【正文】 相信隨著XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。2) 三期施工。5） 二期開工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。我們將有采取的措施為：（1） 在氣溫較高的夏季，可適當(dāng)考慮延長(zhǎng)午休時(shí)間。2. 防毒建筑行業(yè)油漆作業(yè)必不可少。將采取以下措施進(jìn)行防護(hù)。三、 衛(wèi)生分析本項(xiàng)目為房地產(chǎn)項(xiàng)目，建成后功能設(shè)置主要為住宅和商鋪。堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主”安全管理方針。項(xiàng)目建設(shè)期在4年以上，工地長(zhǎng)年使用勞工均有數(shù)百名以上。人員配置見下表序號(hào)部門管理人員技術(shù)人員其它小計(jì)1工程部1342營(yíng)銷部1233行政財(cái)務(wù)部1234物業(yè)部230325合計(jì)5730422. 職工來源與培訓(xùn)本公司前期項(xiàng)目人員主要從原集團(tuán)公司由南寧派駐。（6） 本項(xiàng)目為半地下車庫“陽光車庫”，多設(shè)采光井，將利用好光能，節(jié)省電能的利用。（2） 在設(shè)計(jì)方案中將充分考慮住宅的通風(fēng)采光及冬季日照，利用好光能源。第八章 能源和水資源消耗等初步分析1. 節(jié)能的必要性能源是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，節(jié)約能源是我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。1) 施工單位應(yīng)對(duì)地表水的排放進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁施工污水亂排、亂流污染道路及周圍環(huán)境或淹沒市政設(shè)施。5) 施工現(xiàn)場(chǎng)的辦公區(qū)和生活區(qū)進(jìn)行綠化和美化，熱水爐、炊事爐灶等應(yīng)采用清潔燃料。2) 施工現(xiàn)場(chǎng)砌筑施工圍墻，主要道路進(jìn)行硬化并做好清潔工作。施工過程中粉塵污染的危害性較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會(huì)引起各種呼吸道疾病，而且粉塵夾帶大量的病原菌還會(huì)傳染各種疾病，嚴(yán)重影響施工人員及周圍居民的身體健康；并且粉塵飄揚(yáng)，降低能見度，易引發(fā)交通事故；粉塵飄落在各種建筑和樹木枝葉上也影響景觀。因此為減少對(duì)環(huán)境的影響，應(yīng)合理安排運(yùn)輸車輛路徑，進(jìn)出施工場(chǎng)地應(yīng)安排在遠(yuǎn)離居民點(diǎn)的一側(cè)。施工期噪聲不僅與施工機(jī)械的噪聲源強(qiáng)度及周圍敏感點(diǎn)分布有關(guān)，而且與施工的持續(xù)時(shí)間有關(guān)，在不同的施工時(shí)期，在場(chǎng)施工的機(jī)械類型、施工持續(xù)時(shí)間、行走路線等均不相同，其施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響也各不相同。c) 機(jī)動(dòng)車尾氣排放量增加。b) 燃料及烹調(diào)廢氣排放量增加。由環(huán)衛(wèi)工人每天上門收集，由環(huán)衛(wèi)車?yán)?，不?huì)對(duì)環(huán)境造成污染。同時(shí)應(yīng)避免店面外高聲量的促銷活動(dòng)。商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所整體聲源對(duì)周邊環(huán)境的噪聲貢獻(xiàn)值衰減預(yù)測(cè)結(jié)果見下表。因此，必須對(duì)車輛在項(xiàng)目范圍內(nèi)的行駛速度進(jìn)行限值，保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部聲環(huán)境達(dá)到GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)的要求。正常情況下，電視及音響所產(chǎn)生的噪聲值為50~65 dB((A)左右。污水中主要污染物有COD、BODSS、NH3N等。由于本工程土方進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)平衡，基本不會(huì)產(chǎn)生棄土外運(yùn)。對(duì)一些固定的、噪聲強(qiáng)度較大的施工設(shè)備，如卷揚(yáng)機(jī)、電鋸、切割機(jī)等可用超細(xì)玻璃纖維孔板作為隔、吸聲材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墻來隔聲降噪；對(duì)移動(dòng)噪聲源，如推土機(jī)、挖掘機(jī)等應(yīng)采取安裝高效消聲器的措施，以確保施工場(chǎng)界噪聲達(dá)到GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》的要求。其振級(jí)在10m處為69~77 dB((A)，其強(qiáng)度與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)距離、車輛行駛速度等因素有關(guān)。距離項(xiàng)目施工地點(diǎn)周邊300m內(nèi)的XX區(qū)醫(yī)院及周邊道路會(huì)受到施工噪聲的不利影響。對(duì)面欽北區(qū)醫(yī)院及經(jīng)過此段的南北二級(jí)公路將受此影響，在不進(jìn)行降塵措施時(shí)將導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量中PM10超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行灑水等措施的情況下，可使得揚(yáng)塵污染源強(qiáng)度降低，則不會(huì)導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。3. 揚(yáng)塵、施工期建材運(yùn)輸及土方開挖、棄土、回填土過程將產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車輛和施工設(shè)備，嚴(yán)禁使用報(bào)廢車輛和淘汰設(shè)備，以確保施工場(chǎng)地周圍區(qū)域環(huán)境空氣達(dá)到GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于施工過程排水含有大量的水泥灰水、生活污水、砂漿和塊狀垃圾等，直接排入市政管網(wǎng)極易造成堵塞，本工程將對(duì)污水進(jìn)行沉淀或化糞池處理后再排入市政管網(wǎng)。同時(shí)，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，充分貫徹欽北區(qū) “新工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、新農(nóng)村、新旅游區(qū)”工作思路以及“壯大兩區(qū)兩業(yè)，實(shí)現(xiàn)三化互動(dòng)”、“以園興工、建設(shè)新城、三化互動(dòng)、構(gòu)建和諧”的發(fā)展思路，有效推動(dòng)欽北區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展。第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于項(xiàng)目實(shí)施周期為4年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項(xiàng)目選址是經(jīng)過廣泛的市場(chǎng)調(diào)研之后得出的結(jié)論，項(xiàng)目的發(fā)展是可行的。全國(guó)城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 2010年11月 限購(gòu) 住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個(gè)人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明 2011年2月 限購(gòu) 南寧進(jìn)入第三批限購(gòu)令城市名單；本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套。n 從當(dāng)前以及未來一段時(shí)間來看，欽北區(qū)不是城市發(fā)展主方向，配套建設(shè)滯后，這就要求樓盤的開發(fā)提升品質(zhì)，突出個(gè)性。n 主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)，均是欽南區(qū)地盤，城北容易被忽略。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。l 城市性質(zhì)區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、港口工業(yè)城市。目前政策放寬幾乎不可能，外來投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過于求的現(xiàn)狀短期難以改變，市場(chǎng)很嚴(yán)峻。XX原來只是一個(gè)小縣城規(guī)模，人口有限、消費(fèi)實(shí)力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。4) 商品房與商品住宅銷售情況　 2008年 2009年 2010年 2011年18月 商品房成交面積（萬㎡） 增長(zhǎng)率（%） % % % 商品房成交均價(jià)（元/㎡） 2250 2863 3115 3465 商品住宅成交面積（萬㎡） 138 初步測(cè)算76 增長(zhǎng)率（%） 12% % % 商品住宅成交均價(jià)（元/㎡） 2122 2684 2998 初步測(cè)算3360 n 政策效力是巨大的，2011年全國(guó)房地產(chǎn)都不景氣，XX也不例外，銷量大跌已成定局n XX市2011年的房?jī)r(jià)沒有下跌，無論商品房還是商品住宅均有11%左右的漲幅n 量跌價(jià)升是有價(jià)無市的“惡局”，政策持續(xù)施壓，樓市必將走向拐點(diǎn)，后市無疑會(huì)困難重重結(jié)論：投資很給力XX房地產(chǎn)發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但發(fā)展速度很快，6年時(shí)間投資額已經(jīng)翻了三番，目前投資已超過60億元，不過固定資產(chǎn)投資增速相比房地產(chǎn)投資更快,而房地產(chǎn)投資也僅占固定資產(chǎn)投資15%左右，房地產(chǎn)仍有很廣闊的發(fā)展空間 開發(fā)很迅猛近年來房屋的開竣工、新開工增量很大，年供應(yīng)貨量可以上升到150200萬/㎡，不過目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻，未來幾年開發(fā)速度或?qū)⒎啪彛袌?chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期銷售不景氣與開發(fā)的迅猛相比，銷售就不是那么的強(qiáng)勢(shì)。n 預(yù)計(jì)未來幾年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持比較快速的增長(zhǎng)，投資比例應(yīng)該占到固定資產(chǎn)的1520%左右，迎來一個(gè)大開發(fā)時(shí)期。且XX未有限購(gòu)要求，吸引了部分投資需求，總體來說，價(jià)格不高，市場(chǎng)接受度較高。第四章 項(xiàng)目選址分析一、項(xiàng)目選址的影響因素（一）市場(chǎng)因素1. 市場(chǎng)供求分析隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極為迅猛，XX突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢(shì)，使XX具備了良好的發(fā)展環(huán)境。其它功能主要考慮為設(shè)備用房（包括配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池、物業(yè)配套用房等）、雜物房、電單車位等。商業(yè)均設(shè)獨(dú)立水表及電表進(jìn)行計(jì)量。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約1000平米，共14間。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個(gè)單元，按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶型為兩房和三房，兩房面積為7080平米，三房面積為100140平米不等。2. 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位（平米）用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業(yè)面積1000平米地下室23000平米商鋪戶數(shù)95戶住宅戶數(shù)680戶居住人口2380綠地率30%3. 建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)為14共5棟18層高層住宅樓。 園林本項(xiàng)目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空?qǐng)@林等構(gòu)成。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于8樓一層，建筑面積425平方米。地下車庫為一層，共三個(gè)出入口，位于南面主出入口及東面兩個(gè)出入口。（具體情況見規(guī)劃總平圖） 商鋪 本項(xiàng)目北面、西面、南面沿街均設(shè)有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設(shè)計(jì)在1至2層，商業(yè)面積為11800平米。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位（平米）總用地面積平米總建筑面積平米計(jì)入容積率面積平米其中住宅面積平米商業(yè)面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積平米建筑密度%容積率住宅戶數(shù)1992戶居住人口6972綠地率30%停車位1195個(gè)地上停車位286個(gè)地下停車位909個(gè)二、 規(guī)劃原則本項(xiàng)目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。三、項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)欽北區(qū)城市化的進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合XX市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴(kuò)大的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。6. （本項(xiàng)目）項(xiàng)目位于南北二級(jí)公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對(duì)面。項(xiàng)目始建于2006年3月，計(jì)劃于2012年全部交付。項(xiàng)目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。項(xiàng)目實(shí)踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。 公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級(jí)職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書人員達(dá)10余人。XX市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西某投資有限公司（廣西某投資集團(tuán)）的全資子公司。房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1目 錄第一章 項(xiàng)目單位基本情況第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第四章 項(xiàng)目選址和占地面積設(shè)想第五章 項(xiàng)目總投資匡算、資金籌措設(shè)想第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)第七章 環(huán)境影響初步分析第八章 能源和水資源消耗等初步分析第九章 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析