【正文】 我們致力于向綠景的物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。包括：管理處辦公室(包括客戶服務中心)80M安保隊辦公室20 M工程維修部辦公室20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2。因此開發(fā)商應補貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本建議書的內(nèi)容來提供超值服務。根據(jù)綠景項目的實際情況，我公司設計了初步的管理方案。注:按照國家規(guī)定記提的員工福利分別為:職工福利14﹪。明細列表如下：物品購置（1次性） 行政辦公用品 保安用品 工程維修 保潔用品 其 他 共 服裝費 (1次性按兩年攤銷) 管理人員 保安人員 工程人員 環(huán)保人員 共 前期人員招聘、培訓費用 前期入住手冊資料印制 物品消耗（運行消耗） 具體購買清單待達成合作意向后出具。z保證通過務實的物業(yè)管理服務，使發(fā)展商達到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。物業(yè)管理酬金金額：管理者酬金的多少應與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。在前期介入中，物業(yè)管理費收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進行補貼。據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配置。 7 道路完好及使用率90%99%落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 3 維修合格率100%100%分項檢查，一步一位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產(chǎn)業(yè)不落實預防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設法節(jié)約能耗、制定科學的維護計劃、精心養(yǎng)護設施設備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務、有交的成本控制和物資管理等。客戶日常報修維修程序：程序部門工 作備注接到客戶報修物業(yè)部詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內(nèi)容、合適維修的時間電話、門對講系統(tǒng)和來人報修及時通知工程部工程部甄別報修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進行維修工作工程部若發(fā)生費用，需事先請客戶確認；完成維修工作，請客戶簽字認可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。對所有的設備建立臺賬，詳細的記錄機電設備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設施保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。A、建立巡回檢查制度建立設施設備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設備缺陷，消減事故隱患，確保設備經(jīng)濟運行。f）背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設有長時間錄像機，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機關(guān)追查疑犯。a）智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護人員的要求也比較高，z的IT和機電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進行日常操作和維護保養(yǎng)工作。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導班、美容美發(fā)指導課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導班等。A、建立社區(qū)信息平臺z將指導和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：金利達花園最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、投訴的告之和業(yè)主之間式聊天等等。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實現(xiàn)并長期保持。為此，z將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風貌。出入口門崗保安身著港式制服，以標準的手勢指揮進出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。A、采用人防加技防的總體防范思路根據(jù)z人防加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應商應承擔保養(yǎng)責任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應承擔相應的維修費用。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。并重復程序至驗收通過。H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。D、拒絕驗收和移交的范圍當發(fā)生如下情況，為維護發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。（10）物業(yè)管理籌備工作分類圖,設立客戶服務中心,為迎接首批業(yè)主做好各種準備工作.,制定物業(yè)管理的各種方案,為物業(yè)驗收和移交做好準備,通過招標確定外判清潔公司,開展清潔開荒工作.,完成新聘員工的入職培訓和崗位培訓,向社會公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位,選擇保險公司,辦理物業(yè)財產(chǎn)和第三者人身保險,制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù),根據(jù)需要交付印刷,參與設備調(diào)試和驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設施設備.,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.,制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范,從其他項目調(diào)配各級骨干物業(yè)管理人員.,按開辦費預算來采購管理處所需要的各種設備和工具物品等,派出管理處經(jīng)理和工程主任,向物價管理部門申報批準物業(yè)管理費,確定和布置各物業(yè)管理用房,創(chuàng)造良好的辦公條件,完成管理公約,用戶手冊,住宅說明書的編制和印刷4,籌建物業(yè)管理處,正式開展各項物業(yè)管理工作3,協(xié)助制定管理公約.負責制定物業(yè)管理的各項制度2,確定各項物業(yè)管理預算和物業(yè)管理啟動預算1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓五、綠景小區(qū)物業(yè)日常管理（1）物業(yè)驗收移交物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。z將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務規(guī)范。建立進出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設施設備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。此外，z還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在z工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉z和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達到較高的管理水平。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。 成本控制效果216。 服務表現(xiàn)達到議定水平216。三、z的客戶方針客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項。客戶報修禮貌召喚，認真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務；準確登記，及時處理。 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象216。 建立物品和工具等管理制度等物業(yè)的交通秩序管理其實小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗，我司亦會針對金利達花園之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機動車較多的情況，制訂出一系列可操作性強的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。 建立短、中、長期的維護保養(yǎng)計劃216。我司將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設施設備進行日常養(yǎng)護，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護，使之生命力更長久，我司之設施長效管理更全面。 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用216。 實行標準化清掃保潔216。 用好并維護好先進可靠的保安技防措施216。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施216。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設建立完整的檔案。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)貴司及z的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境?！胺铡笔俏覀儽夭豢缮俚牧⒆泓c、“賣點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務。 物業(yè)設施設備驗收移交216。 申報其他有關(guān)收費標準216。 物業(yè)服務方案216。 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護方案216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務更細致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)管理基本概念216。 二次裝修管理216。 緊急事件的處理程序216。 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 購置各種設備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達花園之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下：216。 提供與公司郵件服務信箱軟件216。 進行員工入職培訓216。 編制物業(yè)管理月收支預算216。 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進度全力配合。 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。 從物業(yè)管理的角度審核預售合同216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。216。 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 提供操作手冊遞交要求216。 協(xié)助檢查建筑施工和設備安裝的 質(zhì)量216。 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患216。216。216。 綜合布線系統(tǒng)216。 公用設備監(jiān)控系統(tǒng)216。 人防+技防的理念，強調(diào)社會化服務216。 空調(diào)外機預留位置不當，主要是戶外機放置位置、熱量排放朝向、預留架大小等。216。 大堂接待臺的布置；216。 單元戶型及實用功能；216。建設設計顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。216。 所有公共布線應更為簡潔，應便與業(yè)216。 給排水系統(tǒng)設計與施工；216。z物業(yè)的前期介入z對每個物業(yè)項目的前期顧問工作中都會本著認真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因綠景建設的基本資料不夠詳細，故我司只做擬定方案）：機電設施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運行費用216。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特