【正文】 建筑類別： 6棟3層、6棟4層 樓盤地址： 朝陽(yáng)來廣營(yíng)西路5號(hào)（四至五環(huán)之間）交通狀況： 位于北苑路與五環(huán)路的重要交匯路口，距機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車程，距望京僅需10分鐘，地鐵五號(hào)線與2005年完成的十三號(hào)城市輕軌均由此通過。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國(guó)使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，市中心的土地日益珍貴，地價(jià)高昂，而相應(yīng)的房?jī)r(jià)也呈高起之勢(shì)，居住功能逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，而市中心功能主要以商務(wù)功能為主。但由于其良好的市場(chǎng)條件和完善的社區(qū)配套設(shè)施，使其成為許多涉外企業(yè)的辦公的首選，并具有一定的積聚效應(yīng)，比較典型的在廣州銀湖一帶的別墅里，有許多公司和商務(wù)會(huì)所，具有很好的商業(yè)氣氛，是被大家廣泛認(rèn)可的商務(wù)別墅群。綜合類商務(wù)別墅往往出現(xiàn)在風(fēng)景優(yōu)美，旅游資源豐富的地方，集商務(wù)、休閑、度假等多種功能于一體。這些企業(yè)多為智力密集型企業(yè)，需要企業(yè)擁有優(yōu)越的辦公環(huán)境，有效激發(fā)員工的創(chuàng)意和靈感，提高生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的效益。目前國(guó)內(nèi)隨著各種商務(wù)別墅的產(chǎn)生，OFFICE PARK 也隨之形成。park，是指由相互獨(dú)立的各個(gè)寫字樓集中在一起統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)而成的寫字樓建筑群，實(shí)行統(tǒng)一管理。由杭州神州房產(chǎn)開發(fā)?？蚣軆r(jià)格、自由分割。分析：該物業(yè)目前銷售成功的主要原因有兩點(diǎn)，其一，相對(duì)與西湖文化廣場(chǎng)的位置，對(duì)該物業(yè)的價(jià)格起到很大的支撐作用，而晶暉的低價(jià)對(duì)銷售起到了積極作用。地下1層至地上2層為精品商店，50平方米為一單元。時(shí)代廣場(chǎng)由杭州國(guó)商地產(chǎn)投資有限公司開發(fā)，廣廈集團(tuán)自己承建。公共部分裝修非常高檔，辦公室內(nèi)裝修一般，便于業(yè)主進(jìn)行二次裝修。項(xiàng)目2003年10月竣工，年底交付。國(guó)貿(mào)中心占地13000平方米，總建筑面積53000多方。深藍(lán)廣場(chǎng)地理位置：朝暉路、鄰西湖文化廣場(chǎng)基地面積：建筑面積：物業(yè)規(guī)劃：2幢星級(jí)酒店大堂的服務(wù)式公寓和1幢寫字樓組成物業(yè)配套：咖啡吧、書吧、健身房、游泳館等會(huì)所配套主力戶型：160平方米開盤價(jià)格：15000元/平方米起價(jià)，18000元/平方米均價(jià)開盤時(shí)間：2004年4月24日交付時(shí)間：2006年10月綜合評(píng)價(jià)：作為杭城富有影響力的高檔物業(yè)，有綠城品牌和優(yōu)越地理位置依托，其高企的價(jià)格足以震撼市場(chǎng)，據(jù)分析該物業(yè)提前進(jìn)入銷售狀態(tài)，是受央行金融政策的影響，說明宏觀政策已對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生預(yù)警。 吳山板塊吳山曾是杭州傳統(tǒng)商業(yè)繁華之地，歷史文化悠久，河坊街便是歷史最好的見證，該區(qū)域作為杭城最富歷史人文氣息和地方濃郁特色的地方，是屬于近年來杭州市中心城區(qū)寫字樓匯聚得最為緊密的區(qū)塊，清波商廈、涌金廣場(chǎng)、吳山商城、耀江廣廈和西湖定安名都商務(wù)樓、吳山名樓等項(xiàng)目的面世，成為了“傳統(tǒng)商業(yè)+現(xiàn)代商務(wù)”有機(jī)融合的典范。 其中錢江新城規(guī)劃面積約為十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商務(wù)辦公、金融辦公的寫字樓，是杭州未來具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力的經(jīng)濟(jì)中心、中央商務(wù)區(qū)（CBD）。城東板塊在杭州城市的發(fā)展中，城市東擴(kuò)、錢江新城建設(shè)的影響，城東寫字樓區(qū)域發(fā)展區(qū)域日漸明顯，成為杭州最具發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽菂^(qū)域之一。 嘉華國(guó)際商務(wù)中心：由浙江佳華置業(yè)開發(fā)，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面積5．2萬平方米，長(zhǎng)租0．7元／平方米黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、金鼎廣場(chǎng)、中田大廈、耀江 浙大科技園：由浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，東臨浙大玉泉校區(qū)北門，一期占地52畝，總建筑面積6．66萬平方米。文欣大廈等大批寫字樓的交付使用，基本上滿足了一部分消費(fèi)者的需求。另外，在城站區(qū)域內(nèi)，有諸如四季青服飾市場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)，適合于內(nèi)銷產(chǎn)品大批量批發(fā)、銷售，這樣就存在一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)、物流等一條龍服務(wù)的問題，而城站廣場(chǎng)這個(gè)交通樞紐中心，既是物流輻射中心，又是各種信息匯集的中心。其中金泰商務(wù)大廈：由杭州城建開發(fā)集團(tuán)開發(fā)，位于清泰街中河路交叉口，建筑面積1．9萬平方米，銷售價(jià)格7000多元／平方米。城站板塊：城站區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展一直以來都處于低迷狀態(tài)，很多樓盤銷售/出租受阻，自從2002年以來，一些新樓盤的出現(xiàn)為為城站區(qū)域注入了新的活力，如廣復(fù)大廈、聯(lián)銀大廈、銘揚(yáng)大廈等，低價(jià)位（均價(jià)7000元／平方米左右）銷售也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。綜觀武林廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)，不僅是競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，開發(fā)商開發(fā)的寫字樓物業(yè)品質(zhì)、企業(yè)品牌、服務(wù)手段以及商務(wù)空間的文化底蘊(yùn)、人性化空間的設(shè)置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設(shè)施、較大面積的綠地和休憩空間都將直接面臨著投資者更加嚴(yán)厲的挑剔眼光；而且項(xiàng)目的亮點(diǎn)展示、營(yíng)銷推廣、服務(wù)理念、物業(yè)管理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。武林板塊：武林板塊是以武林廣場(chǎng)為中心的方圓兩平方公里的區(qū)域，它涵蓋了從武林廣場(chǎng)一直到環(huán)城北路的大面積范圍。 該區(qū)域主要樓盤有：金都這樣圍繞著慶春路區(qū)域內(nèi)得天獨(dú)厚的地理位置和金融業(yè)的發(fā)達(dá)，使慶春路板塊中的寫字樓在杭城的整體地位隨著城市東擴(kuò)而再次提升，目前該區(qū)域的早期的寫字樓有三瑞大廈、凱旋門商業(yè)中心等，已經(jīng)或正在開發(fā)的擁有較高水準(zhǔn)的寫字樓，如嘉德廣場(chǎng)、瑞豐國(guó)際大廈、中財(cái)發(fā)展大廈、遠(yuǎn)洋大廈以及正在建設(shè)中的廣利大廈、銀座大廈、慶春發(fā)展中心等。本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項(xiàng)目形成很好的互動(dòng)。目前的供應(yīng)狀況仍以甲級(jí)寫字樓為導(dǎo)向，就存在供需的一種錯(cuò)位。n 回報(bào)率在減少一方面，租賃市場(chǎng)反饋的結(jié)果，杭州寫字樓租賃自2000年以來，租金幾乎沒有增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫字樓的售價(jià)自2000年以來的增長(zhǎng)幅度是非常大的，平均超過50%。只針對(duì)科技性企業(yè)。具體的售價(jià)／租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價(jià)位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)，金鼎廣場(chǎng)銷售價(jià)格達(dá)到15000元/平方米，該區(qū)域平均租金市價(jià)在4．0元／平方米／天（建筑面積）以上；其次是武林廣場(chǎng)區(qū)域的甲級(jí)寫字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價(jià)為9800—l3500元／平方米，曾在杭城寫字樓市場(chǎng)引起強(qiáng)烈的反響，近期推出的綠城目前杭州市區(qū)的已建寫字樓往往在電梯數(shù)量少而等待時(shí)間太久及汽車位嚴(yán)重不足兩方面使得業(yè)主意見眾多，一些業(yè)主甚至不得不考慮重新購(gòu)置寫字樓。 會(huì)議中心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個(gè)休閑場(chǎng)所）、訪客停車等方面的商務(wù)配套，已越來越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注。因此，在設(shè)計(jì)中諸如電梯廳的明亮，辦公室的通透、短進(jìn)深，商務(wù)吧、有氧吧的需求應(yīng)多加考慮，最終走在寫字樓的消費(fèi)前端，體現(xiàn)市場(chǎng)需求并引導(dǎo)市場(chǎng)潮流，從而真正實(shí)現(xiàn)“贏銷”。與住宅不同，寫字樓辦公商務(wù)氛圍的要求，也使得寫字樓的開發(fā)地段不可能四面開花，四面有一定的需求，但不會(huì)是主流需求。中小面積戶型的需求與杭州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很有關(guān)系，由于中小民營(yíng)企業(yè)（諸如IT、貿(mào)易和服務(wù)行業(yè)等）十分活躍，其對(duì)寫字樓的需求更加講究實(shí)用性，受規(guī)模限制，故以中小面積為主。從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，高檔寫字樓供應(yīng)量大于中檔寫字樓，市中心武林區(qū)域、黃龍區(qū)域供應(yīng)量較大，均價(jià)基本在10000元/平方米以上，城東和城西供應(yīng)價(jià)格基本在7000元/平方米左右，價(jià)位在兩者之間的寫字樓供應(yīng)不足。這些土地供應(yīng)集中錢江新城、濱江區(qū)和城郊區(qū)結(jié)合部，將會(huì)在今后兩年得到釋放，市場(chǎng)存在較大的消化壓力，對(duì)本項(xiàng)目存在很大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。雖然仍處于供過于求的狀態(tài)，但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小。不論是對(duì)招標(biāo)地塊的謹(jǐn)慎出價(jià)還是對(duì)寫字樓市場(chǎng)的理論造勢(shì)，大多數(shù)開發(fā)商對(duì)寫字樓市場(chǎng)的研究程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅市場(chǎng)的。5）杭州寫字樓發(fā)展情況。在這種情況下，開發(fā)商有可能在上漲的成本嫁接到買家身上，從總體上看，價(jià)格上升的趨勢(shì)比較明顯。普通中型鋼材價(jià)格上漲19%，%，%，線材價(jià)格上漲19%，這又減少了市場(chǎng)有效供給。2002年住宅用地投放量?jī)H為2300畝，可建筑面積約為230萬M2。萬M2左右，而杭州近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年250萬M2左右的供應(yīng)量已不能滿足市場(chǎng)需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出。在正常情況下浙江經(jīng)濟(jì)、杭州經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，這是支撐杭州高房?jī)r(jià)的基石。杭州經(jīng)濟(jì)特別是浙江經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)延續(xù)今年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。%；，%；，%。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：，%，%。對(duì)本案的開發(fā)是一個(gè)極大利好。杭宣、滬杭鐵路線將保留。2003年，下城區(qū)先后榮獲了全國(guó)社區(qū)建設(shè)實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)教育實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)城區(qū)、全國(guó)衛(wèi)生初級(jí)保健實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)科技工作先進(jìn)城區(qū)、全國(guó)社區(qū)殘疾人工作示范區(qū)、浙江省教育強(qiáng)區(qū)、浙江科技進(jìn)步區(qū)、浙江省文明城區(qū)、省級(jí)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)集體等榮譽(yù)稱號(hào)。下城區(qū)高樓林立、商賈密集，區(qū)域內(nèi)法人單位的密度高達(dá)254/平方公里，其中區(qū)域內(nèi)的115幢商務(wù)樓容了2719家法人單位，營(yíng)業(yè)收入超億元的樓宇59幢，10億以上的樓宇20幢，區(qū)域內(nèi)金融保險(xiǎn)業(yè)的收入和批零貿(mào)易、%%。同樣，這一板塊的居民也可通過這一些快速路向東直達(dá)滬杭甬高速、向北與杭寧高速對(duì)接，往南可快速到達(dá)蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)。項(xiàng)目所處的區(qū)塊交通列入規(guī)劃提速當(dāng)中，其中提速地段：繞城公路、德勝快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石橋快速路。而且，居民出行目的和車輛的擁有結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化：除私人車輛的比例會(huì)持續(xù)走高外，上下班、生活購(gòu)物為主的目的增加。道路建設(shè)發(fā)展較快，僅1996年就有10條道路進(jìn)行改建、拓寬和沿伸?！耙恢魅保M團(tuán)”將是未來杭州城市的基本輪廓，亦是杭州城市發(fā)展的方向，另外作為杭州未來的CBD錢江新城也是杭州城市發(fā)展的重點(diǎn)，錢江新城縱橫新舊城區(qū)核心區(qū)，區(qū)域面積4．02平方公里的東靠錢塘江，南至清江路，西臨秋濤路，北至規(guī)劃慶春東路，是大都市杭州的行政、商務(wù)、金融會(huì)展、文化娛樂中心。臨平城由臨平城區(qū)、星橋、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干城區(qū)部分組成，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化中心和旅游中心。上述數(shù)據(jù)可見，杭州經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況十分良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供了有力支持。1996年－2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較2003年，%，增幅創(chuàng)1996年以來新高。項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)性杭州市及下城區(qū)各級(jí)政府的有力支持公司雄厚實(shí)力的支持（四）、問題與建議由于本項(xiàng)目所處地理環(huán)境較差，交通條件、周邊配套等辦公環(huán)境仍不是非常理想，對(duì)客戶的吸引力有限，因此建議項(xiàng)目盡早進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)客戶進(jìn)行教育和引導(dǎo)，為后期的招商做鋪墊。交通情況：項(xiàng)目西面為石橋路，南面有滬杭高速公路起始段，同時(shí)，上塘高架已開通，成為南北快速干道，直通杭寧高速，同時(shí)杭州東西快速干道將大大提高項(xiàng)目可達(dá)性。園區(qū)采用園林式景觀，有中央綠地、花園和景觀水池。其總公司溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司擁有雄厚的資金力量，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)17億元，2003年實(shí)現(xiàn)銷售收入18億元，為杭州新世紀(jì)軟件開發(fā)有限公司的發(fā)展提供了充足的資金保障。When a plane from London arrived at Sydney airport, workers began to unload a number of wooden boxes which contained clothing. No one could account for the fact that one of the boxes was extremely heavy. It suddenly occurred to one of the workers to open up the box. He was astonished at what he found. A man was lying in the box on top of a pile of woollen goods. He was so surprised at being discovered that he did not even try to run away. After he was arrested, the man admitted hiding in the box before the plane left London. He had had a long and unfortable trip, for he had been confined to the wooden box for over ten hours. The man was ordered to pay amp。 Only 25 per cent a thief now!39。The whole village soon learnt that a large sum of money had been lost. Sam Benton, the local butcher, had lost his wallet while taking his savings to the postoffice. Sam was sure that the wallet must have been found by one of the villagers, but it was not returned to him. Three months passed, and then one morning, Sam found his wallet outside his front door. It had been wrapped up in newspaper and it contained half the money he had lost, together with a note which said: 39。The strap needsLesson43 Over the South Pole 飛越南極dance39。And a woman can39。Lesson57 Can I help you, madam? 你要買什么，夫人？Lesson56 Faster than sound! 比聲音還快！The Revealer39。39。t have said that,39。t need,39。 my wife answered as she looked at herself in the mir