【正文】 　　在物業(yè)移交同時(shí)或移交之前，開發(fā)商應(yīng)將小區(qū)水、電、氣移交當(dāng)?shù)毓┧块T、供電部門和供氣部門，以實(shí)現(xiàn)徹底移交?！　⌒陆ㄉ唐贩课莸?，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工之后三個(gè)月內(nèi)向有管轄權(quán)的登記部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)、土使用權(quán)的初始登記，并且提交下列文件：申請(qǐng)表　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)許可證　　建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明）　　建筑紅線定位圖　　建筑施工許可證　　竣工驗(yàn)收證明　　工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件　　法人代表身份證復(fù)印件　　授權(quán)委托書及代理人身份證復(fù)印件　　房屋平面圖　　1土地使用權(quán)屬證件（查驗(yàn)證件）　　1建設(shè)用地規(guī)劃許可證（查驗(yàn)證件）　　1用地紅線圖（查驗(yàn)證件）　　新建的商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建商品房屋竣工驗(yàn)收后，售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權(quán)的登記部門申請(qǐng)辦理商品房屋的初始登記，領(lǐng)取《商品房權(quán)屬證明書》。三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約和在工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；2）審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；3）實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；4）對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。 于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。武漢市建設(shè)管理委員會(huì)對(duì)全市建筑工程竣工驗(yàn)收實(shí)施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)實(shí)施。第五章：交付使用階段一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。抵押登記房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。貸款資格 貸款對(duì)象：在本地購(gòu)買自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。貸款流程圖 咨詢、領(lǐng)取表格提出申請(qǐng)簽訂借款合同、抵押合同辦理抵押登記手續(xù)辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)貸款轉(zhuǎn)帳每月還款貸款結(jié)清注銷提交資料 本人戶口本、身份證或其他有效居留證明； 購(gòu)房合同或意向書等有關(guān)證明文件； 借款人所在單位同意貸款的證明； 住房資金管理中心要求提供的其他材料。二、商品房銷售及按揭辦理銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)項(xiàng)目考察市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研重點(diǎn)客戶（群體）市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)分析市場(chǎng)需求趨勢(shì)分析出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告物業(yè)的全面解析及定位項(xiàng)目SWOT分析1）、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析3）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析4）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用5）、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估1）、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估2）、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估4）、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估目標(biāo)市場(chǎng)定位與消費(fèi)者需求研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)特征描述目標(biāo)消費(fèi)者行為分析消費(fèi)個(gè)案描述營(yíng)業(yè)員銷理念提升營(yíng)銷核心理念提升賣點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升營(yíng)銷戰(zhàn)略與主線策略營(yíng)業(yè)員銷攻擊體系建立現(xiàn)場(chǎng)攻擊體系的建立價(jià)格定位及策略價(jià)格策略價(jià)格定位定價(jià)預(yù)控及說明付款方式建議銷售額動(dòng)態(tài)測(cè)算項(xiàng)目促銷計(jì)劃建議渠道促銷建議公關(guān)活動(dòng)促銷建議客戶促銷建議品牌促銷建議示范單位及環(huán)境的設(shè)計(jì)建議營(yíng)業(yè)員銷預(yù)算推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì)第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析品牌策略方向建議與定義消費(fèi)者心理感受定位宣傳攻勢(shì)的確定宣傳途徑的制定功能劃分建議裝修方向建議]樣板房的功能劃分定義看樓通道的布局建議傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì)中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)色系輔助色系標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范特許組合禁用組合銷售培訓(xùn)銷售管理策劃銷售隊(duì)伍進(jìn)駐銷售執(zhí)行第三階段：推廣主題的制定推廣口號(hào)的制定整體包裝風(fēng)格的確定主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造風(fēng)格及具體形式展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議樣板房具體裝修風(fēng)格建議看樓通道裝飾風(fēng)格建議名片信紙信封傳真紙文件袋請(qǐng)柬工作卡水杯煙灰缸垃圾桶車體工地圍墻設(shè)計(jì)工地廣告牌設(shè)計(jì)導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)條幅設(shè)計(jì)路旗設(shè)計(jì)掛旗設(shè)計(jì)車體包裝設(shè)計(jì)主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)展板設(shè)計(jì)售樓處導(dǎo)示招貼噴繪畫設(shè)計(jì)看樓通道設(shè)計(jì)戶形形象說明設(shè)計(jì)樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計(jì)行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)售樓書售樓雜志宣傳折頁(yè)宣傳海報(bào)郵遞單張影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃展銷會(huì)的配合促銷活動(dòng)的配合其他外賣場(chǎng)的配合廣告效果測(cè)定與監(jiān)控競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控競(jìng)爭(zhēng)者咨詢報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)控及具體分析銷售控制及月度目標(biāo)制定銷售合同的簽訂。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：　　（一）建設(shè)工程報(bào)建表；　?。ǘ┙ㄔO(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；　　?。ㄈ┝㈨?xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證　　　　　(可用復(fù)印件)；　?。ㄋ模┦┕D設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書； 　　（五）建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）； 　?。┱袠?biāo)申請(qǐng)表； 　?。ㄆ撸┱袠?biāo)公告；　　（八）招標(biāo)日程安排；　?。ň牛┱袠?biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法；　?。ㄊ┩稑?biāo)申請(qǐng)書；　?。ㄊ唬┩稑?biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；　?。ㄊ?答疑會(huì)紀(jì)要；　?。ㄊ┩稑?biāo)書；　　（十四）評(píng)委人員名單；　　（十五）開標(biāo)記錄表；　　（十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；　　（十七）評(píng)標(biāo)報(bào)告；　?。ㄊ耍┲袠?biāo)公示證明；　　（十九）中標(biāo)通知書；　?。ǘ┦┕ず贤虮O(jiān)理合同；　?。ǘ唬┖贤瑐浒副恚弧　。ǘ┦┕ぴS可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單；　?。ǘ┪錆h市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)；　　　　　　　武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）　?。ǘ模┌踩臀拿魇┕ら_工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件）第三章：工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。施工許可證辦理程序：1） 填寫《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。 五、申辦《施工許可證》施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。 外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的范圍是：全部由外國(guó)投資或贈(zèng)款建設(shè)的工程；國(guó)際金融組織貸款，采用國(guó)際公開招標(biāo)的工程項(xiàng)目；國(guó)內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨(dú)承包的中外合資建設(shè)的工程；國(guó)內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項(xiàng)目國(guó)內(nèi)企業(yè)難以單獨(dú)承包，經(jīng)省級(jí)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后允許外國(guó)企業(yè)與中國(guó)建筑企業(yè)聯(lián)合承包。為了加強(qiáng)對(duì)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)的管理，維護(hù)我國(guó)的建筑市場(chǎng)秩序，建設(shè)部1994年3月發(fā)布了第32號(hào)令《在中國(guó)境內(nèi)承包工程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，6月發(fā)布了《實(shí)施細(xì)則》。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。其二是是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。 工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過程或若干階段的承包。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。 (2)工程總承包企業(yè)的管理 隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。 招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。 (1)工作程序 審查招標(biāo)單位的資格； 報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書； 編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法； 發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書； 審查投標(biāo)單位資格； 分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑； 編制和寄送投標(biāo)文件； 開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位； 發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。(3)協(xié)商議標(biāo) 由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。 邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。根據(jù)市建委《關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知》，實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審， 當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： (1)公開招標(biāo) 由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)?！　」_招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。 　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書面報(bào)告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。?。ǘ┯晌錆h市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)； 　（三）武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及　　　　通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人　　　　和招投標(biāo)監(jiān)督管