【正文】 希望各部門給予支持。二、 建議通過對(duì)盤錦市盤山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基 50 本不存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。、教育、衛(wèi)生的影響 49 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。四、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。（4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施政策方面，國家堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，減少大氣污染和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大政策是不會(huì)動(dòng)搖的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)并不大。根據(jù)專業(yè)部門的評(píng)價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn)由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都較為顯著。（四）財(cái)務(wù)評(píng)論結(jié)論 本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)收入 億人民幣，項(xiàng)目全部投資稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%，稅后財(cái) 44 務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為： 億元，投資利潤(rùn)率為：%。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。101 項(xiàng)目投資估算表東部新城小區(qū)二期項(xiàng)目開發(fā)成本估算表項(xiàng)目 面積（m2） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注總建筑面積 133 萬 建筑密度 %別墅建筑面積 60 萬 容積率 1多層建筑面積 60 萬 規(guī)劃用地 2022 畝商網(wǎng)建筑面積 5 萬規(guī)劃方案車庫建筑面積 5 萬會(huì)所及其他 3 萬序號(hào)項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬m2）單方造價(jià)（元/m2）單項(xiàng)投資（萬元）備注A B C D E前期費(fèi)用 一勘察、設(shè)計(jì) 133 1995 40 景觀設(shè)計(jì) 35 350招標(biāo)代理 133 133勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)133 5985 其中施工圖審查費(fèi)133 二建筑成本 142273別墅 60 1200 72022多層 60 900 54000商網(wǎng) 5 1500 7500車庫 5 1055 5275會(huì)所及其他 3 900 2700成本工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798政府行政性收費(fèi)墻改基金 133 665 5 元/m2噪聲費(fèi) 133 元/m2環(huán)境評(píng)估費(fèi) 133 元/m2工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi)133 建安費(fèi)的%房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)費(fèi)133 798 6 元/m2三四 開發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 41 五 營(yíng)業(yè)稅 12593六 開發(fā)總投資合計(jì) 168101銷售收入合計(jì) 460454別墅 60 256404多層 60 2700 162022商網(wǎng) 5 4000 20220車庫 5 1200 6000其中會(huì)所及其他 3 5350 16050七八 稅前利潤(rùn) 292400九 上繳所得稅 44400 25%所得稅十 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 248000四、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果銷售總額 億元開發(fā)總成本 億元項(xiàng)目稅前利潤(rùn) 億元上繳稅金 億項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 億元 42 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益（一）評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件1）.國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ；2）.財(cái)務(wù)部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 、 《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 ；3）.國家和盤錦市有關(guān)稅費(fèi)征收政策；4）.主要材料、房地產(chǎn)近期價(jià)格。（5）工程保險(xiǎn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。三、投資估算項(xiàng)目總投資 億元人民幣。（5）工藝專業(yè)、概算專業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（1）相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用。 (4)加強(qiáng)基礎(chǔ)資料管理工作，單位工程完工后，及時(shí)編制竣工資料，作好工程收尾工作，保證工程及時(shí)竣工驗(yàn)收。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。 (3)做好施工的技術(shù)準(zhǔn)備工作，引進(jìn)必要的施工機(jī)械。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況詳見表 91。二、項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行盤山縣壩墻子鎮(zhèn)人民政府、建設(shè)局及監(jiān)理公司三方把關(guān)，確保工程質(zhì)量，給全市人民交付一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。：2022 年 3 月 15 日2022 月 6 月 1 日施工。 32 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年時(shí)間。，地下停車庫、走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場(chǎng)景控制裝置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開閉相關(guān)燈具。，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲和噪聲傳遞。5. 設(shè)備專業(yè)亦應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。（4） 綠化 良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求并且不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力，且周圍無重污染企業(yè)。室外消防系統(tǒng)與低區(qū)供水系統(tǒng)為同一系統(tǒng)，與低區(qū)生活供水系 26 統(tǒng)共同用一個(gè)管道，沿道路兩側(cè)布置地理式消火栓，消火栓間距為90120m。九、綠化工程項(xiàng)目用地內(nèi)，交通道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實(shí)現(xiàn)人車分流。 本工程吊裝機(jī)械配置采用 3 臺(tái) 40T/M 塔吊，作為結(jié)構(gòu)階段材料垂直運(yùn)輸。 挖土方案采用機(jī)械分區(qū)開挖施工方式。六、質(zhì)量安全文明施工 根據(jù) ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證體系，貫徹控制施工全過程的工程質(zhì)量， “爭(zhēng)創(chuàng)一流工程，提供滿意的服務(wù)” ，讓業(yè)主感到放心。 按基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工考慮，布置給水、排水管、施工電線設(shè)置及配電箱、水龍頭。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況和場(chǎng)布圖搭設(shè)臨時(shí)設(shè)施。 為了確保工程進(jìn)度，結(jié)合工程場(chǎng)地的實(shí)際情況，在施工過程中，應(yīng)盡量采用平面流水，立體交叉的作業(yè)方式組織施工，使相關(guān)的施工階段做到銜接緊密、穿插有序。 第四階段為：水電設(shè)備安裝工程。三、施工部署 本工程的施工周期自樁基工程至竣工驗(yàn)收，按施工總承包的原 21 則考慮，施工過程可分為以下幾個(gè)分部組織施工。充分利用日光照明既能節(jié)約電力，又能為居住空間增添健康元素。所有戶型均保證名廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”格局。本小區(qū)具有以下戶型特點(diǎn)：a． 中心的戶型設(shè)計(jì)兼顧大戶型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)戶型的多樣化。合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)。（3）精心的平面布局并兼顧投入成本。小區(qū)建筑為二類建筑，建筑防火等級(jí)為二級(jí)。全縣地區(qū) 2022 年生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn) 125 億元，比上年增長(zhǎng)%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 103 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成稅收 億元，比上年增長(zhǎng) 40%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 18 4 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 2022 萬美元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9260 元，比上年增長(zhǎng) %。45′~40176。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。4. 購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。三、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位分析壩墻子鎮(zhèn)新型農(nóng)民人群，包括私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。 15 第四章 項(xiàng)目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)，滿足不了農(nóng)民日益增長(zhǎng)收入的需求，富強(qiáng)新區(qū)的建設(shè)，對(duì)滿足農(nóng)民需求，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程具有重要意義。壩墻子所處位置交通發(fā)達(dá)、便捷宜達(dá)，大盤線穿鎮(zhèn)而過，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)更加突出。成為全國河蟹銷售的集散地，吸引了多個(gè)省、市、自治區(qū)的客商，河蟹遠(yuǎn)銷日本、韓國、泰國等地。而今，盤錦大米成功躋身“國家原產(chǎn)地域保護(hù)產(chǎn)品” 、 “中國名牌” 、 “中國馳名商標(biāo)”行列。地下水位較高。春秋較暖和，夏季由于東南風(fēng)、南風(fēng)影響，熱而不燥，冬季由于北風(fēng)、西北風(fēng)影響，寒冷期較長(zhǎng)。1953 年建鄉(xiāng)，1994 年建鎮(zhèn)。發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。 10 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地概況一、項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢(shì)近年來，在東北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我國沿海地區(qū)投資的熱土