【正文】 托管以來，在學校職能部門的關(guān)心支持下，我公司對某某高校武進校區(qū)大學學生公寓管理積累了一定的經(jīng)驗。年終考核累計未超成本費用指標時，返還當月應(yīng)得其他獎分值，但不返還當月成本獎分值；凡當月成本費用未超標時，當月獎金分值為滿分（25分），全年累計成本費用低于全年考核指標時，按節(jié)約部分的一定比例給予獎勵金。公司成立由分管總經(jīng)理、財務(wù)部、品質(zhì)部相關(guān)人員組成的品質(zhì)控制小組、財務(wù)部及安全工作小組等考核小組，按照《質(zhì)量成本雙控制責任書》中的考核指標對管理處下的各個學生公寓管理站每月的指標完成情況進行考核，按《責任書》上的規(guī)定實行質(zhì)量成本雙控制。三、前期投入設(shè)備配備略第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費測算略為了減輕負擔，我們在物資裝備的配備上完全按照“必需、實用、節(jié)約”的原則，同時為了學生公寓物業(yè)管理工作的有序進行，我公司將依靠自身的資金、人才優(yōu)勢全力支持學生公寓物業(yè)管理工作，做到資源共享。二、測算依據(jù)常州市政府有關(guān)物業(yè)法規(guī)及相關(guān)文件；《招標文件》提供的服務(wù)項目、相關(guān)數(shù)據(jù)、資料和實地考察情況；行業(yè)慣例和專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗；我公司承諾的各項質(zhì)量管理指標。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。8月上旬熟悉掌握各類工作流程，并定期考核；定期開展勞動競賽評比。8月上旬熟練掌握各項工作流程，熟悉管理站的情況，了解學生的自然情況，并認真做好相關(guān)記錄；定期組織消防演習、緊急情況處理演習等。：培訓形式：采取講課與自學相結(jié)合；采取走出去與請進來相結(jié)合；采取實用與超前相結(jié)合；學生公寓年度物業(yè)管理人員培訓計劃崗位培 訓 內(nèi) 容培訓時間要求管理站全體員工公司發(fā)展狀況、《員工手冊》、職業(yè)道德教育；某某高校概況、組織機構(gòu)、院系情況介紹；學生公寓物業(yè)管理理念及管理要求；實用禮儀、服務(wù)語言技巧；消防安全和普法知識；ISO9001國際質(zhì)量管理體系；怎樣切實提高服務(wù)質(zhì)量；學校各項學生公寓管理要求。在管理隊伍的建設(shè)上，將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行10%淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。第六章 物業(yè)管理人員配置、培訓及管理一、學生公寓管理人員的配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生根本性的變化。（三）在總結(jié)前幾年學生公寓物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，繼續(xù)搞好公寓文化節(jié)活動。在軟件管理建設(shè)上，突顯管理人員的自身素質(zhì)和日常的優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理在關(guān)心、照顧同學上體現(xiàn)，以形成良好的人際環(huán)境。在此過程中充分發(fā)揮學生骨干的作用。定期、不定期的對日常行為、違紀情況進行檢查、督促，曉之以理、動之以情，在教育的同時及時向?qū)W生處及所在院系匯報。（七）送溫暖服務(wù)查詢學生檔案，在宣傳欄上為同學寫上我們對他們的生日祝福；對生病的同學、家庭困難的同學，我公司將給予一定的物質(zhì)幫助；節(jié)假日組織外地的同學開展活動，使他們感受到家一般的溫暖。（四）飲食服務(wù)24小時供應(yīng)開水。（二）心理咨詢服務(wù)設(shè)立心理咨詢服務(wù)點。檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗收資料、學生公寓的單體竣工圖、維修檔案、巡視記錄、運行記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務(wù)活動記錄及檔案。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存。 2 、資料分類 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。綠化管護與環(huán)境營造依靠我公司的人才優(yōu)勢，做好所托物業(yè)周邊的綠化工養(yǎng)護和管理，做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，及時除草，整齊美觀。(1)隨地吐痰，亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物；(2)亂倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物。室內(nèi)家私、電器隨時擺放整齊，擦抹干凈。家私、電器無灰塵、擺放整齊。每天用清潔水拖干擦凈有污跡的樓層地面及垃圾桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和樓梯扶手。無衛(wèi)生死角，無亂堆亂放。并定期組織保潔員對保潔工作中存在的問題進行研究、總結(jié)，整改。保潔員將根據(jù)學生公寓保潔區(qū)域劃分責任范圍，落實責任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同，以定時或定期、集中作業(yè)方式和日常巡視保潔作業(yè)的方式，制定保潔作業(yè)制度；安排日常保潔工作，實行全天候保潔。（4）、滅火機應(yīng)定期檢查壓力，對于過期失效的滅火機要及時更換。（三）電器設(shè)備的養(yǎng)護管理電器設(shè)備除變配電設(shè)備外，還有公共照明、熱水器、消防系統(tǒng)等部分。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門滴水、下水管道堵塞、閥門開關(guān)情況、水箱浮球閥是否卡住、泵房水泵壓力、電機運行有無異常等。三、設(shè)施維護在某某高校學生公寓的公共機電設(shè)備及物業(yè)管理工作中，我們確立以“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的管護計劃，建立和健全科學的服務(wù)態(tài)度，切實做到為業(yè)主服務(wù)。嚴禁學生在寢室內(nèi)使用明火和大功率電器。對通道、樓梯等部位設(shè)置明顯的標識，以利于人員的進出。此外，我們將每季度向師生公布一次“管理報告”以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結(jié)果。（二）投訴處理為實現(xiàn)投訴處理的高效率，管理處24小時接受師生的投訴，值班人員做好投訴記錄及電腦登記備查。 對所托物業(yè)的前期介入，我公司可另行向校學生處呈報詳盡的《某某高校學生公寓物業(yè)管理前期介入服務(wù)運作實施方案》第二節(jié) 常規(guī)期的物業(yè)管理服務(wù)項目及措施一、投訴管理投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴謹而極具技巧性的工作，迅速、及時、合理的處理師生投訴能贏得師生的信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)榮譽，破壞與師生之間的良性關(guān)系。 ，從物業(yè)管理之角度，對已安裝的設(shè)備提出可改善的可行性建議，以使今后設(shè)備能夠高效地運行，并為實施專業(yè)化物業(yè)管理帶來便利。并在此基礎(chǔ)上制定各類與貴校相關(guān)的接管文件。公寓文化建設(shè)保證學生公寓文化氛圍的營造積極主動配合學校宣傳部、學工處，以及各院系組織開展的學生文化、娛樂活動；聯(lián)合自管會，發(fā)掘有特長的學生，積極開展各項座談、競賽、表演、講座等活動；以宣傳欄為陣地，結(jié)合各類有意義的主題展開專題宣傳；支持配合學生自行組織的有意義的文體活動。維修服務(wù)管理學生公寓設(shè)施設(shè)備完好率在98%以上做好學生公寓交接驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時與相關(guān)部門溝通解決；根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，制定嚴格的維修、保養(yǎng)制度；落實責任人，定期對水、電設(shè)施進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好詳細記錄；制定完善的維保計劃，利用節(jié)假日實施。環(huán)境衛(wèi)生管理學生公寓保持整潔衛(wèi)生，做到“五不”即不見積水、積土、雜物、不漏收垃圾、不亂倒垃圾；“五凈”即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、果皮箱凈。其主要指標及實施措施如下：主要指標實施措施安全管理學生公寓無火災(zāi)事件發(fā)生加強管理員消防安全知識，落實責任人負責巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時處理；制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；杜絕室內(nèi)明火和使用大功率電器；定期宣傳，讓學生了解防火知識，組織由學校、物業(yè)、學生共同參加的消防演練。學生公寓交付之日起二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護設(shè)備的資料管理；設(shè)備的運行管理；設(shè)備的維修管理；設(shè)備能源和安全管理。二組建物業(yè)管理隊伍人員的選拔；人員的培訓；人員的上崗。 ，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。：學生處、相關(guān)部門領(lǐng)導、業(yè)主投訴、專職檢查員。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 我們采取的管理方式分為組織機構(gòu)系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵系統(tǒng)四部分組成。在堅持規(guī)模化發(fā)展任務(wù)的同時，始終將品牌服務(wù)作為公司頭等大事來抓。比如同學生病，我們的管理人員要像照顧自己的兒女一樣關(guān)心、照顧同學。三、人性化管理即“以人為本”的理念。不論業(yè)主有何需要，只要通過值班電話或向管理站的任一員工反映，都會做到事事有交待，件件有落實，其目的是形成110服務(wù)聯(lián)動，為師生提供方便、快捷、全方位的服務(wù)。在服務(wù)過程中要求做到班班有記錄，事事有依據(jù)，始終注重謙遜禮貌，熱情周到，主動接受師生的監(jiān)督。嚴格檢查考核，通過每天的巡視和不定期檢查，通過公司和公寓管理處的定期考核和獎懲措施，使每個保潔員保持足夠的工作動力和衡定標準，堅持不懈，一如既往地做好本職工作。（三）、把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量整潔的環(huán)境，是學生公寓管理最基本的要求。設(shè)想可能在學生公寓內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件（如盜竊、火災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。保證學生公寓24小時值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖門窗交接制度、夜間值班巡查制度。統(tǒng)籌計劃安排。自接管學生公寓物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標準實施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲點，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。