【正文】 電視、報紙稿戶外全面啟動，各種活動推進。同人 》 ： “ 唯君子為能通天下之志。用在本項目有 “ 唯一 ” 、 “ 唯我獨尊 ” 的文化涵義。 ◎ 人生選擇一個屬于自己的院子就像一生遇到一個知己一樣，這是 知遇之緣，知遇之園，故稱：知園） ◎“知”涵義豐富，有“知識”、“知道”、“知遇之恩”等含義 。 產(chǎn)品命名 案名思考 我們認為一個案名好的標(biāo)準(zhǔn)有很多，比如：響亮、易于傳播；依托特定的文化資源和景觀資源?，F(xiàn)代人文宅院 中國墅 ◎ 宅院： 點名項目屬性（別墅社區(qū)）；有天有地有園有院。 園林別墅◎眷戀中式住宅的成功人士 園林式 ③ 稀缺感：中式別墅產(chǎn)品的稀缺性是客戶購買的主要原因，需要建立 項目標(biāo)桿形象； 時尚感 稀缺感 身份感 客層定位 客戶圈定 周邊客戶 連云港客戶 邊緣客戶 我們認為主力客源在于連云港，由于連云港客戶對于本項目區(qū)域的認知度不高，加上競爭項目眾多，我們建議進行客源的發(fā)散： 將客源定位為：以連云港為基礎(chǔ)，兼顧下屬縣市、徐州、淮安、山西、臺灣及外籍客戶。 ◎ 企業(yè)形象定位： 中式文化地產(chǎn)領(lǐng)跑者 ◎ 關(guān)鍵詞： 中式（民族的）；文化地產(chǎn)（有品味、有情趣的）；領(lǐng)跑者（行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、不斷創(chuàng)新傳統(tǒng)建筑文化） 市場定位 連云港首席 ◎要從 使用角度 出發(fā)，增加產(chǎn)品的 附加值 。 ◎ 家政服務(wù)（代購機票、代叫出租、代聘家教保姆等）。詩情畫意與造園的直接結(jié)合 大大提高了景色畫面的表現(xiàn)力和感染力 。蘇州的拙政園“梧竹幽居”、“竹徑通幽”、“竹廊扶翠”等園林藝術(shù)為多數(shù)園林借鑒。 社區(qū)文化墻 兒童涂鴉墻 報春亭 景觀建議 細節(jié) ◎石材選用： 山無石不奇、園無石不秀、水無石不清、家無石不安、齋無石不雅、人無石不貴。主入口是社區(qū)門面，有利于提升項目形象。 ◎在景觀節(jié)點、小廣場等處設(shè)置音響，播放背景音樂，供居民娛樂只用。 架空空間 創(chuàng)新車庫 架空空間 景觀規(guī)劃 原則 ◎彰顯社區(qū)文化內(nèi)涵， 突出社區(qū)產(chǎn)品定位 ，營造多層 次的綠化系統(tǒng)。在項目啟動初期，可先建設(shè)會所 作為臨時售樓處 。 過渡游廊 特色花墻 古典洞門 配套建議（綠色建筑） 10大綠色建筑配置規(guī)劃建議： 1） 外墻保溫系統(tǒng) ，降低能耗； 2）雙層玻璃， 斷橋隔熱門窗 ，減低噪音，節(jié)約能耗； 3） 生態(tài)太陽能 系統(tǒng)，綠色環(huán)保； 4）中水收集和 雨水利用 ； 5） 垃圾分類處理 ，可回收和不可回收分別處理，另單獨設(shè)置電池收集點； 6）綠色驅(qū)蚊系統(tǒng)； 7）廚房垃圾收集處理中心； 8）連云港 首家戶式新風(fēng)系統(tǒng) ； 9） 屋頂綠化 和陽臺綠化系統(tǒng)； 10）峰谷用電系統(tǒng)。 建筑風(fēng)格 江南人文院落 因為項目是現(xiàn)代中式風(fēng)格的園林式別墅，因此建筑立面建議用大片 粉墻為基調(diào) ，配以黑灰色的瓦頂， 栗殼色的梁柱，欄桿、掛落 。此區(qū)域可命名為 “ 田園 ” ，同時可作為社區(qū)文化活動場地。 ◎步行系統(tǒng)：在外園周邊鋪 曲折的碎石小路 ，供游覽和休閑散步；在社區(qū)內(nèi)部從主干道通往單元入戶的過程中，在曲折小路兩側(cè)種植樹木，造成曲徑通幽的效果。曲折的小道消退了生硬直線所造成的火氣和躁氣，并且富有情趣。我們認為道路規(guī)劃應(yīng)以 人車分流 為原則， 以 動靜結(jié)合 為思想，分為機動系統(tǒng)和步行系統(tǒng)兩部分。 整個小區(qū)通過若干個河道以及富有情趣的 “曲橋”連接 ，自然分為若干水空間。根據(jù)形成的高差，形成不同的標(biāo)高組團空間，利用其做半地下室或架空層花園。 【 獨門獨院 】 通過景觀圍合和建筑分割，制造了一個相對獨立的空間，形成了“一墅一域”，“獨門獨院”的空間格局。 【 景上景 】 外景與內(nèi)景因為落差景上有景。 核心思想 表現(xiàn) “私” 的形態(tài) 追求 “幽” 的氛圍 規(guī)劃 環(huán)境 內(nèi)部 強調(diào) “院” 的作用 色彩 渲染 “素” 的意味 彰顯 “文” 的氣質(zhì) 形象 體現(xiàn) “便” 的空間 外部 布局建議 總體布局應(yīng)按以 生態(tài)、文化、現(xiàn)代為主線，以獨到和現(xiàn)代的建筑風(fēng)格詮釋傳統(tǒng)建筑文化，使之整體表現(xiàn)厚重而俊朗、清新而現(xiàn)代的別墅風(fēng)格。 項目的機會點在哪里？ 處于 新浦區(qū)新板塊 ，市場逐漸關(guān)注；政府城市規(guī)劃引導(dǎo)。 西側(cè)： 建設(shè)中的新經(jīng)濟創(chuàng)業(yè)園，遠處為崗埠農(nóng)場居民集中的鎮(zhèn)區(qū)； 北側(cè)： 為農(nóng)田及民宅；典型農(nóng)村自然景觀，沒有識別性強的自然景觀做依托，亦無相關(guān)人文景觀。 二、項目研究／規(guī)劃建議 ； ； ； ； ； ； ； 。 ◎連云港的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚且風(fēng)格鮮明的別墅。 ◎客層結(jié)構(gòu)單一： 目前本地消費仍以公務(wù)員和小老板為主，由于連云港工業(yè)（私營）經(jīng)濟不發(fā)達，因此大部分為服務(wù)型行業(yè)的從業(yè)人員 . 市場啟示 ◎近年來別墅市場開發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費空間。 產(chǎn)品選擇 現(xiàn)代別墅25%山水別墅30%中式別墅25%歐式別墅20%現(xiàn)代別墅山水別墅中式別墅歐式別墅消費者對別墅產(chǎn)品類型選擇 注：消費者對總價在 70120萬的別墅物業(yè)選擇傾向最大，這在一定程度上反應(yīng)了區(qū)域高端收入群體仍然較低。 點評 依托絕版自然資源，處于溫泉度假區(qū)內(nèi)，五星級酒店管理，影響很大。果嶺 簡介 本項目位于風(fēng)景秀麗的連云港溫泉度假區(qū)；總占地 565畝，總建筑面積 154485㎡ 。 產(chǎn)品 雙拼、聯(lián)排、退臺式別墅，空中花園別墅。 點評 在片區(qū)乃至港城影響力較大，策劃推廣公司實力較強。 產(chǎn)品 獨棟（ 23套；面積： 379－ 520） 雙拼（ 44套；面積： 260左右） 聯(lián)排（ 30套；面積： 180220） 疊排（ 32套；面積： 190220） 價格 （ max： 14000； min： 8000） 點評 地中海風(fēng)格整個項目三面環(huán)山、一面近海，是連云港較為稀缺的別墅社區(qū)。 ◎邊緣點綴： 新浦區(qū)邊緣地帶，零星分布，影響較大的有：名人世家及云頂別墅。 ◎ 09年我市商品房八大區(qū)域成交套數(shù)直觀圖 ◎ 09年港城樓市共成交商品房 61645套，成交 面積約 6259322平方米。 ◎ 09年上半年我市房地產(chǎn)施工、竣工面積有所上升 2022年 16月，連云港市房地產(chǎn)施工面積，同比增長 %。 ◎相互影響： 隨著土地成交價格的增加，無疑加大樓盤的開發(fā)成本，從而銷售價格也將上調(diào)。 土地市場價格（ 202