【正文】 春天大道、金河谷兩項目的聯(lián)排別墅做參考依據(jù)；通過 權(quán)重計算得出本案疊拼產(chǎn)品在當(dāng)前市場比較下，目前項目理論均價為 元 /平米 ，且所有項目均以套總價作為銷售計價方式； 通過市場比較法判定，本案剩余房源的現(xiàn)整體均價高于當(dāng)前市場的理論均價，客戶對現(xiàn)價格體系具有較大的抗性。 五、 市場比較法判定本案價格 首先以“分級加權(quán)”的市場比較法對本案價格進行驗證。調(diào)整后 項目總產(chǎn)值 元 ， 原 103897586 元，共計調(diào)低 約 1500 萬 元 ，整體產(chǎn)值一定的下調(diào) ，保證剩余房源在較短時間的快速消化，較快的回收資金。 7 號樓：鑒于 7 號樓是 06 年所推出的樓宇，目前仍執(zhí)行當(dāng)時的價格體系，現(xiàn)成都房地產(chǎn)市 場價格比當(dāng)時更高， 7 號樓 剩余房源 價格與其余三棟樓宇相比，明顯偏低，同時剩余房源之間的價差也較大，考慮 8 號樓與 7 號樓位置、景觀、朝向、戶型等要素較為一致，整體提高 7 號樓疊拼產(chǎn)品的價格，縮小2 棟樓疊拼產(chǎn)品的價差，同時縮小 7 號樓剩余疊拼產(chǎn)品的內(nèi)部的價差，即將7 號樓剩余疊拼產(chǎn)品中被 2 號樓遮擋部分單價定于 1 萬元 /㎡ —— 萬元 /㎡，總價在 250 萬元以下，其中 1 躍 2 的戶型總價保持在 250 萬元左右； 針對 7 號樓剩余的 3 套平層 剩余房源 ，通過對二手房市場調(diào)查，該戶型的二手房總價從 130 萬到 170 萬不等，單價 7784—— 10120 元 /㎡不等，考慮剩余房源套數(shù)較少、景觀、采光較佳，且具備一定得客戶積累量 ， 考慮將 30 其單價 8500 元 /㎡ 略漲 ，提升至 86008900 元 /㎡，總價控制在 150 萬 以下 ，總價增幅在 2 萬； 對于 761 的考慮，該房源是 7 號樓 剩余房源 中，唯一未受 2 號樓遮擋的房源，且地處坡地上部，外部景觀不亞于 2 號樓的 1 躍 2 戶型，因此將其單獨計價，單價 13168 元 /㎡，總價約為 297 萬。 1 號樓 24 單元的剩余房源，現(xiàn)每戶單價，由南向北、由上而下依次降低，總價自 259 萬 280 萬不等。綜合 1 號樓的樓宇位置、外部環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計等多方面因素，考慮將其剩余房源劃為 2 個部分分別定價，修改原價單體系中統(tǒng)一定價的方式。 2) 2 號樓剩余房源調(diào)價說明 樓號 房號 調(diào)整后單價 （元 /平米） 原單價 （元 /平米） 戶型面積 （平米） 調(diào)整后總價（元） 原總價（元） 2 212 22567 6390000 214 21347 5060000 221 18435 5220200 241 20204 5680000 242 21588 4640000 26990000 2 號樓剩余 5 套未售房源： 橫向比較：其原單價除 221 外，其余均在 20200 元 /㎡以上，總價集中在 500 萬 /套以上，與同檔次的春天大道、金河谷、龍灣半島、麗都花園城等相比，價格相對偏高，不具備優(yōu)勢； 28 縱向比較：尊城項目 2 號樓于 2020 年推出，市場處于歷史高位，雖經(jīng)歷08 年全年及 09 年上半年的成都市場的回落與回暖，但整體市場仍未恢復(fù)到07 年同期水平，即建議調(diào)低本樓宇現(xiàn)執(zhí)行的價格體系； 調(diào)整描述： 考慮 2 號樓 4 單元共 2 戶，且屬于 2 號樓與 1 號樓連接位置，其外部直視處于河流轉(zhuǎn)角處，直面清水河公園，景觀較該棟其他房源更好；且 241擁有 200 ㎡的私家花園，舒適度最高，因此在同種房型條件下， 2 號樓 4 單元房源外部條件最好，因此 241 在剩余房源中，除樣板房外，其總價最高。 因此，縮小剩余房源之間的價差是本次價格調(diào)整的核心內(nèi)容。 二、 各樓棟均價調(diào)整： 1) 原價格體系樓座價格分析 i. 8 號樓原整體均價 成都房地產(chǎn)市場價格在 07 年達到歷史高位，現(xiàn)在整個外部市場自2020 年 開始，一直處于回歸態(tài)勢，整體市場價位較 07 年相比已有所下跌。項目原有的環(huán)境優(yōu)勢被弱化，項目的高價須作調(diào)整。 一、 二手房市場調(diào)查 1) 其他二手房項目 項目名稱 產(chǎn)品及價格 雍景灣 12F 帶花園及車位 1 萬元 /㎡（臨街） 萬元 /㎡（不臨街） 45F 萬元 /㎡ 時代尊城 B 型 12F 萬元 /㎡ 46F 萬元 /㎡ 3F 78000 元 /㎡ 浣花溪山莊 聯(lián)排 12F 萬元 /㎡ 疊拼 35F 萬元 /㎡ 中華家園 疊拼 34F 萬元 /㎡ 多層 2F 萬元 /㎡ 水印長島 聯(lián)排 13F 萬元 /㎡ 成都花園 聯(lián)排 13F 萬元 /㎡ 疊拼 35F 萬元 /㎡ 金林半島 疊拼 12F 萬元 /㎡ 34F 萬元 /㎡ 麗都玉園 疊拼 13F 1 萬元 /㎡ 龍灣半島 疊拼 萬元 /㎡ 與在售二手房相比，現(xiàn)市區(qū)房齡在 5 年或 5 年以上的別墅項目，其價格 萬 /㎡ —— 萬 /㎡，項目剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價格價差過大，部分在此區(qū)間內(nèi)，部分已遠在 萬 /㎡之上，部分還在 萬 /㎡之下，疊拼產(chǎn)品二手房整體價格低于新房價格，別墅市場仍比較嚴(yán)峻； 顯然，疊拼 類產(chǎn)品現(xiàn)市場表現(xiàn)欠佳，客戶對其持較謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此，本項目的原 價格體系在當(dāng)前市場情況下，已不太合理。因此，考慮項目先以現(xiàn)場接待試水，測試市場對本項目的反應(yīng)，借此最大限度降低項目在停銷 1 年，重新入市的風(fēng)險。 ? 與二手房對比 二手方疊拼產(chǎn)品中，玉園、龍灣半島具有較高可比性： 項目 產(chǎn)品以及價格 麗都玉園 疊拼 13F 1 萬元 /㎡ 龍灣半島 疊拼 萬元 /㎡ 麗都玉園與本項目相比，產(chǎn)品較本項目好，但其他方面和本項目相比均有一定的差距，可判斷本項目剩余房源價格定價須高于玉園；龍灣半島今年清盤，與本項目的綜合可比性最強，其現(xiàn)疊拼二手房價格在 萬元 /㎡且能銷售，可見該價格能獲得客戶認(rèn)同； 考慮到本項目產(chǎn)品已呈現(xiàn)較長時間， 龍灣半島的二手房價格 有 一定的參考價值 ， 結(jié)合現(xiàn)新盤的在售均價 ， 本次剩余房源價格做以下調(diào)整 。 主要考慮要素： ? 現(xiàn)成都市場 140 平米以上戶型的表現(xiàn)不佳； ? 銷售、推廣工作脫線，需要較長蓄水期； ? 北京 項目將在下半年開盤，必然抽調(diào)成都銷售團隊，成都 時代尊城下半年的銷售勢必會受影響。因此，要在較短的時間，獲取較好的效果，要保證項目能有效的攔截路過客戶，則項目周圍的圍擋必須更新，現(xiàn)場接待同期進入。 16 現(xiàn)剩余房源僅 2 號樓綜合優(yōu)勢最明顯，能支撐較高的價格。 項目原有的環(huán)境優(yōu)勢被弱化 ，項目的高價須作調(diào)整 。 主要考慮要素： ? 140 平米以上戶型的 市場 表現(xiàn)不佳； ? 銷售、推廣工作脫線， 未來市場不確定，須快速消化剩余房源 。 由此可見， 在目前大戶型市場仍處低迷的情況下， 須在 短 時間內(nèi)消化本項目的剩余房 源 ，只能提高項目 去化速度 。 優(yōu)勢： 總產(chǎn)值 微調(diào)， 產(chǎn)品利潤相對最大化 ； 劣勢： 銷售周期長， 若后 其 市場更為惡劣， 銷售難度增加 ； 新價格對客戶無法形成有效沖擊 潛在風(fēng)險 ： 較長的銷售周期 ，是否形成夜長夢多的局面 。故建議把價格定于略為低于市場中高端價格，而非可比高端價格，同時需要推廣上拔高項目調(diào)性從而形成高性價比，如此既可規(guī)避風(fēng)險，又能順利完成剩余房源的銷售，須重視以購買業(yè)主的安撫工作?；诖?，剩余房源現(xiàn)對外形象 應(yīng)延續(xù) 項目以往所宣傳的 地段、環(huán)境 的稀缺性 ，同時以合理的 價格， 表明項目目前的銷售姿態(tài) 。 4. 銷售： a) 項目銷售隔斷， 1 年未作任何推廣、銷售； b) 現(xiàn)剩余產(chǎn)品零散，不能形成整體優(yōu)勢，不具備集中式開盤的基礎(chǔ) 。 3. 銷售：房源余量不大，公司資金壓力相對較小。 同本項目在售二手房相比，與剩余房源情況類似：清水、無人入住，二手房 價格已低于 其 新房時銷售 價格，如：曾麗萍的某個客戶，購買 8號樓的 12F 疊拼戶型， 于 08 年初 將其投二手房市場 ， 其新房 購買價格為 340 余萬 /套，現(xiàn)二手房交易價格為 290320 萬元 /套，至今仍未售出，據(jù)銷售部對本項目疊拼產(chǎn)品在二手房市場的跟蹤，發(fā)現(xiàn)：本項目二手方疊拼產(chǎn)品 價格較其新房售價，均有所下跌 ；本項目二手房疊拼產(chǎn)品自 08年 到現(xiàn)在，無一套售出 ，項目二手房疊拼產(chǎn)品市場表現(xiàn)不佳。 ? 二手房比較 依據(jù)對本階段可比二手房疊拼產(chǎn)品的研究 ， 了解 該類產(chǎn)品市場的客戶購買期望 ， 對本項目剩余房源 定價思路提供 參考和 指向 。龍灣半島 、 仁和 1. 宏觀市場 ? 縱向比較： 06 年 09 年上 半 年，成都 房市 經(jīng)歷“高漲 —— 低谷 —— 回暖”的過程，雖從 09 年 2 月開始，成都房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)去化量猛漲，銷售均價微漲的態(tài)勢，但與 07 年相比仍有較大差距； ? 橫向比較： 成都大戶型市場并未伴隨 09 年上半年成都房地產(chǎn)市場的整體 回暖而有 7 所起色，目前在成都市場中， 銷售較好的戶型多為 140 ㎡以下，且價格也穩(wěn)步增長，但 140 ㎡以上的戶型，無論是平層、錯層、復(fù)式、躍層，還是別墅，銷售價格與銷售速度均較緩慢 ； 對成都宏觀市場的觀察，在未來較長時間內(nèi)，成都房地產(chǎn)市場已無可能重現(xiàn)07 年 房市的瘋狂， 短時間內(nèi)，成都別墅市場的低迷狀態(tài)仍將持續(xù)，成都房地產(chǎn)現(xiàn) 宏觀市場無法支撐本項目價格體系中的 07 年定價， 但 06 年的定價 同現(xiàn)在售新房或二手房相比，已顯偏低 ， 具備 一定的上漲空間，鑒于 房市基本面趨穩(wěn)、小戶型熱銷、大戶型滯銷的局面 ， 項目 剩余房源 的價格導(dǎo)向應(yīng)順勢而為 ，不應(yīng)逆市而上。 基于此，將項目剩余戶型主要劃分為2 大類： 困難 房源 ：均是帶地下室的 1 躍 2 疊拼戶型， 17套，總面積 ㎡ ； 正常 房源 ：除地下室的 1 躍 2 外的其他房源，共 14 套，總面積 ㎡ 三、 剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價格體系分解 項目 剩余房源 現(xiàn)執(zhí)行的價格體系，分別制定于 2020 年和 2020 年，現(xiàn) 剩余房源 按其計算，總產(chǎn)值為 元。 剩余套數(shù)90%10%疊拼平層 建筑面積93%7%疊拼平層 通過上圖可見，剩余 房源 中，疊拼產(chǎn)品無論從套數(shù)以及面積上，均占據(jù)絕對比例，是本項目 剩余房源 銷售的重點； 2. 剩余房源所在樓棟分布 ? 剩余房源 分布圖示 4 由上圖可示， 8 號樓均有 剩余房源 分布， 剩余房源分布較為分散，且產(chǎn)品類型較為多樣。 24 《 時代尊城 剩余房源價格調(diào)整說明 一 》 11 方案二 3 二、 剩余房源的分類 1 時代尊城 剩余房源營銷方案 四川尊城實業(yè)銷售部 2020624 2 目 錄 第一部分 項目剩余房源現(xiàn)狀 簡析 一、 剩余房源概況 5 三、 剩余房源現(xiàn)執(zhí)行價格體系分解 10 六、 剩余房源整體價格總策略 ? 各樓棟 剩余房 源 詳情 樓 棟 戶 型 朝 向 景 觀 套 數(shù) 面積㎡ 1 1 躍 2 東西 河景、公路、高壓線 4 3 躍 4 躍 5 東西 河景、公路、高壓線 6 2 1 躍 2 南北 河景 3 3 躍 4 躍 5 南北 河景 2 452 7 平層 南北 僅小區(qū)景觀 3 1 躍 2 南北 個別：河景，多數(shù)： 小區(qū)景觀 7 4 躍 5 躍 6 南北 僅小區(qū)景觀 3 8 1 躍 2 南北 僅小區(qū)景觀，個別： 斜視河景 3 合計 / 31 1 號樓所余房源 10 套，面積約 ㎡，東西朝向，西側(cè)臨街，臨高壓線； 7 號樓剩余房源最多， 13 套，面積約 ㎡，產(chǎn)品類型包含平層與疊拼 。 1. 樓棟均價落差過大 2020 年制定 2020 年制定 1 號樓 7 號樓 2 號樓 8 號樓 樓棟均價 12800 元 /㎡ 10500 元 /㎡ 19660 元 /㎡ 14665 元 /㎡ 剩余房源均價 元 /㎡ 元 /㎡ 元 /㎡ 元 /㎡ 剩