【正文】 五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內(nèi)具有差異性廣泛的目標客戶。以確保預期目標的實現(xiàn)。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。 二、項目銷售計劃根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。不可預見費以建設工程的3%計取。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。力創(chuàng)精品。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡服務。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。，各項基礎設施和市政設施都快跟上。一、目標市場定位l 項目位于海鹽縣城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標對象為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內(nèi)的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。（3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。四、海鹽消費者調(diào)查分析 在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標是建成以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——海鹽標準件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。二、項目地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。、項目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。因此，當?shù)匾粋€商業(yè)航母項目——海鹽新天地已經(jīng)應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實施全程指導。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。%，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位?？罩妹娣e持續(xù)減少，%。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應求。海鹽房產(chǎn)：去年房價翻了一番 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的“鉑金期”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！ 　　交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。上半年，全省11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，%、%、%、%、%、%%。新購置土地面積已連續(xù)3個月大幅下降，%。 從以上各項指標上可以看出海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展指標均以達到以上百強縣各項指標值，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，百強縣一般都確立了自己的強勢產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百強縣根據(jù)自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。　　近年來，隨著高速路網(wǎng)的建設，許多百強縣與大都市的距離縮短到2小時之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟圈?！　?，人均財政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元。　　按匯率換算，前十強及部分百強縣的人均GDP達到5000美元左右，接近中等收入國家。百強縣具有以下特點： 經(jīng)濟總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經(jīng)濟中占有重要地位統(tǒng)計顯示，10月份，%；，%。％左右。海鹽將建設成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟強縣”。動工。幽雅，被列為全國十大名園內(nèi)匯湖光、山色、海濤旅游和核電是海鹽的兩大——℃，最冷月（1月）——℃，最熱月（7月）——℃，全年無霜期為234——246天，8－9月份為臺風季節(jié)。③內(nèi)河航運：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級航道，直通黃浦江，航道能力300噸級。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。海鹽縣現(xiàn)有小學63所、中學18所、省級重點高中2所、職業(yè)中學2所和技工學校1所，％，％，％。 　 　海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎設施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。2003年，全縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，按可比價格計算，%(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，%)?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平