【正文】 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織清理，并根據(jù)本條例建立首期專項(xiàng)維修資金賬戶或者由業(yè)主大會(huì)建立專項(xiàng)維修資金賬戶進(jìn)行管理。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（六）對(duì)物業(yè)共有部分管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)主管部門予以警告，并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)；后果嚴(yán)重的，可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。（三）違反本條例第四十條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，或者超越資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正，沒(méi)收違法所得，并依法追究直接責(zé)任人的法律責(zé)任。第一百零四條 物業(yè)建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處以三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款：（一）將物業(yè)共有部分作為保留物業(yè)或者單獨(dú)轉(zhuǎn)移的；擅自變更物業(yè)共有部分或者配套設(shè)施的規(guī)劃使用功能，給業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和公共利益造成損害的；（二）違反本條例第九十六條規(guī)定，未與購(gòu)買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中涉及購(gòu)買者物業(yè)共同利益的約定不一致，或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的終止時(shí)間和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的終止時(shí)間不一致的；或者未在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明示所選聘物業(yè)管理企業(yè)是否為下屬單位或者有股份關(guān)系的； （三）違反本條例第九十六條第四款條規(guī)定，作出減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)承諾的； （四）違反本條例第十條、第十一條規(guī)定，不按物業(yè)管理服務(wù)合同約定辦理驗(yàn)收移交手續(xù)，不按規(guī)定提供相應(yīng)物業(yè)管理專用房屋、物品及相關(guān)檔案資料的。第一百零一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)建設(shè)單位接到書(shū)面意見(jiàn)后應(yīng)當(dāng)在業(yè)主代表的參與下組織招投標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管。物業(yè)交付第一個(gè)業(yè)主使用滿兩年，業(yè)主大會(huì)仍未成立，原物業(yè)管理企業(yè)不愿繼續(xù)管理的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月向全體業(yè)主、非業(yè)主使用人書(shū)面公告，并書(shū)面報(bào)告物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)主管部門?！　∥飿I(yè)建設(shè)單位出售物業(yè)，不得承諾減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。第九十六條　物業(yè)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、期限以及物業(yè)管理企業(yè)名稱和資質(zhì)等級(jí)等。在成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理責(zé)任。 業(yè)主和使用人欠繳的物業(yè)管理費(fèi)累積達(dá)六個(gè)月以上，且物業(yè)管理企業(yè)已向欠費(fèi)者出具了二次催繳函，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)停止提供一切相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，采取一切事先在業(yè)主公約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、合同中約定的措施處理。第九十一條　業(yè)主或者非業(yè)主使用人欠繳三個(gè)月以上物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)可以將欠繳的業(yè)主名單予以公布，督促其繳納。具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主大會(huì)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)決定。業(yè)主大會(huì)或者受其委托的業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以向開(kāi)戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，專項(xiàng)維修資金賬目應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，并在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，移交給重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)與本地商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開(kāi)立相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金賬戶，并通知所在地的物業(yè)主管部門。專項(xiàng)維修資金專戶的開(kāi)立，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按每幢物業(yè)立賬，并分列每套使用單元的分賬號(hào)；物業(yè)本體有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，按門號(hào)立賬，并分列每套使用單元的分賬號(hào)。具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)。雙方另有約定的，從其約定。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)酬金一般按照資質(zhì)等級(jí)由低到高掌握在管理服務(wù)成本的5%～15%的幅度，具體由雙方協(xié)商確定?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。第七十二條 物業(yè)的屋頂作為建筑物的第五立面應(yīng)該進(jìn)行美化綠化，已實(shí)行物業(yè)管理的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施。第七十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)的共有部位應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得有損害其他業(yè)主利益的行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、非業(yè)主使用人，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守。原已占用的，必須退出，交由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。第六十七條　任何單位和個(gè)人不得擅自變更物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、綠地、水塘、停車場(chǎng)、球場(chǎng)、游泳池等各項(xiàng)共有配套設(shè)施的功能和用途。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)，不違反有關(guān)法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，并報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第六十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)規(guī)定，維護(hù)物業(yè)外立面整潔、統(tǒng)一。建筑物本體共有部分的維護(hù)、修繕責(zé)任屬該棟建筑物的全體業(yè)主。第五十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人使用物業(yè)時(shí)禁止下列行為：(一)侵占、分割物業(yè)的共有部分，損壞共有設(shè)施設(shè)備；　　(二)踐踏綠地，損毀樹(shù)木、園林及建筑小品等；(三)在物業(yè)共有部位隨意懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；　(四)損壞房屋主體與承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（五）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行拆除和改造；（六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。并經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。第五十五條 共有收益是指利用物業(yè)的共有部分帶來(lái)的收益，合同另有約定的除外。共有設(shè)備是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，電梯、天線、供電干線、共用照明，鍋爐、暖氣線路，煤氣干線，池井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備等。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取車位使用服務(wù)費(fèi)、車位管理服務(wù)費(fèi)的，不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。物業(yè)管理委托合同期滿三個(gè)月前，雙方應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，如續(xù)約，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后簽訂新的委托合同。物業(yè)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務(wù)管理由注冊(cè)地的市、縣（區(qū)）主管部門負(fù)責(zé)，資質(zhì)管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；（二）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；（三）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（四）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議； （五）接受業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)依照合同約定或者相關(guān)物業(yè)管理及財(cái)務(wù)法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的監(jiān)督；（六）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；（七）至少6個(gè)月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目；（八）妥善保管物業(yè)檔案資料；（九）合同到期或依法中止合同關(guān)系時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、共有收益積累形成資產(chǎn)。未取得主管部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。第三十八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)居民委員會(huì)相互協(xié)作，并配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。第三十五條　業(yè)主大會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案，并在物業(yè)管理區(qū)域的出入口明示。業(yè)主公約應(yīng)包括如下主要內(nèi)容：（一）業(yè)主使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租擁有物業(yè)時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)的印章由業(yè)主委員會(huì)保管，依據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議使用。第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、身體健康狀況變化、損害業(yè)主合法權(quán)益及其它方面的原因不能繼續(xù)擔(dān)任的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選，補(bǔ)選辦法應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以明確。原業(yè)主委員會(huì)任期滿后，新業(yè)主委員會(huì)尚為成立的，應(yīng)當(dāng)將資料和公章移交縣、區(qū)物業(yè)主管部門保管，待新業(yè)主委員會(huì)成立后再移交給新的業(yè)主委員會(huì)，在此期間的一切相關(guān)事務(wù)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，縣、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)辭退物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)辭去管理工作，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并在通知對(duì)方后兩個(gè)月內(nèi)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)沒(méi)有異議的，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)發(fā)給核準(zhǔn)通知書(shū)，并辦理登記，核準(zhǔn)登記日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委員不得接受物業(yè)管理企業(yè)任何形式的津貼、補(bǔ)助。業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須有過(guò)半數(shù)委員同意。任期內(nèi)委員可以根據(jù)實(shí)際情況更換。（八）業(yè)主大會(huì)授權(quán)交辦的其他事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)成立登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起十五日內(nèi)辦理變更登記。　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。第二十三條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主不能出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議并投票的，可以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意見(jiàn)或者書(shū)面委托他人投票。逾期未召開(kāi)的，提請(qǐng)者可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門申請(qǐng)，由物業(yè)主管部門裁定是否召開(kāi)，裁定召開(kāi)的，物業(yè)主管部門可