【正文】 （2）年度市場調(diào)研報(bào)告（3）其他專項(xiàng)市場調(diào)研報(bào)告根據(jù)工作需要安排,如會所、商業(yè)街設(shè)置內(nèi)容調(diào)研、外墻涂料的使用等。其他室內(nèi)設(shè)計(jì)工作4二期規(guī)劃設(shè)計(jì)考察二期規(guī)劃設(shè)計(jì)單位04年2－4月開始二期規(guī)劃設(shè)計(jì)04年5月五其他工作1市場信息庫全年鄧孝華主要競爭樓盤調(diào)研鄧孝華（1）項(xiàng)目用地范圍3公里內(nèi)主要競爭樓盤調(diào)研(主要是五黃路):完善五黃路樓盤調(diào)研，補(bǔ)充項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)其他樓盤資料。12－04月鄧孝華程宇價(jià)格折扣及價(jià)格優(yōu)惠策略開盤前20天確定。12月之后，根據(jù)市場情況及時(shí)更新、完善。宣傳折頁設(shè)計(jì)樓書設(shè)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)場包裝‘(1)現(xiàn)場包裝實(shí)施方案（配合廣告公司共同完成）(2)廣告墻程宇(3)配合現(xiàn)場銷售中心建設(shè)何楊(4)配合售樓區(qū)景觀營造、樣板房建設(shè)王勇何楊(5)售樓處現(xiàn)場布置制作項(xiàng)目營銷模型確定模型公司王占坤制作第二賣場模型何楊王占坤制作其余模型,何楊王占坤3報(bào)紙廣告階段性報(bào)紙廣告推廣策略及推廣主題（和廣告公司共同完成）導(dǎo)入期、開盤期、持續(xù)期、尾盤期廣告主題、訴求內(nèi)容、媒體、工作進(jìn)度、工作目標(biāo)王占坤制定報(bào)紙?jiān)敿?xì)廣告發(fā)布計(jì)劃(和廣告公司共同制定)聯(lián)系宣傳媒介,洽談廣告發(fā)布合同.洽談廣告發(fā)布節(jié)日走訪，建立良好關(guān)系。房交會展費(fèi) 403＋30＝150萬元形象代言人 300 萬 合計(jì)：1520萬銷售代理費(fèi)： 800萬廣告代理費(fèi) 80萬注：以上預(yù)算不包括售房直通車、配套、售房部布置費(fèi)用附表一一期營銷工作計(jì)劃詳表 （日期：）序號工作名稱工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)完成時(shí)間責(zé)任人協(xié)辦人備注一宣傳推廣1營銷方案（部門內(nèi)部完成）程宇華總體營銷推廣方案程宇王占坤、王勇、鄧孝（1）形成初稿（2）與廣告公司、銷售代理公司探討之后修改完善。地點(diǎn)：萬豪大酒店（或其他酒店），參會人：各媒體房產(chǎn)專刊記者2003年12月中旬解放碑第二賣場暨魯能會館對外開放將產(chǎn)品認(rèn)知度逐漸轉(zhuǎn)換為對產(chǎn)品的認(rèn)同度，逐漸鎖定目標(biāo)客戶項(xiàng)目曝光后就開始醞釀?wù)心紩T。樓書（說明書）（1）大說明書（精裝版）本說明書為銷售時(shí)運(yùn)用之便利，考慮擬分成兩本一套之作法，兩本之訴求內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)各有不同：第一本側(cè)重于生活。版面大?。赫鏋橹?，通版、半版為輔。廣告宣傳魯能星城的廣告大致包括以下三個(gè)層面：一是為作廣告而作廣告，目的在于使本企業(yè)（項(xiàng)目）的廣告能在眾多的其他廣告中跳出來，引起受眾的注意；然后是形象廣告，將品牌和項(xiàng)目概念傳達(dá)給消費(fèi)者，建立熟悉感和信任感；最后是產(chǎn)品廣告，將項(xiàng)目的銷售信息廣而告之。售前鋪墊宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對企業(yè)有相當(dāng)?shù)牧私獠⑶耶a(chǎn)生一定的信任感，對項(xiàng)目有比較深刻的印象和初步認(rèn)識。事件營銷事件營銷區(qū)別于單純的廣告推廣，素來有第二營銷渠道的說法，其效果雖不及廣告宣傳立竿見影，但因事件本身的傳播效應(yīng)，更容易引起廣泛關(guān)注，產(chǎn)生恒久影響力，而且經(jīng)過精心策劃、針對性較強(qiáng)的事件營銷，對推廣目標(biāo)的有效率往往是廣告宣傳難以匹敵的。主要以采訪政府有關(guān)官員的形式，突出信息的權(quán)威性、可信性。第一階段：在11月中旬開始至2004年春節(jié)，圍繞企業(yè)、地塊在晨、商、晚等主流媒體發(fā)表各類宣傳文章，共分為兩種形式：A、以“魯能來了”為新聞線索，進(jìn)行大肆炒作企業(yè)形象，附帶地塊情況。品牌形象鞏固期（熟悉階段）：2003年12月15日——2004年2月28日 該階段以確立魯能星城及魯能集團(tuán)的品牌形象地位為主，承接前期對地塊的介紹，逐漸轉(zhuǎn)入對整個(gè)項(xiàng)目輪廓性、意向性的宣傳推廣。進(jìn)入項(xiàng)目推廣的實(shí)質(zhì)性階段后，通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目建筑特色，項(xiàng)目優(yōu)勢等抽絲剝繭、層層深入的介紹，打動(dòng)目標(biāo)客戶。（三）四位一體策略執(zhí)行手段：新聞造勢、事件營銷、公關(guān)活動(dòng)、廣告宣傳。（7）規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型、指標(biāo)、綠化景觀、建筑風(fēng)格。（2）大盤概念。第三部分 營銷推廣策略一、魯能星城營銷賣點(diǎn)組合與提煉（一）營銷主題形象定位：CBD第一生活區(qū)以CBD作為主題形象定位的理由主要有三點(diǎn)：具有獨(dú)一無二性。第二期：可銷售面積77961萬M2，銷售收入18616萬元，均價(jià)2400元/平方米。可比樓盤：風(fēng)臨洲一期：640套，銷售周期9個(gè)月。 （4）切忌開盤形成滯銷 房源選擇不當(dāng)，很有可能開盤便形成滯銷。③各種物業(yè)類型都分批推出，便于價(jià)格控制。（2）低開高走，便于價(jià)格控制，提升價(jià)值。E、F、G、H型可比樓盤：融僑風(fēng)臨洲A組團(tuán)建面均價(jià)2400元/平方米；美堤雅城建面均價(jià)2300元/平方米；金砂水岸建面均價(jià)2400元/平方米。 定價(jià)方法一般定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法、購買者導(dǎo)向定價(jià)、競爭者導(dǎo)向定價(jià)、可比樓盤量化定價(jià)等方法。低開高走價(jià)格策略：低開的目的是為了市場視線，形成旺銷，為后期預(yù)留升值空間。（3）壓縮引爆，形成轟動(dòng)效應(yīng)，在短時(shí)間內(nèi)快速消化2004年3月，通過加大廣告量的投放和組織各種公關(guān)促銷活動(dòng)，在短時(shí)間內(nèi)造成轟動(dòng)效應(yīng)，迅速聚集人氣，在短時(shí)間內(nèi)快速消化樓盤?；蛟S本項(xiàng)目直接面臨的競爭樓盤不多，但來自區(qū)域市場的威脅卻不可忽視。南岸：學(xué)府大道69號約400萬M2的開發(fā)量，現(xiàn)在開發(fā)的大盤如融僑半島、美堤雅城、上海城等明年仍將保持持續(xù)開發(fā)的勢頭。以上這三種因素，正在提前填充2004年的房地產(chǎn)市場。所以住宅部分開發(fā)計(jì)劃我們推薦選用方案二。其中集合住宅和多層2004年6月完工。這里又可分為兩種方案：●23萬M2同時(shí)施工從縮短建設(shè)周期、加快建設(shè)進(jìn)程的角度出發(fā)，23萬M2住宅一起動(dòng)工，充分展示大盤氣勢。 競地溯源居：732套，約10萬M2，銷售周期1年（）融僑半島：640套，約8萬M2，銷售周期9個(gè)月（）（三） 開發(fā)步驟實(shí)施方案：（1）售樓部：2003年10月底開始建設(shè)，2004年2月底完成內(nèi)部裝修，2004年2月底售樓部開始接待。坡地集合住宅是本項(xiàng)目規(guī)劃中的亮點(diǎn)，也是本項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑。所以在售樓部正式接待前，應(yīng)該保證這部分景觀的完成（至少挖湖區(qū)周邊景觀應(yīng)完成）。第二部分 開發(fā)計(jì)劃與銷售計(jì)劃一、 開發(fā)策略：（一） 樹大盤形象 展大盤氣勢1. 營造震撼賣場，核心景觀、公建先行。（3） 教育設(shè)置品牌幼兒園；起步區(qū)內(nèi)必須解決小學(xué)教育問題，初中教育可考慮利用本市外部名校解決。（3）戶型設(shè)計(jì)及特點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì)遵循以下幾個(gè)基本原則進(jìn)行設(shè)計(jì)：——從本項(xiàng)目客戶群定位的角度考慮，戶型設(shè)計(jì)多樣化，以滿足各種客戶群的需要——從適用和利潤最大化的角度出發(fā)，控制總價(jià)、提高單價(jià)，戶型設(shè)計(jì)盡量緊湊——戶型差異化，從規(guī)劃設(shè)計(jì)和價(jià)格定位兩方面考慮，突出各種戶型的特點(diǎn)，避免內(nèi)部競爭——從開發(fā)策略的角度出發(fā)，低價(jià)入市，進(jìn)行總價(jià)控制，30萬元以下的房屋占60%左右 依據(jù)以上原則，柏濤公司設(shè)計(jì)的戶型如下：戶型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)比例兩房二房A1 270 %兩房B2 112 %小三房小三房C2 68 %緊湊型三房三房B1 104 %三房C1 64 %適中型三房三房A2 270 %三房E1 100 %三房J 40 %三房A3 135 %三房D1 60 %三房D2 60 %三房D3 60 %三房F1 40 %大三房大三房G1 50 %四房四房H1 50 %復(fù)式三房A4 10 %三房B4 8 %四房C4 4 %三房A5 10 %四房B3 8 %四房C