【正文】 每 2 個(gè)月對(duì)主、備蓄電池進(jìn)行一次切換試驗(yàn)。每 月 1 次 試運(yùn)行柴 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 29 油發(fā)電機(jī)組，空載時(shí)間為 10～ 15 分鐘。 ” XXX ” 物業(yè)服務(wù)中心 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的巡檢、運(yùn)行、 維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好質(zhì)量記錄。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。 4． 4 發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行 1 次，每次運(yùn)行時(shí)間不大于 15 分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)處理自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)，每月 巡視 4 次，確保發(fā)電機(jī)正常運(yùn)行。 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 28 內(nèi)容 4． 1 發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo) 批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。 適用范圍 適用于 ” XXX ” 3）共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù) 員負(fù)責(zé) 水泵安全操作規(guī)程 工作 的 實(shí)施。 二十、水泵運(yùn)行安全操作規(guī)程 目的： 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 27 確保 水泵設(shè)備安全良好 運(yùn)行。 3）共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù) 員負(fù)責(zé) 配電設(shè)備巡檢制度 工作 的 實(shí)施 程序： 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年 5 月、 10 月應(yīng)分別對(duì)水箱清洗消毒一次。解決不了的問(wèn)題書(shū)面報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，爭(zhēng)取妥善解決； 水泵房?jī)?nèi)的機(jī)電設(shè)備操作由機(jī)電專業(yè)人員負(fù)責(zé)，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房； 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開(kāi)關(guān)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確； 生活供水泵應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)輪換使用，主接處定期檢查擦洗，以保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（ 10 分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)” 操作檢查，每年進(jìn)行一次全面 檢修 ； 水泵房衛(wèi)生每 月 打掃一次，泵及管道每月清潔一次； 操作人員在 2 米以上檢修設(shè)備（包括開(kāi)關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有專人監(jiān)督。 十八 、水泵房管理 制度 目的： 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 25 規(guī)范 水泵房 設(shè)備 良好 運(yùn)行，確保 提供優(yōu)質(zhì)合格的生活用水 。 范圍： 適用于 “ XXX” 物業(yè)服務(wù)中心 職責(zé)： 1） 物業(yè)工程部 主管負(fù)責(zé)檢查 配電設(shè)備巡檢制度的 實(shí)施情況。 嚴(yán)禁違章操作， 操作及檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋及手套等。 供電線路操作開(kāi)關(guān) 有 明顯標(biāo)示、停電拉閘、檢修停電，應(yīng)用掛牌標(biāo)示。 2） 物業(yè)工程部 負(fù)責(zé) 配電設(shè)備巡檢制度 的組織實(shí)施。 3）共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù) 員具體負(fù)責(zé) 安全管理制度 工作 的 實(shí)施。 ．在接到報(bào)修工作后，及時(shí)有效地完成工作并作好工作記錄。 ．每日完 成 小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的巡檢工作，查看運(yùn)行情況，排除運(yùn)行中出現(xiàn)的各種隱患。 ．熟練撐握本小區(qū)設(shè)施設(shè)備的基本維修技能，水電的專業(yè)數(shù)據(jù)及安全操作技能。 、在工程 工程部 主任（主管）的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)各專業(yè)設(shè)備進(jìn)行周、月、季度、年度保養(yǎng)檢修。 、負(fù)責(zé)的共有部位、設(shè)施設(shè)備的專業(yè)工程日常維修養(yǎng)護(hù)及評(píng)估分析。 、 協(xié)助管理處主任每月對(duì)維修工進(jìn)行考核。 、 負(fù)責(zé)日常用戶報(bào)修處理及日常維修工作的統(tǒng)籌安排； 對(duì)能源消耗及維修材料進(jìn)行有效控制。 、 在必要時(shí)協(xié)助做好相近專業(yè)的工程管理及費(fèi)用控制。 、 負(fù)責(zé)組織制定完善 部門 內(nèi)部 的 電氣設(shè)施安全使用、管理、維修及技術(shù)資料 管理與指導(dǎo)監(jiān) 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 19 督工作。 、 負(fù)責(zé)新接樓盤（宇）本專業(yè)的前期介入、圖紙會(huì)審、質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收接管 等 技術(shù)工作 ，并對(duì)竣工圖紙、資料進(jìn) 行檔案管理 。 、 協(xié)調(diào)本部?jī)?nèi)部以及與兄弟部門之間的工作關(guān)系。 、 負(fù)責(zé)本部員工的職業(yè)道德教育和安全教育，帶領(lǐng)本部全體員工努力完成各項(xiàng)任務(wù)，保持 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 18 本部的上進(jìn)風(fēng)貌，提高本部的服務(wù)意識(shí)、管理效能和戰(zhàn)斗力。 、 就本部門以及公司的技術(shù)力量配置、技術(shù)管理組織結(jié)構(gòu)提出方案或建議，挑選和配備公司各個(gè)技術(shù)崗位人員，培養(yǎng)、鞏固技術(shù)骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行以及房屋各方面設(shè)施的正常使用。一旦發(fā)現(xiàn)有泄漏情況，當(dāng)立即關(guān)閉總閥并及時(shí)通知煤氣公司處理。 有權(quán)對(duì)供貨方進(jìn)行物品質(zhì)量審核并提出更換或退貨要求愛(ài)。 6 每月 26 日將 填寫(xiě) 《物資需求計(jì)劃》 報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。 18 每年底對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行總體檢查，做預(yù)防性測(cè)試及火災(zāi)摸擬開(kāi)啟，并制定年度保養(yǎng)計(jì)劃。 15 每 年進(jìn)行電梯安全大檢查，調(diào)試并記錄；聯(lián)系技監(jiān)局對(duì)電梯進(jìn)行年檢，結(jié)果予以存檔。 9 每年安排 一次 化糞池清掏。 5 每?jī)芍軐?duì)水泵盤根視情況進(jìn)行緊固加油一次 ，開(kāi)啟各類閥門檢查有無(wú)異常，并跟蹤消防保養(yǎng)人員對(duì)消防泵進(jìn)行點(diǎn)動(dòng) 盤 軸。 環(huán)境潮濕 工作計(jì)劃承諾與要求 1 保證業(yè)主的滿意度在 80%以上； 2 完善設(shè)備管理檔案，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無(wú)誤； 3 從管理和技改方面，將系統(tǒng)的能源消耗和維修耗材降至最低； 4 保證設(shè)備設(shè)施的實(shí)際服務(wù)工時(shí)須在 99%以上，設(shè)備故障率為零且無(wú)事故隱患； 5 保證小問(wèn)題在 24 小時(shí)內(nèi)處理完畢，大問(wèn)題三天之內(nèi)有方案； 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 13 八 、 工程部 技術(shù)員工作說(shuō)明書(shū) 目的 明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程 范圍 適用于 “ ***” 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)容 職務(wù)名稱 工程部 技術(shù)員 所屬部門 服務(wù)中心 工程部 職 務(wù) 等 級(jí) 職務(wù)概要 共有部位、設(shè)施設(shè)備 項(xiàng)目 工 作 職 責(zé) 1 在 工程部 班長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所有設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)。 工作計(jì) 劃承諾與要求 1 完善設(shè)備管理檔案，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無(wú)誤； 2 從管理和技改方面，將系統(tǒng)的能源消耗和維修耗材降至最低； 3 保證設(shè)備設(shè)施的實(shí)際服務(wù)工時(shí)須在 99%以上，設(shè)備故障率為零且無(wú)事故隱患； 七 、給排水設(shè)備技術(shù)員工作說(shuō)明書(shū) 目的 明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程 范圍 適用于 “ ***” 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)容 職務(wù)名稱 給排水設(shè)備技術(shù)員 所屬部門 服務(wù)中心 工程部 職務(wù)等級(jí) 職務(wù)概要 共有部位、設(shè)施設(shè)備 項(xiàng)目 工 作 職 責(zé) 1 嚴(yán)格按 體系文件的規(guī)定，負(fù)責(zé)小區(qū) 給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)維修工作； 2 負(fù)責(zé)小區(qū)給排水系統(tǒng)運(yùn)行的監(jiān)控工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理； 3 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備數(shù)據(jù)、運(yùn)行數(shù)據(jù)的測(cè)試記錄及相關(guān)檔案的建立； 4 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作規(guī)程、保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的編寫(xiě)； 5 負(fù)責(zé)小區(qū)系統(tǒng)的節(jié)能降耗工作 5 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)維護(hù) 供方 的監(jiān)督工作 6 積極參加公司組織的各種培訓(xùn)，努力提高技能水平； 7 積極配合其它崗位的工作 。 2 有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人審核和簽字的施工方案。 3 每季度 對(duì)設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)試。 8 制定強(qiáng)弱電系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)計(jì)劃并進(jìn)行實(shí)施。 3 負(fù)責(zé)新接項(xiàng)目強(qiáng)弱電設(shè)備的竣工驗(yàn)收及規(guī)范化工作 4 負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的編制工作。 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 8 五 、 前期介入工作說(shuō)明書(shū) 目的 明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程 范圍 適用于 “ ***” 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)容 職務(wù)名稱 前期介入 所屬部門 服務(wù)中心 工程部 職務(wù) 等級(jí) 職務(wù)概要 工程項(xiàng)目的前期介入 項(xiàng)目 工 作 職 責(zé) 1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作 2 負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目有關(guān)裝修方案審核的資料準(zhǔn)備工作 3 負(fù)責(zé)對(duì)維護(hù)部的工作提供技術(shù)支撐 4 負(fù)責(zé)已移交項(xiàng)目遺留問(wèn)題實(shí)施的具體跟進(jìn) 工作 5 負(fù)責(zé) 編制的相 關(guān)操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 項(xiàng)目 日 常 工 作 內(nèi) 容 1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期介入工作、掌握熟悉新項(xiàng)目系統(tǒng)，監(jiān)督工程的施工質(zhì)量。 3 對(duì) 工程部 技術(shù)人員的技能鑒定及考評(píng) ,做到公正公平公開(kāi)。有空調(diào)設(shè)備。 工作條件與環(huán)境 1 寬敞、潔凈、明亮的辦公室內(nèi)。 履 行 本 職 責(zé) 的 權(quán) 力 1 有權(quán)對(duì)品質(zhì)工作提出合理化建議。 7 督導(dǎo) 實(shí)施設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，設(shè)備管理工作年度業(yè)務(wù)總結(jié)。 3 設(shè)施設(shè)備類內(nèi)部質(zhì)量審核。 11 每季度至少組織一次 業(yè)務(wù)例會(huì)。 7 督導(dǎo) 實(shí)施設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，設(shè)備管理工作年度業(yè)務(wù)總結(jié)。 3 督導(dǎo) 電氣、機(jī)械設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行 ，無(wú)重大故障和安全事故隱患。 3 有權(quán)對(duì)維修人員的考核、獎(jiǎng)勵(lì)、晉升等提出建議。 中 國(guó) 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 5 10 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū) 內(nèi)外公共設(shè)施房屋本體進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)及檢修。 18 完成領(lǐng)導(dǎo) 交與的其它工作。 15 負(fù)責(zé)提出各類方案并組織實(shí)施：每年對(duì)小區(qū) 避雷系統(tǒng)進(jìn)行一次 檢查 測(cè)試 。 11 據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)改造方案報(bào)經(jīng)理審批。 7 每半年的第一月，組織進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的全面系統(tǒng)檢查。 3 每日早晨檢查深夜班交接記錄 值班情況 。