【正文】 因此芳村步行街將會是集社區(qū)服務、旅游、商貿為一體的綜合性旅游步行街。8年內經營總收入將會達到4億元8年以后平均每年的總收入將在8000萬元至1億元結 束 語政府的強勢支持，廣佛都市圈的不斷壯大，成為本項目發(fā)展的機會點，也為項目注入了動力。/月——培育期第一年收益80%——1037萬3110萬當年合計4147萬第二年收益85%——1102萬3305萬當年合計4406萬第三年收益90%——1166萬3499萬當年合計4666萬正常經營期第四年收益95%租金遞增5％1293萬3878萬當年合計5171萬第五年收益95%租金遞增8％1396萬4189萬當年合計5585萬第六年收益95%租金遞增10％1536萬4607萬當年合計6143萬成熟期第七年收益95%租金遞增12％1720萬5160萬當年合計6880萬第八年收益95%租金遞增15％1978萬5934萬當年合計7912萬合計11228萬33683萬44911萬1－3年培育期培育期步行街的租金，主力店60元/ｍ178。/月 二層：50－70元/ｍ178。/月，二層為65元/ｍ178。/月，二樓為5060元/ｍ178。/月?；ǖ貫车罔F站旁的沿線商鋪，月租金在7080元/ｍ178。/月；陸居路的中段經統(tǒng)一裝修的商鋪，月租金200元/ｍ178。天河城——廣州居民、省內游客、外省游客所占的比例都差不多，但省外游客明顯比上下九、北京路的為多。步行街商業(yè)價值是通過商業(yè)的運行達到項目的價值最大商業(yè)價值的預測能使項目的經營管理提供參考因此,步行街的商業(yè)預測必須依照項目本身的特點和經營的方式開展.八、步行街商業(yè)預測（一）步行街社會地位預測嶄新概念的主題，珠江印象步行街將會在整個廣州引起轟動，廣州的旅游界又多了一個旅游的景點。（詳細的推廣方案，我司將另案提供）通過前期的策劃,推廣,招商工作后,步行街進入了另一個重要的階段—經營階段良好的經營將是整個商業(yè)項目最為重要的其中一個環(huán)節(jié)成熟的經營模式將會提升整個部商業(yè)項目的價值,同時也能將商業(yè)地產的價值發(fā)揮到最大七、步行街的經營管理“商業(yè)經營管理”是商業(yè)的“靈魂”所在（一）經營的概念商業(yè)經營管理，是運用在對整個商場的人、財、物的經營管理之中，通過對整個商場的總體資源整合，協調和滿足商家、消費者、發(fā)展商等各方面的需要，達到商場整體經營效益最大化的目的。推廣策略：利用項目建筑進入尾聲的階段，進行集中的宣傳和重點招商，為日后的經營第四階段：開業(yè)造勢時間： 開業(yè)前夕，各主力店和商家基本完成開業(yè)準備推廣策略：為整體經營營造良好的氛圍?，F場活動——定期進行現場活動，以吸引更多的眼球和人流（二）總體推廣時間安排時間規(guī)劃設計構思規(guī)劃設計完成/施工開始施工中后期竣工交付使用試業(yè)階段正式開業(yè)階段新聞輿論導入活動造勢主力店/品牌商戶全方位招商交鋪裝修開始試業(yè)后期經營管理（三）分階段推廣方案第一階段：新聞導入階段時間： 項目論證和規(guī)劃設計階段推廣策略：在項目還在規(guī)劃設計的時間，把政府要在芳村打造第三條步行街的消息用新聞或者信息的形式發(fā)布出去，使整個輿論界都形成討論。168。 以政府名義舉辦各類宣傳促銷活動；168。 （詳細的情景設計見附錄6珠江印象步行街情景設計）成功的運營一般包含四個方面的內容：成功的招商管理、成功的營銷、成功的服務監(jiān)督和成功的物管。珠江印象——水秀花香休閑空間休閑空間設置的目的是緩解消費者購物時的勞累感，延長其在項目的逗留時間。情景設計必須要結合項目自身的特點，這樣才能營造出良好的商業(yè)氣氛。立面處理比較細致，也形成了豐富的建筑外觀。中央廣場：中央廣場符合市政規(guī)劃，而且能很好的起到導入陸居路人流的作用。（5） 功能分區(qū)明確。（2） 多街區(qū)的步行街設計使到整個街區(qū)擁有更多的臨街商鋪，有力于招商。（2） 保留了二沙地步行街（3） 大型廣場設置符合陸居路的規(guī)劃，整個步行街區(qū)通過大型廣場和陸居路連同。所以任何一個步行街的規(guī)劃設計都要體現社會效益、經濟效益、環(huán)境效益、交通效益。(三) 第三步：打造廣州第三條商業(yè)步行街終極目標：打造廣州第三條商業(yè)步行街 發(fā)展成為與上下九、北京路有共同影響力的廣州第三條商業(yè)步行街。步行街——芳村步行街最終的發(fā)展目標是打造成為與北京路、上下九同等地位的“廣州第三條商業(yè)步行街”。珠江印象步行街功能定位示意圖（四）定位訴求珠江印象——珠江，唯一可以代表廣州的形象，用這條可以代表廣州的標志性河流作為本項目的最大賣點，把珠江水系濃縮在步行街，打造廣州唯一一條親水步行街。市場機會點：經過SWOT分析后，得出本項目的發(fā)展機會點：服務于廣佛都市圈，融入歷史人文的商貿步行街項目發(fā)展策略：根據SWOT模型分析可以看出，項目的優(yōu)勢明顯大于劣勢，機會明顯大于威脅。（2）項目受到廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的沖擊：廣州有著許多傳統(tǒng)商圈，這些傳統(tǒng)商圈在商業(yè)領域當中扮演者重要的角色，本項目最為新型的商業(yè)地產，務必受到傳統(tǒng)商圈的沖擊，和消費群體的分流。（2） 政府牽頭打造廣州第三條步行街政府今年明確表示，將陸居路進行徹底的改造，營造廣州西翼商貿中心，并且頭巨資將陸居路打造成為廣州的第三條商業(yè)步行街。（4） 周邊環(huán)境以中低檔為主如今周邊的商業(yè)以中低檔為主，對于提升本項目的檔次帶來一定的負面影響。（2） 二三層面積過大：作為步行街，占總體建筑面積的35％。（3） 綜合規(guī)劃超前整個項目以超前的意識規(guī)劃設計，并且有專業(yè)的團隊指導，在前期已經將經營理念融入進去，使項目在設計上更能滿足商業(yè)經營的需要。三、項目定位陸居路商業(yè)步行街明心路芳村酒吧街珠江（一）項目基本情況基本資料：項目總占地面積：29470平方米總建筑面積：約54000平方米項目四至：東面：明心路南面：舊廠區(qū)西面：酒吧街北面：陸居路商業(yè)步行街項目用地范圍圖陸居路是芳村傳統(tǒng)的商業(yè)中心（二）項目SWOT分析優(yōu)勢(Strength)（1） 項目規(guī)模大：項目總建筑面積54000㎡項目規(guī)模較大，從而可以在規(guī)劃設計上由較大的發(fā)揮空間，使其功能布局更趨合理。（5） 規(guī)劃中，和陸居路的連接處，要充分考慮商業(yè)氣氛如何引入街區(qū)（6） 街區(qū)的設置要有延續(xù)性，并且有一定的變化（7） 步行街的細部裝飾和景點一定要做好。 燈光的設置為步行街增添不少色彩　　芳村步行街規(guī)劃中注意的方面（1） 芳村步行街規(guī)劃設計上一定要遵循市政總體規(guī)劃。根據我國的功能和環(huán)境要求，步行街可分為多種形式：封閉式、半封閉式、轉運式和步道拓寬式。保存有特色的建筑風格，往往能把整個街區(qū)的氛圍提高，從而在規(guī)劃設計上有了側重點。既可適合市民的心理需求，給人們以明顯的標志，還可突出歷史文化名城的風貌。 ③中心 　　中心即一定區(qū)域中有特點的空間形式，結合步行街的特點，規(guī)劃以一至二個廣場，可作為步行街的中心、高潮，為其帶來特色與活動。規(guī)劃中對道路與兩邊建筑物的高寬比以H/D=1為主，穿插一部分H/D=2的建筑。 n 完整的空間環(huán)境意象 構成城市意象的五個要素：道路、邊界、區(qū)域、結點和標志。設計中應考慮步行街所在的地段，全城的交通情況、停車的難易、路面的寬窄、投資渠道和居民意向等因素。（芳村步行街在建筑設計上要有自己的特色）n 和旅游有效結合。（芳村步行街在功能上成為社區(qū)消費的中心）n 具有經營特色，保持經營特色的一致性，打造商業(yè)街的誠信和品牌。（2） 商業(yè)布局的缺陷導致“旺丁不旺財”步行街每天的人流都非常多，但大多數是外來人員和旅客，他們都是帶有參觀的目的進步行街，中山人極少進去消費，所以缺少了社區(qū)的消費，只靠旅客的消費，形成了脆弱的消費金字塔。雕塑、舊有建筑、和隨處可見的歷史文化照片，等等都讓人了解到中山的過去，可以這樣說，孫文西路步行街就像是中山發(fā)展的博物館?！澳涎篁T樓“極具歷史文化欣賞價值，又有 不可估量的經濟價值，無論刮風、下雨、日曬，游人顧客均不受天氣的影響。是中山路旅游的首選地方，同時也是中山展現歷史文化的最佳地點。n 最后階段要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。5. 上海新天地發(fā)展戰(zhàn)略n 第一個階段強調綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起的社區(qū)Mall。成了全國時尚消費的“橋頭堡”。不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國內其他城市的時尚消費群。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結合了現代化的建筑、裝潢和設備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現了新天地的國際元素。上海新天地街區(qū)3. 步行街特點：保留了很多里歷史建筑的元素新天地分為南里和北里兩個部分。上海新天地是在原破舊的上海石庫門居住區(qū)（上海近代建筑的標志之一）中，經改造之后注入了諸多時尚的商業(yè)元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。如今上下九只有荔灣廣場可以提供車位，顯然不能滿足有車一族的需要。大型廣場有效進行商業(yè)聚焦（3）業(yè)態(tài)分布均勻步行街的業(yè)態(tài)分布均勻，而且各自相對交錯，形成了良好業(yè)態(tài)動線。老字號皇上皇n 保留特色建筑文化傳統(tǒng)西關房屋建筑包括西關大屋、騎樓、竹筒屋等，步行街的騎樓建筑連綿千米，始建于清代，是一條既吸取了南歐建筑特色和中國北方滿洲式裝飾，又保留了西關傳統(tǒng)建筑風格，適應南方炎熱多雨氣候，可供商戶、顧客在任何天氣下環(huán)境下進行商業(yè)活動的實用又美觀的建筑長廊，吸引了海內外無數游客觀光旅游，現日人流量以十萬數計。隨著上、下九路的商業(yè)氣氛日益增旺，其周邊亦衍生出多個與之相關的專業(yè)集市，時過百年，至今亦可尋到一些歷史痕跡：東有楊巷路布匹市場；德星路服裝配料市場；南有蜚聲中外的十三行路“故衣街”服裝市場、十八甫路布匹市場，全國聞名的清平農副產品市場，其中包括國家批準經營的大型中藥材市場；西有第十甫路（現為步行街路段）的百年老店－－陶陶居，蓮香樓，歐成記面店，伍湛記及第粥，偶濟軒面店，南信雙皮奶，杏花樓姜撞奶等大小名食肆；北有長壽路理發(fā)用品專業(yè)市場、金銀加工行業(yè)、金銀珠寶業(yè)；歷史悠久的西來正玉器墟、酸枝家具街；源勝“古玩街”等。主軸為現已成熟的步行街，而兩翼的范圍是：左翼有“荔灣廣場”、“名匯商城”、右翼有“東急購物新天地”、“賽博數碼生活廣場”，“十甫名都”則在后面相呼應，構成一個首尾相應的巨大商圈。全長約1218米（現只開放下九路、第十甫路共833米），共有各類商業(yè)店鋪238間和數千商戶。這些千年的文化，在北京路都得以很好得保存，游客在購物得同時，可以得到一次歷史的教育。把旅游、文化古跡與現代化建設揉合起來，進而構成“羊城商業(yè)旅游區(qū)”，發(fā)揮廣州城市中心商業(yè)黃金寶地的主導作用，輻射全市，帶動華南，使這里真正成為嶺南旅游倔起的新熱點世界品牌聚集，提升總體形象，不僅有廣州百貨大廈，新大新百貨公司、麗的百貨公司等商業(yè)翹楚，也有皮爾卡丹、堡獅龍、佐丹奴、百圖、多利安奴、卡佛蓮、科春得、萊爾斯丹、耐克、阿迪達斯、蘋果等香港乃至世界著名品牌的連鎖店100多家。4. 步行街特點：北京路步行街是一條充滿傳奇色彩的千年古道，自古以來一直是廣州城的中心，見證了羊城2000多年的歷史變遷。天津和平路步行街重慶的解放碑步行街上海南京路步行街（五）步行街案例分析廣州：北京路步行街——現代和歷史的結合1. 現狀：北京路地處廣州市中心，是廣州城建之始的所在地，也是有史以來廣州地區(qū)最繁華的商業(yè)黃金寶地。 （四）步行街發(fā)展狀態(tài)分析步行街在中國城市興起，已成為一種時尚，著名的商業(yè)步行街已是城市的名片，反映著城市的形象。（三）步行街在城市中的地位任何一個城市都有自身的文脈和傳統(tǒng)。