【正文】 充分利用地形環(huán)境特點(diǎn)，解決好山上山下、室內(nèi)室外、湖面與陸地之間的關(guān)系，努力節(jié)約土地，增大綠化面積，提高土地使用率。第八章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目規(guī)劃方案一、項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的規(guī)劃與布局必須以國際旅游島建設(shè)大背景為前提，以**片區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，突出地域優(yōu)勢(shì)和資源特色，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)型、可持續(xù)發(fā)展的新型、特色的濱湖休閑度假旅游區(qū),促進(jìn)使**成為享譽(yù)全國的生態(tài)保護(hù)區(qū)和休閑度假區(qū)。重視**湖風(fēng)景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)，為長期保持生態(tài)平衡奠定基礎(chǔ)。處理好某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目開發(fā)和某國際旅游島建設(shè)的關(guān)系某國際旅游島建設(shè)是篇大文章，某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目應(yīng)該按照《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)某國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》、《國際旅游島建設(shè)綱要》的指導(dǎo)意見和規(guī)劃要求做好開發(fā)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展。一旦開發(fā)與保護(hù)出現(xiàn)矛盾時(shí)，保護(hù)對(duì)開發(fā)擁有絕對(duì)否決權(quán)。不但顧及到當(dāng)代人的經(jīng)濟(jì)需要，還要顧及到不對(duì)后代人進(jìn)一步需要構(gòu)成威脅和危害，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益三者的協(xié)調(diào)，使當(dāng)代人用最小的代價(jià)獲取最大的旅游資源利用，造福子孫后代。旅游資源的開發(fā)必須要有嚴(yán)肅的科學(xué)性，不合理的開發(fā)，就是對(duì)旅游資源的破壞，就會(huì)造成無法挽回的損失，絕不能以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價(jià)來換取旅游業(yè)的一時(shí)發(fā)展。二、項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）分析（1）項(xiàng)目屬于**風(fēng)景名勝區(qū)的一部分，**環(huán)湖北路兩側(cè)，位于?？诼糜稳Φ哪喜考澳陈糜稳Φ谋辈浚呛？诘暮蠡▓@。尤其它的濕地生態(tài)系統(tǒng)在區(qū)域和全國意義上具備一定的典型性和代表性，位置接近我國候鳥南北遷徙中線的南端，淡水濕地水禽種類豐富，具有極為重要的生態(tài)保護(hù)價(jià)值。項(xiàng)目處在海口、瓊海博鰲之間。44＇之間。第七章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目區(qū)域概況、開發(fā)原則和目標(biāo)一、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目區(qū)域概況地理位置與范圍**位于**縣城東北30公里，地處東經(jīng)110176。從湖泊型旅游度假區(qū)的市場(chǎng)特征看某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目是湖泊型的熱帶旅游居住度假區(qū)。如東北三省、重慶、山西、等等，這一區(qū)域的一些富裕階層人士必將成為本項(xiàng)目休閑旅游市場(chǎng)的主要客戶來源地。這些活動(dòng)的特點(diǎn)各異，但均屬于公務(wù)消費(fèi)類，消費(fèi)能力很強(qiáng)。（2）第二類客戶是一般的經(jīng)理人和白領(lǐng)這一類客戶實(shí)際上是旅游市場(chǎng)的主體，他們處于中高收入地位，消費(fèi)能力較強(qiáng)。這一群體的社會(huì)影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對(duì)特權(quán)和效率的要求。實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)可能產(chǎn)生購買行為，作為企業(yè)培訓(xùn)基地來使用。于是，開會(huì)成了放松的最好時(shí)機(jī)。比如，在一天的工作結(jié)束之后，公務(wù)消費(fèi)類客戶通常會(huì)變?yōu)樗饺寺糜味燃兕惪蛻?；?huì)議期間往往為會(huì)議代表安排各種休閑旅游活動(dòng)；許多公務(wù)消費(fèi)類的旅行者都會(huì)攜帶他們的家屬隨行，這些隨行人員在整個(gè)或大部分行程中可能是私人休閑旅游者。公務(wù)休閑旅游市場(chǎng)的主要內(nèi)容包括：l 商務(wù)休閑旅游市場(chǎng)：以企業(yè)接待為主體，形成商務(wù)交流的休閑消費(fèi)需求，其中特色餐飲、會(huì)所、俱樂部等中高檔消費(fèi)較大；l 政務(wù)休閑旅游市場(chǎng)：政府公務(wù)接待具有獨(dú)特的消費(fèi)需求，目前已成為一個(gè)具有規(guī)模的休閑旅游市場(chǎng)；l 會(huì)展、培訓(xùn)、獎(jiǎng)勵(lì)休閑旅游市場(chǎng)：會(huì)展旅游是旅游產(chǎn)業(yè)和會(huì)展產(chǎn)業(yè)相互作用的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)巨大，包括大型的會(huì)展、企業(yè)的商務(wù)型會(huì)展、機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、系統(tǒng)會(huì)議等。即游客的度假需求非常集中，對(duì)目的地的選擇也非常集中l(wèi) 對(duì)文化的需求高。從客戶層面來看，休閑度假具有以下相當(dāng)明顯的消費(fèi)特點(diǎn)：l 一地時(shí)間長。休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達(dá)到2000美元，從而形成對(duì)休閑的多樣化需求和多樣化的選擇。根據(jù)消費(fèi)者休閑時(shí)間的長短，休閑可以分為以下三類：第一類：大閑，時(shí)間比較長一點(diǎn)，比如帶薪休假、年假等；第二類：中閑，基本上是目前“五一”或“十一”黃金周的概念；第三種：小閑，即周末雙休日。（1）私人休閑旅游類l 居民休閑旅游市場(chǎng)此類市場(chǎng)主要以家庭、朋友為組合，以自費(fèi)消費(fèi)為基礎(chǔ)，以節(jié)假日或周末出游為重點(diǎn)。旅游發(fā)展的休閑提升，既包括旅游目的地、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，也包括旅游產(chǎn)品、旅游項(xiàng)目及旅游配套。他們對(duì)于旅游度假消費(fèi)的市場(chǎng)需求，正在成為整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)必須面對(duì)的市場(chǎng)導(dǎo)向。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個(gè)過渡時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)服務(wù)消費(fèi)的快速增長。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。大力發(fā)展紅色旅游和民族、民俗風(fēng)情文化旅游，著重開發(fā)：l 發(fā)生態(tài)度假村項(xiàng)目，特別是依托溫泉、山湖林等生態(tài)資源的項(xiàng)目；l 豐富多種休閑娛樂方式，包括民俗風(fēng)情文化旅游 發(fā)展避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。四、國際旅游島帶給**的關(guān)鍵機(jī)遇建設(shè)富有某特色的旅游產(chǎn)品體系依托優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展特色旅游產(chǎn)品，進(jìn)一步優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。n 花卉產(chǎn)業(yè)基地 ，合3806畝。n 某文化展示園區(qū) ，合2274畝 。n 某新農(nóng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū) ，合867畝。 （3）功能分區(qū)n 文筆峰道家文化體驗(yàn)區(qū)，合3131畝。建設(shè)用地還包含了部分**控規(guī)所屬用地。 濱湖景觀區(qū)：濱湖景觀帶是全園景觀的靈魂所在，沿湖設(shè)置了晨曦、暮霞棧道、風(fēng)車園、圣荷賽游艇碼頭、佛拉明戈水上劇場(chǎng)、伊莎貝拉碼頭、垂釣亭等，方便您休閑娛樂； 　　居住區(qū)內(nèi)部景觀：居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有一條水溪、四條軸線，形成全園的景觀骨架；四個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)和若干組團(tuán)則是小區(qū)內(nèi)部的景觀精粹；百花園、百果園、百草園及百鳥園盡情演繹熱情、爛漫、休閑的熱帶海島風(fēng)情?！　『诵木坝^區(qū)：**1號(hào)采用了浪漫的地中海風(fēng)格。項(xiàng)目介紹：**1號(hào),占地6500余畝，是由某幸福城投資有限公司在某**開發(fā)興建的第一個(gè)以湖居養(yǎng)生大盤。（3）對(duì)**的開發(fā)，需要結(jié)合生態(tài)保護(hù)進(jìn)行開發(fā)。 **于1988年被列為某省重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)。面積最大的小島有39600平方米，最小的有3300平方米。遠(yuǎn)眺**，煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習(xí)習(xí)。景區(qū)內(nèi)星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、農(nóng)家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設(shè)施齊全。在戶外自然的背景中，可以享有一間獨(dú)立的客房，也可以做SPA，還可以置身環(huán)境被動(dòng)地聽?wèi){日月星辰或陽光雨露理療身心。道路改造與擴(kuò)建也有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，造福一方。零排放的有軌電車和其他“清潔”地面交通系統(tǒng)也可以便捷舒適地將客人輸送到度假區(qū)內(nèi)五大景區(qū)。作為實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)價(jià)值手段的旅游動(dòng)線，游覽道路的設(shè)置將構(gòu)成貫穿各分散景區(qū)的故事線索，因而成為本項(xiàng)目開發(fā)的重要旅游設(shè)施。每個(gè)景區(qū)都以其所處區(qū)域的地理與人文要素為核心價(jià)值，結(jié)合冷泉養(yǎng)生的理念，以道家“法于陰陽、和于術(shù)數(shù)”的最高生存原則，分別打造以下五大主題：動(dòng)態(tài)平衡、天人合一、生命與養(yǎng)生、回歸自然和生生不息等。游客可以通過自駕車、巴士，或連接?xùn)|線高速的輕軌進(jìn)入龍門旅游區(qū)。龍門旅游度假區(qū)總規(guī)以項(xiàng)目選址自然本底為基礎(chǔ)，完好的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構(gòu)成一個(gè)整體的開發(fā)范圍。該項(xiàng)目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名SRT(加拿大)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，擁有超大花園，超大露臺(tái)，居所沿水系而生，臨湖而立。項(xiàng)目在配套設(shè)施上更進(jìn)一步的滿足業(yè)主的生活需求，商業(yè)面積設(shè)有銀行、醫(yī)療、超市等，小區(qū)內(nèi)設(shè)有溫泉泡池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。**縣位于某島東北部，南渡江中下游南畔，北距某省會(huì)?？谑?3公里，?？诿捞m國際機(jī)場(chǎng)30公里，東距清瀾港48公里，西距洋浦港113公里，是海口市的衛(wèi)星城市。二、**縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀案例一 【昌茂“十里長廊”】開發(fā)商：某中潤投資有限公司樓盤位置：**縣定城鎮(zhèn)新區(qū)項(xiàng)目均價(jià)：一期住宅項(xiàng)目“昌茂?中潤溫泉水城”，綜合價(jià)格5300元/m2，基本售罄項(xiàng)目介紹：昌茂中潤溫泉水城榮獲2009中國廣廈獎(jiǎng)（某房地產(chǎn)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)）。計(jì)劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至**的“十里長廊”項(xiàng)目，規(guī)劃用地3萬畝，總投資約40億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。重視招商引資在國際旅游島建設(shè)背景下，**休閑地產(chǎn)也是迅速崛起。首次引來投資額超億元的大項(xiàng)目，**合利包裝廠，目前正在加緊建設(shè)廠房。重視規(guī)劃先行**縣政府在06年完成了**縣城市總體規(guī)劃、**風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、全縣9個(gè)鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編等29個(gè)規(guī)劃。（4）在某島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。（2）規(guī)劃方案要站在城市發(fā)展的角度，對(duì)未來前景有著超前的認(rèn)識(shí)。針對(duì)城市拓展區(qū)復(fù)合旅游地產(chǎn)開發(fā)——超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略 如東線文昌的航天產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)大規(guī)模高素質(zhì)人口和爆炸性旅游人口，某島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了某主要的工業(yè)項(xiàng)目。（2）通過深入的市場(chǎng)研究，針對(duì)不同的自然資源條件和人文積淀，完善相關(guān)的配套設(shè)施，形成不同特色的養(yǎng)老度假基地，避免同質(zhì)化競(jìng)爭。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)——統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略某島中部的經(jīng)濟(jì)較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。在盡可能保護(hù)自然的同時(shí)，做到體驗(yàn)自然，享受自然。這樣度假產(chǎn)品才會(huì)有豐富的個(gè)性，有效的避免低層次競(jìng)爭。八、某度假型居住地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)針對(duì)灣區(qū)度假地產(chǎn)——豐富產(chǎn)品走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略 某島灣區(qū)的度假區(qū)檔次較高，預(yù)計(jì)將來世界知名的一流酒店品牌都會(huì)加入進(jìn)來，但是不容回避的是未來灣區(qū)開發(fā)的同質(zhì)化。第三：產(chǎn)品使用率低。(6)中部旅游度假地產(chǎn)存在的問題第一：服務(wù)配套低。二期為中高檔別墅度假區(qū)，目前有部分在售海棠灣處于一級(jí)開發(fā)階段；2011年全面開發(fā)2010年以高檔酒店建設(shè)為主；居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭半島2006年6月正式開工獨(dú)立別墅占地1725畝；聯(lián)排別墅360畝鳳凰島2006年開工，計(jì)劃2011年建設(shè)完成產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共9萬平米山水國際2006年起，開發(fā)至2012年左右鳳凰水城2006年開工主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于2250畝大東海某度假型居住地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)（1）資源的稀缺性，使得某度假型居住地產(chǎn)在08年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中表現(xiàn)較穩(wěn)定，國際旅游島的批復(fù)將為某房地產(chǎn)進(jìn)一步奠定發(fā)展基礎(chǔ)。（2）中國旅游市場(chǎng)龐大，發(fā)展後勁充足，中國旅游業(yè)”蛋糕”做大了，某也必將從中分享更多的利益。（1）隨著經(jīng)濟(jì)高速增長，人民日益富庶，中國正日益成為全球最具生機(jī)活力的旅游市場(chǎng)。5年補(bǔ)貼50億。進(jìn)一步規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序，推進(jìn)旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和國際質(zhì)量認(rèn)證。（4）通過服務(wù)質(zhì)量來保持品牌忠誠度。專業(yè)性旅游地產(chǎn)競(jìng)爭態(tài)勢(shì)——依靠品牌力量、服務(wù)質(zhì)量來打差異化競(jìng)爭。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。（3）重要影響航天產(chǎn)業(yè)給文昌旅游帶來的轉(zhuǎn)型升級(jí)效應(yīng)——某旅游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點(diǎn)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。模式三：復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)——文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā)（1）發(fā)射基地建設(shè)2007年8月22日，經(jīng)國務(wù)院189次常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)將在某省文昌市建設(shè)新航天發(fā)射場(chǎng)，主要承擔(dān)地球同步軌道衛(wèi)星、大質(zhì)量極軌道衛(wèi)星、大噸位空間站和深空探測(cè)衛(wèi)星等航天器的發(fā)射任務(wù)。海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價(jià)值逐漸被更多的人認(rèn)識(shí)，面對(duì)的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。同質(zhì)化競(jìng)爭嚴(yán)重聚焦到某的休閑地產(chǎn)：某優(yōu)質(zhì)海岸線資源已基本瓜分完畢，市場(chǎng)定位均為“中國富人度假居所”，同質(zhì)化競(jìng)爭嚴(yán)重五、某休閑度假地產(chǎn)的開發(fā)模式某目前度假型居住地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)，主要是依靠地塊資源開發(fā)，被稱為“資源地產(chǎn)”，主要有三種開發(fā)模式：模式一：高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式——灣區(qū)開發(fā)雅居樂清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境和外銷地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn)模式二：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——海島中部**代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽(yù)為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。四、某休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征某旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段，呈現(xiàn)四個(gè)顯著特點(diǎn)：點(diǎn)線面結(jié)構(gòu)形成某休閑地產(chǎn)已經(jīng)跳出了傳統(tǒng)的?？诤腿齺唭蓚€(gè)熱點(diǎn)城市代表項(xiàng)目：l 酒店：凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團(tuán)已落戶三亞。三、某休閑度假地產(chǎn)的類別目前某的休閑地產(chǎn)主要包括兩類：度假型居住地產(chǎn)（第二居所）集中分布地區(qū)：l 亞龍灣國家旅游度假區(qū)l 大東海l 三亞灣l 海棠灣代表樓盤：l 清水灣：雅居樂清水灣項(xiàng)目l 三亞灣：三亞灣新城 l ?？冢汉Ｋ{(lán)椰風(fēng)，龍墅灣l 香水灣：香水灣一號(hào)l 亞龍灣：專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）集中分布地區(qū)：l 亞龍灣國家旅游度假區(qū)已建成為一個(gè)國際一流水準(zhǔn)的、服務(wù)設(shè)施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標(biāo)桿性度假區(qū)已基本打造完成。隨著富人群體對(duì)豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)心態(tài)進(jìn)入主動(dòng)尊貴的階段，高端休閑地產(chǎn)市場(chǎng)將吸引中高端富人群體的青睞。（3）某島的熱帶資源、海岸資源在整個(gè)中國的氣候條、海岸線資源具有雙重的稀缺性。受旅游度假市場(chǎng)帶動(dòng)，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國市場(chǎng)是濱海高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持，這為休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供足夠的客源。10年之內(nèi)，將出現(xiàn)一個(gè)包括別墅、高爾夫球場(chǎng)和頂級(jí)酒店的超級(jí)度假村。（3）某對(duì)北京、東北兩地人群擁有極大的吸引力，是理想的第二居所，特別是老人會(huì)選它。北京中科恒通投資有限公司大黃竹合作開發(fā)項(xiàng)，約投資30億元，用三到五年時(shí)間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化**“南大門”形象。招商引資情況2009年共有意向到**縣投資項(xiàng)目40個(gè)，已落戶的項(xiàng)目20個(gè)，計(jì)劃投資額223億元。重點(diǎn)圍繞旅游業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。三是加強(qiáng)旅游市場(chǎng)規(guī)范管理。制訂督促機(jī)制，促使華田、昌煒、水木金華、中國基建集團(tuán)等公司加快注資，將策劃理念轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)開發(fā)，推動(dòng)**核心區(qū)和外圍區(qū)協(xié)同發(fā)展。高水平編制**縣旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃。改造建設(shè)了新竹大橋