【正文】 項目預售時間為2018年2季度，自2018年2季度項目建成后即可出租，客房散售后業(yè)主再委托給酒店進行資產托管，酒店與業(yè)主按照50:50分享資產托管收益。4. 寧海一期（安嵐）項目成本及投入情況：序號成本項目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬元）1土地成本建面23,3291,1322,6422前期工程費23,3291,3753,208設計費23,3291,2002,800其它23,3291754083建安費用23,32914,67134,226土建工程23,3293,4748,105設備安裝23,3294,0009,332裝修工程23,3293,5008,165客房裝修23,329公共區(qū)域23,329室外總體（照明\道路\景觀等）23,3293,0006,999配套工程費23,3296971,6264不可預見費用5%23,3296991,6305開發(fā)間接費用23,3295501,283建安成本小計23,32917,29540,347A開發(fā)成本合計23,32918,42742,989B期間費用1,2581技術服務費2702營銷費用%9883財務費用0可資本化的財務費用0總成本 合計18,96644,247寧海二期（安麓）項目成本及投入情況：序號成本項目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬元）1土地成本建面13,642 1,132 1,545 2前期工程費　13,642 900 1,228 設計費　13,642 640 873 其它　13,642 260 355 3建安費用　13,642 11,500 15,688 土建工程　13,642 2,500 3,411 設備安裝　13,642 2,300 3,138 裝修工程　13,642 4,000 5,457 客房裝修　13,642 　　公共區(qū)域　13,642 　　室外總體（照明\道路\景觀等）　13,642 2,400 3,274 配套工程費　13,642 300 409 4不可預見費用5%13,642 560 764 5開發(fā)間接費用　13,642 550 750 　建安成本小計　13,642 13,510 18,430 A開發(fā)成本合計　13,642 14,642 19,975 B期間費用　　　1,167 1技術服務費　　　200 2營銷費用%　　967 3財務費用　　　0 可資本化的財務費用　　　0 總成本 合計15,498 21,142 5. 寧海一期（安嵐）項目運營假設寧海一期項目計劃于2017年2季度建成，總共118間客房，其中可售客房118間。n 山頂泳池：作為一期的配套，不對外開發(fā)，只對度假村內部人士開放，保障私密性，享受山間游泳的獨特的體驗。在豪華舒適的住所，和大自然融為一體，沉浸在一片靜謐里，適時適地的強健及調理身體。一期項目于2016年1季度開始施工，計劃于2017年2季度竣工，預售時間計劃于2017年2季度開始，分4個季度完成銷售，每個季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。綜合性野奢度假酒店60%酒店：500800元/晚,別墅:20004000元/晚/棟酒店、餐飲、農場、兒童水上樂園、天然氧吧、豪華宴會廳、會議室2. 寧海裸心泉項目區(qū)位分析n 項目位置：項目處于寧?？h深甽鎮(zhèn)南溪村，位于長三角經濟圈的3小時經濟圈內位置，距離中國三大著名溫泉南溪溫泉景區(qū)僅23公里n 交通可達性：項目處于寧波半小時經濟圈、杭州2小時經濟圈內，交通較為發(fā)達，距離省道S311僅為23公里，距離省道S214僅為8公里左右，方便周邊12小時經濟圈的客群驅車到達。2） 寧海周邊野奢酒店基本情況：項目酒店介紹酒店規(guī)格入住率客單價業(yè)態(tài)寧海金海開元名都大酒店錄屬中國民營高星級連鎖酒店集團——開元酒店集團，酒店擁有279間客房，五星級酒店70%5001000元/晚酒店、餐飲、健身房、會議室寧海天明山溫泉大酒店寧海天明山溫泉大酒店就座落于溫泉森林公園四大景區(qū)之中心景區(qū)的臥龍谷內，是一家的度假型酒店。其中寧海項目所處的南溪溫泉區(qū)域中國三大著名溫泉之一，坐落在寧?？h城西北天明山幽谷中，距寧波市區(qū)76公里。千島湖二期項目財務測算（萬元）：千島湖二期（安嵐）項目第1年第2年第3年第4年第5年單價（元/間）2,2,2,2,2,客房出租率%60%65%65%65%RevPAR（元/間）1,1,1,1,1,1 經營總收入（萬）8,9,10,10,10,2 運營成本（萬）5,6,6,6,6,3 基本管理費（萬）4 營改增（萬）5 營業(yè)毛利潤GOP（萬）2,3,3,3,3,GOP%%%%%%6 酒店管理方收入（萬）7 房產稅（萬）8 小業(yè)主凈收益（萬）9 EBITDA（萬）1,2,2,2,2,10 折舊攤銷（萬）1,1,1,1,1,11 息稅前利潤（萬）1,1,項 目20202021202220232024一、客房銷售息稅前利潤7,二、酒店經營息稅前利潤1,1,1 酒店經營毛利潤GOP(萬元)1,3,3,3,3,酒店運營毛利潤GOP%%%%%%2 酒店管理方收入(萬元)3 小業(yè)主總收益(萬元)4 房產稅我方5 折舊攤銷1,1,1,1,三、財務費用四、利潤總額8,1,1,五、凈利潤6,1,1, 寧海項目介紹1. 項目投資環(huán)境1）寧海概況n 城市宏觀經濟穩(wěn)定發(fā)展：，%，::，人均生產總值65797元，2014年末全縣總戶數(shù)232103戶，戶籍總人口626426人。根據(jù)千島湖周邊度假村及星級酒店的客單價（見表：千島湖周邊野奢型酒店基本情況）及安麓酒店的高端定位，客房均價約2,000元/間，同時，酒店開業(yè)當年20172018年出租率分別為50%、60%，2019年及未來穩(wěn)定于65%。一期項目于2015年4季度開始施工，計劃于2017年1季度竣工。提升千島湖旅游中高檔市場知名度及影響力；n 人文山水生態(tài)住區(qū)：低密度高品質人文山水生態(tài)住區(qū)，利用自然生態(tài)，融于自然環(huán)境。2）千島湖周邊野奢型酒店基本情況：度假村項目酒店介紹酒店規(guī)格客單價業(yè)態(tài)千島湖開元度假村位于國家5A級風景名勝區(qū)千島湖內有一家五星級度假酒店和88幢獨立別墅五星級酒店野奢型酒店平均房價：平時：6001000元/晚周末：13001500元/晚酒店、餐飲、咖啡、酒吧、SPA、健身千島湖綠城度假酒店位于淳安千島湖鎮(zhèn)東北部，面攬主湖區(qū)，背依主城區(qū)。n 區(qū)位價值明顯——隨著杭州“旅游西近”戰(zhàn)略的大力推進，將極大地帶動杭州西部地區(qū)的旅游產業(yè)發(fā)展與升級，千島湖區(qū)作為其西進戰(zhàn)略中的重要節(jié)點之一，有著重要的戰(zhàn)略地位。l 景區(qū)景點業(yè)：以資源開發(fā)為重點，形成旅游客源地與旅游目的地的有機聯(lián)系。l 旅行社：以中國康輝旅行社在全國近百家家分支機構、神舟旅行社在北京地區(qū)100多個營銷網點為基礎,形成以北京為中心、輻射全國及海外主要客源市場的接待體系。 北京首都旅游集團簡介北京首都旅游集團有限責任公司是中國最大的旅游企業(yè)集團之一，是以經營旅游業(yè)為主，涵蓋酒店、旅行社、汽車、購物、餐飲、會展、娛樂、景區(qū)等業(yè)務發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)。GHM集團旗下物業(yè)眾多，目前于9個國家共擁有14個物業(yè)，隨著位于墨西哥、阿曼、希臘、保加利亞、瑞士、杜拜等，其中中國及峇里的物業(yè)在未來3年陸續(xù)開業(yè)，GHM旗下物業(yè)將增至23個。這是針對小眾消費者的個性化酒店產品的一次創(chuàng)新性嘗試。寧海項目富春山居客單價:35004500元/晚裸心谷莫干山客單價:約6800元/晚新昌項目寧海森林溫泉客單價:1800元/晚千島湖項目德懋堂客單價：4800元/晚安吉桃花源客單價:2142元/晚出租率:85%假設我們的項目平均單套面積100平米，穩(wěn)定出租率約在65%,GOP約35%，小業(yè)主分成比例在70%的情況下，在銷售均價在2600028000元之間時，小業(yè)主的年化投資回報也可達到平均6%的水平，與其他類型旅游地產項目的收益率相比處于略高的水平，因為我們認為銷售均價位于2600028000元/平米時，跟同期市場其他類型產品相比，該項目依然有吸引力。以此實現(xiàn)小業(yè)主以低成本到旅游景點旅游度假并且享受到高端酒店服務的目的，同時為小業(yè)主增加了產品的度假和服務屬性，滿足小業(yè)主及全家休閑度假養(yǎng)生需求。 小業(yè)主購買該旅游產品后將獲得約年化6%的回報及優(yōu)質的度假產品根據(jù)對類似旅游產品的盡調，此類野奢型產品資產托管的投資回報率在6%左右，所以小業(yè)主投資此類旅游產品不僅可以得到房屋產權，通過資產托管，還可以得到約年化6%的投資回報收益，具有較好的投資屬性。并和政府長期保持著良好的合作關系，能夠拿到豐富的4A級以上景區(qū)以上的旅游資源的土地。5. 產業(yè)深耕：待合作模式成熟后，可快速復制并與其它旅游品牌進行合作，在萬億的旅游市場分享一杯羹。根據(jù)測算，基金所持有的度假村酒店每年可以接待超過10萬組高凈值客戶，我行可將符合條件的客戶發(fā)展為銀行VIP客戶，提供定制化的金融服務。2. 品牌推廣：基金持有的酒店由國際化的背景的野奢型高端品牌運營，提高我行在業(yè)內的知名度及美譽度。酒店管理公司將自持的40套夯土小屋進行統(tǒng)一管理，經營成客房，并提供餐飲、娛樂等項目，依靠口碑相傳的營銷秘籍獲取更高的人氣，使夯土小屋客流流動，從而獲得更加充裕的租金回現(xiàn)。這種策略不僅可以有效地收回項目投資成本，而且能夠沉淀集團固定資產。設施數(shù)量備注樹頂別墅3081間房圓形小屋40一室一棟馬廄1用于喂養(yǎng)私家馬游泳池32個冬日溫水泳池餐廳3會議室11000平米的會議空間，包括8個房間和禮堂健康中心1包括1個SPA館和14間治療室兒童日托中心1有機農場1為度假村提供所有蔬菜和家禽活動中心1包括山地車、垂釣、采茶、騎馬、射箭裸心谷裸心泊（在建）裸心嶺（在建）裸心湖（在建）項目形象產品定位客群定位：大型城市周邊12小時車程中高端家庭、文藝青年和商務客群 功能定位：原生態(tài)休閑、度假、會議中心 情感定位：自然、休閑 選址體量： 城市：杭州、上海周邊 交通：104國道 資源：莫干山風景區(qū)（4A級景區(qū)） 體量：占地160畝 城市：蘇州周邊 交通：滬寧高速資源：太湖風景區(qū)（5A級景區(qū)） 體量：占地300畝 城市：義烏 交通：滬昆高速資源：山間及有機農田體量：占地230畝城市：紹興交通： 104國道資源： 自然湖拿地模式點狀拿地 裸心谷產品業(yè)態(tài)1. 產品業(yè)態(tài)分布概況樹頂別墅和夯土小屋為裸心谷項目主要物業(yè)，輔之以會所、餐廳、酒吧、水療中心、會議中心等配套設施租賃策略，并采用租賃山林的方式提供竹林、茶園、高爾夫、池塘、農場、騎馬場等娛樂設施。對于維持原貌用地部分，主要采用租賃山林的方式獲取土地使用權。莫干山是中國四大避暑勝地之一，因春秋末年，吳王闔閭派干將、莫邪在此鑄成舉世無雙的雌雄雙劍而得名，是中國著名的休閑旅游及避暑勝地。2. 區(qū)位及交通配套項目位于浙江省湖州市德清縣莫干山景區(qū)，天然山谷之中?！阈墓犬a品定位與選址1. 產品定位1） 客戶定位主要面對高收入、對生活品質有較高追求的人士，具體分為上中產和富裕人群、外企白領、外國游客和養(yǎng)生長者。除了住宿的設施，裸心谷還有許多用于休閑養(yǎng)生的設施，裸心谷內有三個室外游泳池，三個泳池中有一個可以冬季加熱；裸心谷內還有可以騎自行車鍛煉的自行車道和登山鍛煉的登山道，以及可供旅客體驗的有機農莊，讓旅客接近自然在自然中鍛煉養(yǎng)生享受自然；裸心谷內還有750平米的水療養(yǎng)生中心，有的理療中心位于竹林深處的房屋之中，景色優(yōu)美。其中部分企業(yè)每年有固定的會議需求，并且有的企業(yè)還會開季度、年中會議，會議需求量持續(xù)增長。3）生活方式：中