【正文】 市區(qū)的房子通常為中上所得購(gòu)置，到區(qū)及較偏遠(yuǎn)區(qū)則為中下所得所光顧，而最高級(jí)的地段則為最高所得所聚居。性別　　性別區(qū)分為男性與女性。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競(jìng)爭(zhēng)者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價(jià)格和質(zhì)量定位更是如此。在某些場(chǎng)合，參者競(jìng)爭(zhēng)者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。以產(chǎn)品類(lèi)別定位某些產(chǎn)品益要與產(chǎn)品等級(jí)聯(lián)系起來(lái)進(jìn)行定位。以用途或應(yīng)用定住　　另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來(lái)雖然多重定位戰(zhàn)略會(huì)明顯增加困難的風(fēng)險(xiǎn)，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。精要C：日地產(chǎn)市場(chǎng)鋼分定位的變色設(shè)計(jì)通過(guò)產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位　　應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。（5）、價(jià)格定位　　高價(jià)的樓盤(pán)，雖然在短期銷(xiāo)售中可能會(huì)有較高利潤(rùn)，但若不為購(gòu)房者所接受，將會(huì)造成樓盤(pán)的長(zhǎng)期滯銷(xiāo)。滬北地區(qū)的錦秋加州花園之所以暢銷(xiāo)，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商充分了解了客戶(hù)的儒求，及時(shí)推出別墅公寓，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 精要B：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的任務(wù) 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)，必須有科學(xué)的市場(chǎng)定位，而不應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)定位。（5）、就其大小而言，各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的。 （2）、細(xì)分市場(chǎng)必須是可以識(shí)別的。第三，操作手法的連貫性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。營(yíng)銷(xiāo)手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。兩個(gè)月后，定位為“孩子們成長(zhǎng)的地方”，集中表現(xiàn)其配套齊全的特點(diǎn)?？傊?，全方位全過(guò)程地體規(guī)定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營(yíng)銷(xiāo)和全程策劃。從規(guī)劃、平面、立面、環(huán)境、綠化、雕塑小品到室內(nèi)外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識(shí)別系統(tǒng)再到營(yíng)銷(xiāo)策劃和物業(yè)管理，無(wú)處無(wú)時(shí)不體現(xiàn)樓盤(pán)的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)全程策劃的始終。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)定位的前提，市場(chǎng)定位是為目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)，起一個(gè)點(diǎn)睛的作用，若沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確而生動(dòng)的市場(chǎng)定位，整個(gè)房地產(chǎn)的策劃和營(yíng)銷(xiāo)就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤(pán)就缺乏活力和生機(jī)。但目前許多人包括一些營(yíng)銷(xiāo)策劃人員混淆和重復(fù)了這兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談一。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書(shū)，發(fā)展商的誠(chéng)實(shí)和細(xì)致給購(gòu)房者留下好印象。因此，海悅?cè)A城可以說(shuō)是為香港入度身計(jì)造。從近兩年熱銷(xiāo)的國(guó)際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬(wàn)科四季花城等來(lái)看，無(wú)一不是以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最終取股市場(chǎng)獲得買(mǎi)家的認(rèn)同。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位(一)操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要 第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略 第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析 第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì) 使用指南 　　進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而銷(xiāo)定目標(biāo)客戶(hù)，是樓盤(pán)暢銷(xiāo)的先決條件。1981年初，李嘉誠(chéng)成為“和記黃埔”董事長(zhǎng)，主持此英資公司。他通過(guò)發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營(yíng)酒店、金融等業(yè)務(wù)。他趁土地尚未漲價(jià)之際，大量購(gòu)入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。1950年，他創(chuàng)立了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有限公司，專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)玩具和家庭用品。自小就沒(méi)有讀過(guò)多少書(shū)。利用外資的主要方式有：外國(guó)政府貸款，國(guó)際金融組織貸款，外國(guó)商業(yè)銀行貸款、與外資合營(yíng)、發(fā)行國(guó)際債券，租賃開(kāi)發(fā)。8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開(kāi)發(fā)公司,購(gòu)接者三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇融資業(yè)務(wù)活動(dòng),是為幫助售樓者和購(gòu)樓者完成樓宇買(mǎi)賣(mài)而由銀行提供房屋報(bào)押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押貸款是債務(wù)人以房地產(chǎn)權(quán)作為償還債務(wù)的擔(dān)保外債權(quán)入手中獲得資金融通的行為。（4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)。這種關(guān)系為資金的投資者和使用者架起了一個(gè)橋梁，也是開(kāi)辟房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的一種新形式。房地產(chǎn)金融主要有五個(gè)方面的內(nèi)容：（l）信貸。籌集房地產(chǎn)資金必須考慮籌資規(guī)模、時(shí)機(jī)、企業(yè)的利益和投資者的權(quán)益、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)等方面的因素。？如何靈活籌資？本章小結(jié)房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。物業(yè)公司從國(guó)家直接拿到的土地不多．只有7萬(wàn)平方米，其余土地都靠競(jìng)投、拍賣(mài)中得到。此外，物業(yè)集團(tuán)還成功地建成了國(guó)貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。1982年，深圳物業(yè)開(kāi)創(chuàng)時(shí)，只有十幾個(gè)人，是單一性的小公司。詳細(xì)分析目地產(chǎn)資金運(yùn)用方面的特點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。同時(shí)，該項(xiàng)目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會(huì)效益。表5－7 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及投資安排計(jì)劃　　本項(xiàng)目計(jì)劃自1994年刀月開(kāi)，至1999年5月竣工，總工期5年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，交付使用一片。3. 隨著改革開(kāi)放的深入，各國(guó)駐該市辦事機(jī)構(gòu)增加，需要大量高級(jí)住宅以安置其高級(jí)職員。三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)1. 該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀(jì)末達(dá)到人均住房10平方米的小康水平，幣區(qū)總?cè)丝谟?95萬(wàn)增長(zhǎng)到460萬(wàn)。章后案例花園別墅可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況　　花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū)9公里處，占地100畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對(duì)天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究一般分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，其目的在于把投資決策建立在科學(xué)分析基礎(chǔ)上。、比較、選擇，最終作出判斷的過(guò)程。2在確定性分析方法中，簡(jiǎn)單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時(shí)間價(jià)值；動(dòng)態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法屬動(dòng)態(tài)投資回收期法，考慮了資金時(shí)間價(jià)值。經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項(xiàng)目有限公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的興建和經(jīng)營(yíng)。47億元，項(xiàng)目總投資收在率為34。25，居住人口按占地面積20平方米/人計(jì)，共 6 000人。但社會(huì)對(duì)中檔住宅仍有很大的需求，對(duì)商鋪的需求也因?yàn)榱闶蹣I(yè)的迅速發(fā)展而增加。3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓?duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)。惠華公司也舍得花錢(qián)投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬(wàn)元，建成后無(wú)償交給教育部門(mén)使用。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。由于經(jīng)營(yíng)管理好，早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)為一級(jí)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。要?jiǎng)?chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營(yíng)的良好條件。9. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有風(fēng)險(xiǎn)性大、收益高，經(jīng)營(yíng)對(duì)象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營(yíng)中壟斷和競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在等特點(diǎn)。房產(chǎn)商品具有自己的特點(diǎn)，特別是地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用。6. 我國(guó)城市土地的國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租，以及壟斷地租。4. 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用。2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。繼東湖新村之后，他們又開(kāi)發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶(hù)，1/3歸公司作商品房出售。二、房地產(chǎn)投資學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述章前案例：廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國(guó)家投資建住宅無(wú)異杯水車(chē)薪，不能解決問(wèn)題。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項(xiàng)目類(lèi)型偏好別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰(shuí)擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。小戶(hù)型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱(chēng)得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。使用率板樓戶(hù)型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶(hù)型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。通風(fēng)好不暢板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高167。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶(hù)型、銷(xiāo)售分?jǐn)偛煌前鍢前鍢腔拘问叫「邔影鍢牵海怪粒保矊幼笥业陌鍢歉邔影鍢牵?6層以上甚至更高的稱(chēng)為高層板樓多層板樓：６層以下的q 供應(yīng)量以小高層最重：從2001年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q 滿意度以多層居首：在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；q 平均售價(jià)以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：167。Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項(xiàng)目類(lèi)型板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過(guò)建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢恰⑺窍嗵岵⒄?，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。q 雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。 Townhouse的四種形式通常，我們稱(chēng)Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)門(mén)ownhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。 房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項(xiàng)目類(lèi)型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 　大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 　　剪力墻結(jié)構(gòu)　是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為： 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積） 　　套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 　　公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 　　說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積。抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。如：B10724這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。此類(lèi)房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類(lèi)房屋有升值潛力。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。即商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。但這類(lèi)住宅也有不足之處，戶(hù)內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：、。銷(xiāo)售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。也就是說(shuō)，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。一般來(lái)說(shuō)由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。它反映一宗地的基本情況。一次性付款 這是在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷(xiāo)售方式，在買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤(pán)銷(xiāo)售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)?！　≡诤芏啻蟪鞘?，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無(wú)法直立。住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。 房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)是由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推測(cè)或判斷。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。 補(bǔ)交價(jià)指對(duì)行政劃撥或無(wú)償使用的國(guó)有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。 出租價(jià)指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。代