大廈營(yíng)銷推廣方案-wenkub.com
2025-04-25 07:44 本頁(yè)面
【正文】 價(jià)格走勢(shì)說(shuō)明：★ 此案的客戶對(duì)象主要為投資客，他們獲取固定投資回報(bào)率，故我們采取平開平走。媒體計(jì)劃表（10/110/20）項(xiàng)目名稱：柳林大廈 （事業(yè)一部） 開盤日期：2003年9月28日（星期日）媒體日期合同截止主題版面刊例備注主流媒體（備用）房地產(chǎn)時(shí)報(bào)待定提前3天軟文宣傳待定暫定5萬(wàn)持續(xù)期待定提前3天軟文宣傳待定新民晚報(bào)9/29（四）提前3天熱銷+房展整版20萬(wàn)持續(xù)期10/9（四）提前3天低單價(jià)及合理業(yè)態(tài)+收盤半版10萬(wàn)持續(xù)期新聞晨報(bào)10/10（五）提前3天低單價(jià)及合理業(yè)態(tài)+收盤半版5萬(wàn)持續(xù)期理財(cái)周刊（配合軟新聞）10/13（一）10/15未來(lái)規(guī)劃前景內(nèi)頁(yè)持續(xù)期小計(jì)（8折后）SP推介會(huì)/房展會(huì)101房展會(huì)///暫定6萬(wàn)/投資型房產(chǎn)展示會(huì)10/210/5//暫定5萬(wàn)/DM派單直銷時(shí)間待定暫定3萬(wàn)異地推廣溫州房展去化所有房源暫定25萬(wàn)/香港房展去化所有房源暫定50萬(wàn)小計(jì)89萬(wàn)總計(jì) 五、人員配備售樓處內(nèi)（1）銷售員20人（暫定），具體分工為：l 10人一組，共二組，每組由一名組長(zhǎng)帶頭l 二組隊(duì)伍分為前臺(tái)、后臺(tái)分工配合（2）結(jié)算員、辦證員4名，出納1人、貸款銀行工作人員（待定）；保安4人、保潔人員2人 第九部分 定價(jià)原則一、 定價(jià)原則本案由于是商場(chǎng)內(nèi)的小面積商鋪?lái)?xiàng)目，所以我們將根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)的樓層關(guān)系、動(dòng)線級(jí)別、距離出入口的距離、人的視線可及范圍、轉(zhuǎn)角包口、面積大小等綜合因素，通過價(jià)格杠桿來(lái)達(dá)到均勻去化的目的。 已完成工作l 《認(rèn)購(gòu)合同》、《買賣合同》、《租賃合同》等合同文本制作；l 管理公司、經(jīng)營(yíng)公司的注冊(cè)登記；l 管理公司與經(jīng)營(yíng)公司、審計(jì)、法務(wù)、商業(yè)策劃、物業(yè)管理等合同l 確認(rèn)貸款、辦證單位及相關(guān)手續(xù)；l 價(jià)目表完成（開發(fā)商已在交易中心通過面積測(cè)繪報(bào)告）；l 現(xiàn)場(chǎng)銷售流程演練；l 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施；l 調(diào)價(jià)計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排；l 銷控計(jì)劃擬定：保留總價(jià)低于20萬(wàn)的約20套房源（以14樓包口各2套），以備處理疑難客戶 附：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)規(guī)定及流程 所有客戶必須嚴(yán)格按照金豐易居制定的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)規(guī)則參與認(rèn)購(gòu)，在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)簽訂《買賣合同》及辦理相關(guān)手續(xù)，逾期未能完成簽約的，金豐易居將撤銷對(duì)已訂購(gòu)房源的保留并將房源轉(zhuǎn)售他人； 所有客戶必須嚴(yán)格按照金豐易居制定的銷控計(jì)劃及售價(jià)參與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，遵循“先到先得”的次序，金豐易居不為特定客戶保留特定室號(hào)的房源；簽約須知及《認(rèn)購(gòu)書》（附后） 蓄水/內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 營(yíng)銷 唯“物”論：時(shí)尚保稅區(qū)在一定程度上也令投資客堅(jiān)定商業(yè)房地產(chǎn)投資的信心，對(duì)我司操作的投資物業(yè)也產(chǎn)生了信任感。 多為二次或多次商業(yè)房產(chǎn)投資客戶，屬中端投資客216。 有閑散資金，但缺乏投資方向216。產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房近期媒體輿論對(duì)投資產(chǎn)品不利近階段有關(guān)國(guó)家政策的調(diào)控、上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫等媒體輿論導(dǎo)向，將使部分客戶出現(xiàn)持幣觀望的心態(tài)，對(duì)本案商鋪的快速去化產(chǎn)生不利的影響。“香港城（HK100）”錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)理念的市場(chǎng)接受度“香港城（HK100）”作為國(guó)外成熟經(jīng)營(yíng)模式的引進(jìn)，在上海乃至中國(guó)都屬于首次出現(xiàn)，其經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)方式都將帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的變革，其投資回報(bào)也較易為客戶所接受。商鋪投資已被市場(chǎng)廣泛接受作為房地產(chǎn)投資的細(xì)分類別，商鋪投資已逐漸為廣大投資客所接受，其中總價(jià)較低的小面積商鋪往往供不應(yīng)求，市場(chǎng)接受程度較高。特別是我司操作的投資類物業(yè)產(chǎn)品已成為投資客的追捧對(duì)象。小商鋪出售+主題經(jīng)營(yíng)理念的定位通過市調(diào)，本案推出以“香港城（HK100）”為主題的主題經(jīng)營(yíng)定位，同時(shí)形成區(qū)域內(nèi)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的局面。得房率底，使用價(jià)值低本案得房率僅有38%，在建筑面積為1020M2的情況下，使用面積很小，將影響該商鋪的經(jīng)營(yíng)使用。如需要大量停車位的飯店、洗浴中心等將受到限制。產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性整條淮海路商圈乃至上海黃金商圈，目前幾乎均無(wú)可售之產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)，本案的適時(shí)推出，將有效聚集商業(yè)房產(chǎn)投資人氣。寸土寸金之地集人民廣場(chǎng)商圈、淮海中路商圈、城隍廟商圈人氣之大成，更兼新天地、淮海公園的時(shí)尚、人文，商業(yè)氛圍不言而喻。從目前市場(chǎng)銷售情況上看，帶有一定回租保障的商鋪更能獲得投資客的認(rèn)可，其去化率相對(duì)更快。目前淮海路沒有在售的大商場(chǎng)小商鋪，在市場(chǎng)上具有稀缺性。由于經(jīng)營(yíng)檔次、客戶層次的高檔性，其租金價(jià)格甚至超越南京路，其商鋪的投資回報(bào)前景也非?？捎^。三、本案基本數(shù)據(jù)柳林大廈商場(chǎng)部分，分6個(gè)層面。最早曾為柳林路羊毛衫市場(chǎng)?；春Ｂ肥侵行膮^(qū)域中租金最高的板塊二、 目前商鋪售價(jià)情況分析由租金決定售價(jià)。三、 從商鋪的銷售面積上分析為迎合投資者的需求、降低投資門檻，目前市中心在售的商鋪（本案潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案）大多以小面積分隔形式出售，一般面積都在50M2以下。7—8%的投資回報(bào)率是客戶所能接受
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