某某城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-22 05:40 本頁面
【正文】 （二）建議未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷安置及項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目總投資收益較低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能較差。九、項(xiàng)目評價(jià)的結(jié)論（一）結(jié)論未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目的實(shí)施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對大興西路區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動作用，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本對策為風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等三種。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是面向未來的評價(jià)與分析，由于未來不確定性因素的影響，項(xiàng)目評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目的實(shí)施，對整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，引入多元化人流、商機(jī)、智本、資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù)強(qiáng)力推動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。七、社會效益評價(jià)（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他收入，現(xiàn)金流量從第二年即開始實(shí)現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為3年，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力。開發(fā)收益測算表本村地塊商品房開發(fā)投資收益測算序號成本項(xiàng)目合計(jì)住宅部分 商業(yè)部分備注一項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1用地面積492 2可開發(fā)商品房建設(shè)面積115萬平方米二土地出讓金、契稅22232 ，評估值約120萬元/畝三開發(fā)建設(shè)總成本5042754442460031萬元1報(bào)建辦證費(fèi)用19550172232327170元/平方米2設(shè)計(jì)綜合費(fèi)2300202627420元/平方米3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)92008105109580元/平米4土建安裝工程費(fèi)207000 182358246421800元/平米5公共配套建設(shè)費(fèi)14950131701780130元/㎡,供熱、水、電設(shè)備、電梯、會所、物管用房6管理費(fèi)用57505031 216 %7營銷費(fèi)用11500 6204 438 %8稅費(fèi)4189820565 1453 %9財(cái)務(wù)費(fèi)用13225116511574%10不可預(yù)見費(fèi)57505066684%四總投入545833 萬元五預(yù)期收入634825511616123209萬元， 銷售均價(jià) 50509000 元/平方米（三）融資方案本項(xiàng)目融資渠道為自有資金+商業(yè)銀行開發(fā)貸款+銷售回款自有資金約5億元，其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決，一期按開發(fā)商品房總量45萬㎡計(jì)算，根據(jù)慣例1000元/㎡，加上開發(fā)部分為滾動開發(fā)，在啟動建設(shè)6個(gè)月9個(gè)月可進(jìn)行預(yù)售，即可實(shí)現(xiàn)資金流入。投資估算匯總表項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1村民拆遷投入2982萬元2圍墻砌筑費(fèi)138 萬元3拆遷總投入2996萬元4安置房建設(shè)總投入95214萬元高壓線下埋投入3800 萬元5合計(jì)128974萬元6毛地單位成本191萬元/畝商品房開發(fā)用地凈地單位成本萬元/畝商品房開發(fā)投資收益序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1商品房開發(fā)總建筑面積115萬平方米2商品房開發(fā)投資額45195萬元3商品房銷售額63485萬元項(xiàng)目整體投資收益狀態(tài)序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1項(xiàng)目整體投資額54583萬元2項(xiàng)目整體收入634825萬元3項(xiàng)目整體收益88992萬元4項(xiàng)目整體稅前利潤率% 劉漢村城中村改造項(xiàng)目總成本測算表序號項(xiàng)目名稱成本額（萬元）樓面造價(jià)（元/平方米）1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用451953930土地費(fèi)用1472001280前期費(fèi)25300220建筑安裝工程費(fèi)2530002200建設(shè)監(jiān)理費(fèi)172515管理費(fèi)575050不可預(yù)見費(fèi)575050財(cái)務(wù)費(fèi)用132251152銷售成本費(fèi)用1150
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