【正文】 （二）公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。③標志所示意思不符。①井內(nèi)無積物、無堵塞。③缺損、多污積。房屋維修標準。②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。①無故障。②每天對配電控制柜外觀清掃一次。③設(shè)備性能良好。②相關(guān)專業(yè)公司實施維修（維保）。②機房設(shè)備管道維護保養(yǎng)。③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責(zé)實施。3消防設(shè)施①疏散標志的維修及維護。由工程部實施維修。③電梯各部分完好率100%。由相關(guān)電梯公司實施維護。④各項安全裝置的維護。⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機檢查，自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。①實行定人定機制度，嚴格遵守操作規(guī)范。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范 凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備，操作人員必須通過考試拿到證書后，方能獨立使用或操作設(shè)備。工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。 標識的方式方法：① 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300 mm150 mm1 mm（長寬厚）的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。配電房管理規(guī)程水泵房管理規(guī)程電梯機房管理規(guī)程空調(diào)機房管理規(guī)程程控機房管理規(guī)程（三）設(shè)備的購置管理設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。確保設(shè)備正常運行，有效控制和利用能源。③整潔、安全。由工程部會同維修中心按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實施。②不能滿足正常使用。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進行維護、清理。①美觀完好。③每年刷一次管道油漆。②管道堵塞、破裂。①整潔、無缺損。④大堂自控門維護每年全面維護一次樓梯踏步，消除空鼓；發(fā)現(xiàn)問題，及時處理；每二年刷新一次門廳及樓梯間墻壁天花、扶手和欄桿。③避雷設(shè)施效果良好。①有關(guān)房屋修繕標準。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。⑤玻璃幕墻破損每2年對外墻較大面積滲漏久修無效的，應(yīng)局部翻新，防止?jié)B漏擴大及污染墻面；并清洗一次。2外墻面①外墻面大理石干掛脫落。①有關(guān)房屋修繕標準。②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。①正常安全使用。①每周檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。②水質(zhì)無二次污染。每月對水池、水箱進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。①美觀完好。每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。②表面完好無變形，窗戶無滲水。④大堂自控門維護每周對該區(qū)域檢查一次；每半年對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓墻面、地磚。③避雷設(shè)施效果良好。①有關(guān)房屋修繕標準。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。③外墻面大面積滲漏。①安全，使用正常。①由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。（三）制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。（六）按照有關(guān)規(guī)范標準，設(shè)專職設(shè)備運行操作員對高低配、燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。（二）建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。（三）根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備用房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。對存在的問題，要認真查找原因，尋求解決的辦法；確保創(chuàng)建活動健康開展，取得實效。制訂實施計劃根據(jù)創(chuàng)建活動的總體安排，制訂切實可行的實施計劃。社區(qū)文化建設(shè)方面：治安管理方面：綠化管理方面：市政公用設(shè)施管理方面：設(shè)備管理方面：11業(yè)主綜合滿意率95%科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立業(yè)主（使用人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。7道路及停車場完好率100%專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保設(shè)施完好，方便使用。3維修質(zhì)量合格率100%逐項檢查，保證質(zhì)量，實行回訪制度，確保維修質(zhì)量合格。檔案存放的環(huán)境要求達到防火、防潮等，配置有效的滅火器材，遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，以保證檔案資料的完好無損。電腦儲存，便于查找和利用。管理處自建檔案資料物業(yè)資料；住戶資料；日常管理資料；車輛管理檔案；裝修管理檔案；工程返修檔案；維修服務(wù)檔案；收費管理檔案；設(shè)備管理檔案；社區(qū)文化檔案；業(yè)主意見征詢、統(tǒng)計記錄；服務(wù)質(zhì)量回訪記錄；住戶投訴及處理記錄；員工檔案管理；培訓(xùn)檔案；行政文件；業(yè)主管理委員會文件。文件管理制度各級人員質(zhì)量職責(zé)資源管理制度采購管理制度服務(wù)標識管理制度顧客財產(chǎn)管理制度樓宇管理制度小區(qū)服務(wù)管理制度保潔服務(wù)管理制度綠化管理制度保安服務(wù)管理制度設(shè)施設(shè)備管理制度管理改進制度三、檔案建立與管理 檔案資料管理是物業(yè)管理工作中的一個重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為園區(qū)的公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。質(zhì)量手冊（第一層次文件）質(zhì)量手冊是闡明公司的質(zhì)量方針和描述其質(zhì)量體系的文件，對內(nèi)是企業(yè)的綱領(lǐng)性文件，對外是企業(yè)質(zhì)量保證能力的文字表達。第六章制度和檔案的建立與管理一、公眾制度物業(yè)管理業(yè)主臨時公約樓宇管理規(guī)定裝修管理規(guī)定車輛管理規(guī)定健身娛樂場所管理規(guī)定綠化養(yǎng)護管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定治安管理規(guī)定電梯管理規(guī)定商鋪管理規(guī)定二、內(nèi)部運作制度及服務(wù)標準（一）內(nèi)部制度員工行為語言規(guī)范員工職業(yè)道德規(guī)范員工培訓(xùn)制度檔案資料管理規(guī)定財務(wù)管理制度管理處值班制度管理處回訪制度投訴處理制度上門維修服務(wù)規(guī)范住宅區(qū)設(shè)備管理規(guī)范保安服務(wù)檢驗標準保潔服務(wù)檢驗標準各部門崗位職責(zé)（二）服務(wù)標準【宋都嚴格根據(jù)裝修設(shè)計圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)；對裝修現(xiàn)場進行嚴格管理，做到每天有重點的巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)；巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對裝修的物業(yè)進行分區(qū)域管理，并確定區(qū)域負責(zé)人。業(yè)主填寫《裝修備案表》，詳細說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計及裝修施工單位等，管理處進行備案，并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《宋都收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。設(shè)施設(shè)備工程管理的模式：以預(yù)前維護為主，維修為輔的管理模式。下水道預(yù)留口：采用塑料袋或其他可利用材料將預(yù)留口捆綁密封。涂料墻面：由于墻面表層為涂料，較難做成品保護措施，因此采取保護措施為：（1）事先向開發(fā)商索要該涂料的顏色配比標準、涂料品牌、廠家等具體資料等；（2）在業(yè)主基本裝修完畢后，管理處按照上述涂料相關(guān)資料作統(tǒng)一粉刷。根據(jù)具體情況，再開啟運行。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運載。◎ 走廊地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定。五、建筑成品保護（一）成品保護范圍大堂（包括地面、大理石墻面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墻面）；消防樓梯（扶手）；電梯（包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂）；電梯前廳（包括地面、大理石墻面等）；住宅戶內(nèi)（包括進戶門、地漏、下水道預(yù)留口）。地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵，管線目視無污漬、無積塵。大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。公共樓道保潔，其中包括：樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網(wǎng)柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。（一）招聘方式公司網(wǎng)站招聘；登報招聘；公司員工介紹等。按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。管理措施組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作。依照接管驗收標準，對園區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，對驗收情況及時匯總，并報送相關(guān)單位限期整改。（三）前期介入的服務(wù)期限和費用【宋都?新城國際】的前期介入服務(wù)期限從2005年9月1日至2008年5月31日止，根據(jù)物業(yè)的實際交付時間，屆時前期介入服務(wù)期限可延后三個月，即至2008年8月31日止；服務(wù)費用為人民幣肆拾伍萬元整。工程現(xiàn)場方面從物業(yè)管理的角度，通過跟進不同階段的現(xiàn)場施工進度，提出有利于物業(yè)管理的意見和建議。配合銷售方面從物業(yè)管理角度，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于物業(yè)管理的專業(yè)意見及建議，并組織營銷人員進行物業(yè)管理知識培訓(xùn)。公建配套方面從物業(yè)管理角度，結(jié)合項目實際情況，就公建配套用房（物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、會所）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見和建議。水電設(shè)計方面從物業(yè)管理角度，通過審視給排水、電氣的擴初及施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出專業(yè)意見和建議。六、物業(yè)管理物資裝備名稱單位數(shù)量單價（元）合計（元）電腦臺4600024000傳真機臺125002500打印機臺220004000復(fù)印機臺11500015000辦公桌椅套2050010000文件柜只2080016000柜式空調(diào)臺160006000壁掛式空調(diào)臺5200010000客服辦公桌椅套320006000客服沙發(fā)套330009000管道疏通機臺235007000晶面處理機臺11500015000多功能洗地機臺11200012000吸塵吸水機臺170007000風(fēng)干機臺130003000垃圾周轉(zhuǎn)車輛68004800割草機臺160006000綠籬機臺136003600對講機只25170042500小計203400注：固定資產(chǎn)折舊年限按5年計，殘值率按5%計，年折舊為38646元。員工著裝要求及標志規(guī)定工作人員在工作時間，必須身著干凈整潔的工作裝。（三）員工儀容儀表、著裝及標志充分體現(xiàn)“督促后進、共同進步”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進等階段，得到重新上崗的機會?？己四康谋Ｙ|(zhì)保量地完成工作任務(wù)，科學(xué)合理地運用分配機制，客觀公正地做好人員管理，充分激勵、調(diào)動員工積極性。植物擺放的管理清潔流程和標準火災(zāi)緊急處理辦法巡邏目的及注意事項外委保養(yǎng)合同監(jiān)督管理保安培訓(xùn)：針對本物業(yè)的特性，加強物業(yè)保安服務(wù)意識客戶資料管理工程培訓(xùn)：根據(jù)現(xiàn)場實際情況、安排具有針對性地培訓(xùn)客戶服務(wù)準則在職培訓(xùn)：完成短期培訓(xùn)課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)做實地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準服務(wù)。同時，要求管理層員工能做到會說簡單日常英語會話。三、主要管理人員背景（一）管理處經(jīng)理姓名：應(yīng)益紅 性別：女 年齡：35歲 學(xué)歷：高中工作經(jīng)歷：1988年—1996年 浙江省二輕療養(yǎng)院1996年—1998年 浙江省二輕工貿(mào)總公司1998年—2002年 中紀委監(jiān)察部培訓(xùn)中心2002年7月—至今 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 桂花城管理處經(jīng)理 榮獲綠城集團“優(yōu)秀員工”稱號（二）綜合管理部主管姓名：朱曉茵 性別：女 年齡：45歲 學(xué)歷：大專工作經(jīng)歷：1981年9月—1995年5月 杭州搪瓷廠1995年6月—2000年2月 杭州市土特產(chǎn)總公司2000年3月—至今 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理部、蘭桂花園管理處主任助理（蘭桂花園被評為“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住 宅小區(qū)”） （三）客戶服務(wù)中心主管姓名：周洪霞 性別：女 年齡：28歲 學(xué)歷：大專工作經(jīng)歷：1997年9月—1998年5月 廣東省珠海市銀城酒店1998年8月—2002年5月 天津市工商行政管理局2002年6月—至今 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 清水公寓管理處經(jīng)理助理 榮獲綠