【正文】 『項(xiàng)目工作進(jìn)度』項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年零九個(gè)月（33個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)全部建成。善于用人的老板參與項(xiàng)目的全過程，負(fù)責(zé)將眾多個(gè)人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢(shì)。公關(guān)能手參與項(xiàng)目的全過程，負(fù)責(zé)各種社會(huì)關(guān)系。三、人員智力構(gòu)成為保證該項(xiàng)目能取得成功，人才是一個(gè)非常重要的因素，我們建議，在未來的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：市場(chǎng)營銷專家主要參與市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)策略和具體銷售方案。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗(yàn)收及評(píng)議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計(jì)、修改及評(píng)議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計(jì)劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人財(cái)務(wù)總監(jiān)1人工程部2人市場(chǎng)策劃部（招商部）2人銷售部12人財(cái)務(wù)部（由財(cái)務(wù)總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員2名市場(chǎng)策劃部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和較專業(yè)的市場(chǎng)營銷人員2名?！航M織管理篇』有了好的項(xiàng)目，有了好的策劃，有了好的市場(chǎng)，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項(xiàng)目的組織和管理就顯得尤為重要。因此，發(fā)展商都樂意主動(dòng)與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，既簡(jiǎn)單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)。此外，在貸款期內(nèi)，若借款人有充裕資金，銀行是容許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。購房者無論是預(yù)購樓花或購買現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請(qǐng)貸款來支付部分的樓價(jià)款。銀行提供貸款主要是按項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。　　發(fā)展商無論自有資金多少，在每一個(gè)具體開發(fā)項(xiàng)目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。通常情況下，銀行方面根據(jù)開發(fā)商的資信程度、經(jīng)營收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng)短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估的結(jié)果來定，一般不超過抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的70%，對(duì)住房按揭貸款最高為七成按揭。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個(gè)還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。附表：二期項(xiàng)目開工建設(shè)資金來源分析表附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實(shí)。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場(chǎng)啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場(chǎng)，最主要的還是銷售風(fēng)險(xiǎn)，而銷售風(fēng)險(xiǎn)還是來自對(duì)市場(chǎng)的營造和把握能力問題。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個(gè)計(jì)劃的最后一項(xiàng)，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。1400元/平方米15000平方米－2100萬元≈0萬元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。為便于計(jì)算總利潤，我們?nèi)∶總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)的最低值和最高值。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。 　　四期工程視前三期開發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個(gè)1000萬元的利潤目標(biāo)。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。（需要說明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場(chǎng)投資額較大（按700元/平方米計(jì)算，60000平方米需要投資4200余萬元），且按一個(gè)出售單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)經(jīng)營攤位，這樣大的規(guī)模不但東營市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2006年1月動(dòng)工至2006年12月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。全員營銷開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售工作。優(yōu)惠條款序號(hào)優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購買一次性購買五戶以上可視為集團(tuán)購買，給予一定優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購買偏僻位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費(fèi)對(duì)象重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會(huì)期間優(yōu)惠促銷價(jià)6變相優(yōu)惠鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)的實(shí)際情況，對(duì)于一次性購買300平方米商鋪或400平方米市場(chǎng)攤位的業(yè)主，可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右的微型車等價(jià)格分期策略內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在東營房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場(chǎng)攤位定價(jià)為1300元/平方米較為合適。招商對(duì)象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；招商范圍：全國沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在東營市召開招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。向政府爭(zhēng)取凡是來此經(jīng)營的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì)外銷售。適用于大型封閉市場(chǎng)，操作方法是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為10——50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，回收大量資金，然后通過返租的方法從購房者手中取得經(jīng)營權(quán)。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。營銷推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）項(xiàng) 目費(fèi) 用 內(nèi) 容費(fèi)用估算備 注現(xiàn)場(chǎng)包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告運(yùn)用8萬元印刷品樓書，宣傳單頁，海報(bào)等10萬元媒介投放電視廣告，報(bào)紙廣告，電臺(tái)廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬元公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)組織策劃費(fèi)用10萬元其他費(fèi)用看樓車的購置、裝飾，網(wǎng)站制作等8萬元合計(jì)56萬元%投入廣告費(fèi)三、銷售招商策略執(zhí)行（一）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析“無憂置業(yè)”。（2）舉辦展銷會(huì)開盤后，在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷會(huì)，全面展示項(xiàng)目，吸引目標(biāo)客戶購買。附：接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表序 號(hào)內(nèi) 容設(shè)計(jì)要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉項(xiàng)目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項(xiàng)目公司標(biāo)志5臺(tái)面設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用6展板設(shè)計(jì)分類展示商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓的形象和項(xiàng)目的詳細(xì)介紹7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷售人員服裝與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的運(yùn)用10樣板房的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合（三）廣告總體策略廣告宣傳階段廣告宣傳要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。標(biāo)志（略）標(biāo)準(zhǔn)色（略）標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展及運(yùn)用工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。（一）項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)名稱（1）項(xiàng)目名一個(gè)好的項(xiàng)目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。（二）目標(biāo)客戶特征按當(dāng)前東營市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬左右，按揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10—100平方米的不同面積。專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，快速啟動(dòng)市場(chǎng)來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望，從而帶動(dòng)商品房銷售。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項(xiàng)目、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、。『市場(chǎng)營銷篇』本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容，核心思路是“通過市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。（五）三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在未來被消費(fèi)者所接受。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。東營雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷售開發(fā)工作。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請(qǐng)書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。二、文化價(jià)值定位東營是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市，東營的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求?？傮w規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店。（批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境（1）地貌：場(chǎng)地位于東營市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。環(huán)境條件東營是一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的重要景區(qū)，造景升值對(duì)于項(xiàng)目來說十分重要。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，廣利港具備了更便捷的交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。　　三、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項(xiàng)目選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入?？?，廣南水庫以東，距離東城約15公里。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？冢詈w來的漁船與東營的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場(chǎng)。該區(qū)域依據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售