先說(shuō)“對(duì)不起，打擾您”。 （9）當(dāng)客人在電話(huà)中提出問(wèn)訊或查詢(xún)時(shí)不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類(lèi)語(yǔ)意不清的回答。 （5）所有電話(huà)，務(wù)必在三聲內(nèi)接答。 節(jié)點(diǎn)二： （1）如果要與客人談話(huà)，要事先打招呼，如正逢客人在與別人談話(huà)時(shí)，不可湊前旁聽(tīng)，如有急事需立即與客人說(shuō)話(huà)時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。 （18）不得用手指或筆竿為客人指示方向。 （14）無(wú)論任何時(shí)刻從客人手中接過(guò)任何物品，都要說(shuō)聲“謝謝”，對(duì)客人造成任何的不便，都要說(shuō)對(duì)不起，將證件等還給客人時(shí)要給予致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是仍在桌上。不開(kāi)過(guò)分的玩笑。 （7）三人談話(huà)時(shí)，要使用三人均聽(tīng)得懂的語(yǔ)言。 （3）站立或落座時(shí)應(yīng)保持正確站姿，切忌雙手叉腰，插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。極特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬禮。 （10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑做出手勢(shì)“您先行”。 （3）走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)kao左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。 動(dòng)姿 （1）行走時(shí)步伐要適中女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。 （7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。 （3）當(dāng)客人到訪(fǎng)時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來(lái)相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下 （4）造訪(fǎng)生客時(shí)，坐落在座椅前1/3；造訪(fǎng)熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得kao依椅背。 銷(xiāo)售人員的行為舉止規(guī)范： 站姿： （1）軀干：挺胸、收腹、緊臀、頭部端正、微收下頜； （2）面部：微笑、目視前方； （3）四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開(kāi),右手在左手上面。 第二階段以理性訴求為主，突出“精巧合適的戶(hù)型”和“升值無(wú)限和八大景觀”的產(chǎn)品特性，這是硬件優(yōu)勢(shì)，是作為“擁有明月港灣是一種財(cái)富”的物理支撐。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤(pán)的推廣調(diào)整市場(chǎng)策略。 u 找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，找出本案賣(mài)點(diǎn)與目標(biāo)消費(fèi)者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行有針對(duì)的宣傳。 u 以“親水生活，今日開(kāi)啟”為宣傳口號(hào)，將“明月港灣”的主要賣(mài)點(diǎn)做“處女秀”。 u 硬廣告與軟新聞相結(jié)合，傳達(dá)這一概念。 第三階段 開(kāi)盤(pán)后至項(xiàng)目封* 沖刺沸騰階段——強(qiáng)銷(xiāo)期 此階段以提高銷(xiāo)售數(shù)量為目標(biāo)，進(jìn)一步挖掘本案亮點(diǎn)，承接前期聲勢(shì)把銷(xiāo)售氣氛推至高峰，完成主要銷(xiāo)售目標(biāo)。 沙盤(pán)模型 工地圍墻 二、推廣媒體 （一）公開(kāi)媒體：報(bào)紙、電視臺(tái)、廣播電臺(tái) （二）印刷媒體：樓書(shū)、DM、促銷(xiāo)宣傳品 （三）戶(hù)外媒體：路牌、大牌、車(chē)身 第二節(jié) 推廣重點(diǎn) 階段 時(shí)間 內(nèi)容 目的及作用 第一階段 取得預(yù)售許可證前二個(gè)月 籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認(rèn)購(gòu)（引導(dǎo)期） 本階段強(qiáng)調(diào)售前的引導(dǎo)性。 b、售樓處分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個(gè)區(qū)的功能清晰，風(fēng)格化，為售樓提供好的氛圍。如何避免價(jià)格這個(gè)陷阱，如何運(yùn)用價(jià)格這個(gè)法寶，全看對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的把握，以及弓馬嫻熟的定價(jià)技巧。 前面，我們?cè)诋a(chǎn)品的定位中說(shuō)到了尋找產(chǎn)品的差異化。 n 以“明月港灣，居家港灣”為主線(xiàn)，以新聞宣傳手法貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售期，最終達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售與巨森品牌名利雙收之效果。 n 將整個(gè)項(xiàng)目分為兩到三個(gè)銷(xiāo)售周期，實(shí)行“低開(kāi)高走”的策略，保證項(xiàng)目最終平均結(jié)算售價(jià)不低于1608元/平方米 n 在樓盤(pán)亮相之初，必須讓更多的人群關(guān)注東區(qū)片區(qū)，起售價(jià)必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡ n 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，低價(jià)入市，逐步提價(jià)更能夠贏得消費(fèi)者的追捧，而如果入市時(shí)價(jià)格偏高，再來(lái)調(diào)低時(shí)，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的效應(yīng)。 我們認(rèn)為住宅最合理的銷(xiāo)售均價(jià)為：因此開(kāi)辦高水平、高質(zhì)量的幼兒園是勢(shì)在必行的大事之一。 就合肥市景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設(shè)計(jì)價(jià)格在每平方40元左右，而對(duì)于一些較為復(fù)雜的景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。 第五、院落幽蘭： 主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類(lèi)的花草，使庭院的美化達(dá)到更好的效果。 關(guān)于景觀設(shè)計(jì)建議：（見(jiàn)參考圖示） 第一、竹林聞露： 為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來(lái)烘托氣氛；同時(shí)也與逸明閣的主題向呼應(yīng)。 ■全方位的物業(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個(gè)性化、零干擾、網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)。 ■生態(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀 ■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。親水景觀：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等 二： 生態(tài)家園 ——健康人生 為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。 一： 親水社區(qū) ——河畔情懷 ■古人云：有水則鳴。 綠 化： 奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠?yàn)槿藗儬I(yíng)造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。 潛在購(gòu)東區(qū)住房者對(duì)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度 序號(hào) 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹(shù)木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動(dòng)廣場(chǎng)為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品： 景觀的營(yíng)造不在于壯闊，而在于精致、閑適。 n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動(dòng)靜分離，污潔分開(kāi)； n 充分考慮顧客對(duì)朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南； n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內(nèi)對(duì)應(yīng)處設(shè)置專(zhuān)用空調(diào)插座及出線(xiàn)孔； n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染； n 樓梯總門(mén)盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料； n 考慮到建筑成本與售價(jià)，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身配套設(shè)施的不成熟，所以，在配套設(shè)施上，要盡可能地做的完善。 n 建議四明設(shè)計(jì)，落地飄窗，觀景陽(yáng)臺(tái)。所以當(dāng)國(guó)人第一次聽(tīng)到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話(huà)時(shí)，心里咯噔一下，很震動(dòng)。 第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏 隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場(chǎng)勝利的秘密武器。該房實(shí)用面積為30247。 （三）特別戶(hù)型建議: 關(guān)于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶(hù)型的建議： 在商住樓附近增設(shè)50—80平方米小戶(hù)型樓群。 水明閣：沿花壇左側(cè)主干道前行，太陽(yáng)廣場(chǎng)、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。 臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。 主要客戶(hù)群特征分析： u 主要來(lái)自東區(qū)； u 絕大部分為初次置業(yè)； u 對(duì)交通依賴(lài)性較強(qiáng)； u 對(duì)生活品質(zhì)有一定要求； u 向往生活的舒適； u 外地在合工作的也占有一定的比例； 合肥明月港灣房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案 (3)第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑 （產(chǎn)品策略） 我們能在東區(qū)做什么 第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(略) （二）規(guī)劃目標(biāo) “以人為本——用人類(lèi)智慧的結(jié)晶培育建筑人性”，保證開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)雙方的利益預(yù)期值永遠(yuǎn)相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場(chǎng)產(chǎn)生銷(xiāo)售成交量與成交率的最高綜合值。 主要客戶(hù)群職業(yè)分析： 企業(yè)職工及當(dāng)?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M(fèi)主力。 （四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來(lái)表明居住的真正內(nèi)涵。 （二）從民俗的角度來(lái)理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團(tuán)圓”的意思。試問(wèn)產(chǎn)品差異化對(duì)我們的營(yíng)銷(xiāo)上是否更具保障力呢？。 本案周?chē)钟写u廠(chǎng)和化工廠(chǎng)對(duì)環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對(duì)健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話(huà)，恐怕就會(huì)給了消費(fèi)者選擇其它樓盤(pán)的理由。 周邊教育機(jī)構(gòu)較少，現(xiàn)有的學(xué)校不具有代表性和知名度，教學(xué)質(zhì)量不能和市內(nèi)的學(xué)校相比，家長(zhǎng)對(duì)學(xué)校教育也不很滿(mǎn)意，這相對(duì)現(xiàn)在人們對(duì)子女教育的重視，是一個(gè)很大的不足。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析(略) 三、本案劣、優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)： 本案離長(zhǎng)江東路較遠(yuǎn)，加之臨泉路尚未開(kāi)通，居民出行諸多不便，而長(zhǎng)江東路道路擁擠，在高峰期經(jīng)常塞車(chē)，交通嚴(yán)重不便的情況可想而知。其功能主要是城市對(duì)外交通的門(mén)戶(hù)，以冶金、化工、輕工、機(jī)械為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是突出新站試驗(yàn)區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。任何違背市場(chǎng)規(guī)律的行為都將在這樣的市場(chǎng)上遭遇挫折。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動(dòng)了城市建設(shè)的步伐。消費(fèi)者對(duì)住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。目前就東區(qū)來(lái)說(shuō)，工作在附近市場(chǎng)和工廠(chǎng)企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購(gòu)買(mǎi)人群。 從家庭收入來(lái)看。 ◆ 整合：在對(duì)購(gòu)房者最可能選擇的城區(qū)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，最受購(gòu)房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占