【正文】 綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關審批手續(xù)，做好規(guī)劃設計，投入開發(fā)建設?？傊擁椖慷ㄎ惠^準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結合。城市開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為濮陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司在濮陽湘江東岸南段地區(qū)建設的又一大型房地產開發(fā)項目，將從產品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質量控制，將高標準高品質的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務內部收益率（FIRR）進行敏感性測試。詳見附表八。折現(xiàn)率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%；. 財務評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。項目的勘察、設計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產后，還應回訪業(yè)主，了解設備使用情況。招標機構如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質的專家建立了融洽的、長期的工作關系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關鍵的意見和建議，完善招投標文件或對參與投標的設備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。招投標機構從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。業(yè)主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內外市場接軌的有效途徑。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質量優(yōu)化。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。2014年3月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；2016年5月，13號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2016年4月，13號樓公共停車場建設主體完工；2016年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設置自動噴水滅火系統(tǒng)。消防道路設計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。④落實有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑥建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。. 環(huán)境保護措施設計依據(jù)《環(huán)境空氣質量標準》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》；《大氣污染物綜合排放標準》；《室外排水設計規(guī)范》。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。. 給排水設計給排水 ① 設計規(guī)范1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142006]7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結構。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。② 更多的廣場和綠化開放的空間。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。青年城項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。政策環(huán)境本項目的建設符合濮陽城市建設總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經(jīng)濮陽市規(guī)劃局審議通過。l 濮陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。l 活動四：濮陽人說濮陽大型文化論壇。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，濮陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括濮陽日報、濮陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。2） 濮陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)濮陽業(yè)內人士市場調查，濮陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為，濮陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。從單純的書記來看，濮陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。 銷售計劃鑒于目前青年城項目工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農村向城市轉移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。④ 四類客戶：華龍區(qū)公務員華龍區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在濮陽華龍區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2）需求分析年 份201120122013商品房施工面積（萬平方米）增幅 14．08%24．90%12．12%年 份201120122013商品房施工面積（萬平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。濮陽市民對華龍區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰%；電力、%。2007年，濮陽市固定資產投資較快增長，投資結構進一步優(yōu)化。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價因素，%。%；，%。其中,。主要經(jīng)濟結構比重見圖2。增長 %；，%；，%。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資137,239億元，%。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重