【正文】 第二章大亞灣在努力構建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。根據(jù)有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽?；葜菔形挥趶V東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。第一章◆按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:二、產(chǎn)品定位附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要amp。消費群界定1.后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。項目定位未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。（3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。20%升值潛力比例距離近投資87%客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。科研教育單位其它比例如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。13% 調(diào)查結果表明：項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。140３室13%7386２室％，項目總規(guī)劃有3109戶。前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。15%竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關．小區(qū)內(nèi)還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。A區(qū)B區(qū)比例222分布6*3*3面積竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下：戶型一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。44%120,1403*245%1201403*2總占地面積420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過2000年上半年房交會。5%多層價格為17001820元／平方米，小高層價格為19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。20%18層單身公寓119148錯式戶型面積指標如下：戶型客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。45%小高層245分布51522*24000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件?？梢赃@么說，未來一段時間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。居民習慣:此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。水:該地塊用水有宗關水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向,岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,大部分已關閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經(jīng)營。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設有武漢市勞教所,戒毒所。居民以本村居民為主,外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構的分點。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3．西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。2000年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。三季度江岸區(qū)指數(shù)一季度本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，后湖地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。今年前11個月，%，%。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，%，是下半年以來的最高增幅。截止11月底，%，%。%。10月份，按可比價格計算，%。（二）工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。國家宏觀經(jīng)濟的影響另據(jù)專家預測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。1．2001年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。商業(yè)服務用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，入住率達70%。平均售價為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。、404，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。%。3．3分類物業(yè)特點據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。戶型設計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，；辦理權證1876起；辦理抵押