【正文】 『項目工作進(jìn)度』項目實施工作進(jìn)度安排本項目計劃在兩年零九個月（33個月）左右的時間內(nèi)全部建成。善于用人的老板參與項目的全過程，負(fù)責(zé)將眾多個人的能力集合成企業(yè)優(yōu)勢。公關(guān)能手參與項目的全過程，負(fù)責(zé)各種社會關(guān)系。三、人員智力構(gòu)成為保證該項目能取得成功，人才是一個非常重要的因素，我們建議，在未來的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：市場營銷專家主要參與市場調(diào)查、市場定位、市場研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價格、競爭策略和具體銷售方案。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗收及評議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計、修改及評議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人財務(wù)總監(jiān)1人工程部2人市場策劃部（招商部）2人銷售部12人財務(wù)部（由財務(wù)總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員2名市場策劃部招聘有一定經(jīng)驗和較專業(yè)的市場營銷人員2名。『組織管理篇』有了好的項目，有了好的策劃，有了好的市場，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項目的組織和管理就顯得尤為重要。因此，發(fā)展商都樂意主動與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產(chǎn)項目，既簡單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)。此外，在貸款期內(nèi)，若借款人有充裕資金，銀行是容許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。購房者無論是預(yù)購樓花或購買現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請貸款來支付部分的樓價款。銀行提供貸款主要是按項目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款?！　“l(fā)展商無論自有資金多少，在每一個具體開發(fā)項目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。通常情況下，銀行方面根據(jù)開發(fā)商的資信程度、經(jīng)營收益、申請借款余額和時間長短，以及抵押物價值評估的結(jié)果來定，一般不超過抵押物現(xiàn)時價值的70%，對住房按揭貸款最高為七成按揭。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對借貸雙方均存在一定風(fēng)險。附表：二期項目開工建設(shè)資金來源分析表附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款運作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場啟動情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計劃實現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅實的基礎(chǔ)。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請專業(yè)會計、審計人員加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自市場，最主要的還是銷售風(fēng)險，而銷售風(fēng)險還是來自對市場的營造和把握能力問題。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元四期工程保本點分析：目為整個計劃的最后一項，有很多不確定性因素，因此在這里不做詳細(xì)分析。1400元/平方米15000平方米－2100萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。為便于計算總利潤，我們?nèi)∶總€項目定價的最低值和最高值。前期炒作工作結(jié)束后，該項目的升值空間將十分巨大。 　　四期工程視前三期開發(fā)實際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個1000萬元的利潤目標(biāo)。其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險相對較大，資金需求量也較大。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。（需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。計劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。考慮到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場投資額較大（按700元/平方米計算，60000平方米需要投資4200余萬元），且按一個出售單位50平方米計算，將有1200余個經(jīng)營攤位，這樣大的規(guī)模不但東營市場一時難以消化，即使再向周邊輻射，也一時難以做到，風(fēng)險相對較大。工期預(yù)計為12個月，2006年1月動工至2006年12月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。一、項目建設(shè)進(jìn)度 該項目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動開發(fā)。全員營銷開發(fā)商動員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，發(fā)動一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售工作。優(yōu)惠條款序號優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購買一次性購買五戶以上可視為集團(tuán)購買，給予一定優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場或購買偏僻位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費對象重點客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會期間優(yōu)惠促銷價6變相優(yōu)惠鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)的實際情況，對于一次性購買300平方米商鋪或400平方米市場攤位的業(yè)主，可以贈送一輛價值25000元左右的微型車等價格分期策略內(nèi)部認(rèn)購價格內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在東營房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價為1600元/平方米，市場攤位定價為1300元/平方米較為合適。招商對象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意投資的大財團(tuán)；招商范圍：全國沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營場所發(fā)放宣傳單，重點大客戶當(dāng)面洽談；在東營市召開招商大會，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動市場。向政府爭取凡是來此經(jīng)營的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費、簡化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)行市場調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對項目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對外銷售。適用于大型封閉市場，操作方法是將市場按區(qū)域劃分為10——50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，回收大量資金，然后通過返租的方法從購房者手中取得經(jīng)營權(quán)。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房價偏低。營銷推廣費用預(yù)算（費用待定）項 目費 用 內(nèi) 容費用估算備 注現(xiàn)場包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告運用8萬元印刷品樓書，宣傳單頁，海報等10萬元媒介投放電視廣告，報紙廣告，電臺廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬元公關(guān)活動活動組織策劃費用10萬元其他費用看樓車的購置、裝飾，網(wǎng)站制作等8萬元合計56萬元%投入廣告費三、銷售招商策略執(zhí)行（一）項目賣點分析“無憂置業(yè)”。（2）舉辦展銷會開盤后，在市區(qū)選擇合適場所組織大型展銷會，全面展示項目，吸引目標(biāo)客戶購買。附：接待中心的設(shè)計要求詳表序 號內(nèi) 容設(shè)計要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉項目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項目公司標(biāo)志5臺面設(shè)計項目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用6展板設(shè)計分類展示商業(yè)街、市場、酒店、公寓的形象和項目的詳細(xì)介紹7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷售人員服裝與項目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項目視覺系統(tǒng)的運用10樣板房的設(shè)計結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合（三）廣告總體策略廣告宣傳階段廣告宣傳要針對確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對項目的整體形象和“賣點”集中進(jìn)行宣傳和推介。標(biāo)志（略）標(biāo)準(zhǔn)色（略）標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展及運用工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。（一）項目視覺識別系統(tǒng)名稱（1）項目名一個好的項目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。（二）目標(biāo)客戶特征按當(dāng)前東營市商品房價格和此項目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價在20萬左右，按揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場可劃分為10—100平方米的不同面積。專業(yè)市場啟動已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗，快速啟動市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望，從而帶動商品房銷售。一是項目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營市裝飾材料市場、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項目、長途客運西站附近的小商品城等商鋪價格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。如山東青島的住宅價格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、。『市場營銷篇』本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內(nèi)容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。（五）三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個東營酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形態(tài)，將在未來被消費者所接受。有兩種設(shè)計方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。東營雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營的市場空白，更能帶動已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“XX項目名”。二、文化價值定位東營是一個缺少文化底蘊(yùn)的城市，東營的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實現(xiàn)項目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產(chǎn)品設(shè)計，敬請決策層高度重視。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。（2）商鋪戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求?？傮w規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場，項目東南角建筑渡假酒店。（批發(fā)市場等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案建設(shè)場地環(huán)境（1）地貌：場地位于東營市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。環(huán)境條件東營是一個缺少景觀的城市，本項目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區(qū)，造景升值對于項目來說十分重要。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，廣利港具備了更便捷的交通條件和競爭優(yōu)勢。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個，常駐人口357戶，1500人，流動人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。　　三、項目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項目選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入?？?，廣南水庫以東，距離東城約15公里。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來的漁船與東營的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。該區(qū)域依據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本項目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、