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2005年煙臺(tái)高爾夫國(guó)際公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃投標(biāo)書-wenkub.com

2025-01-18 20:54 本頁面
   

【正文】 銀行按揭 整理合同資料;內(nèi)部借款給客戶(視情況而定);到房產(chǎn)局做鑒證;抵押備案登記;按揭資料送銀行;清單送財(cái)務(wù)部;辦理土地證、產(chǎn)權(quán)證。簽署《商品房買賣契約》在規(guī)定時(shí)間內(nèi),客戶到展示中心簽署《契約》;銷售人員核對(duì)認(rèn)購書;銷售人員核對(duì)已填好的《契約》和《補(bǔ)充協(xié)議》;客戶簽定契約后,銷售人員進(jìn)一步確認(rèn)無誤,交由客戶簽名;客戶辦完上述手續(xù)后,銷售人員開具交樓通知書,請(qǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納款項(xiàng);繳納完費(fèi)用后,客戶到簽約處向工作人員出示交款憑證,并領(lǐng)取《契約》和《補(bǔ)充協(xié)議》。3)流程 3) 形式考慮到受銷售許可證取證時(shí)間限制,本案開盤前的內(nèi)部認(rèn)購期會(huì)較長(zhǎng),建議本案內(nèi)部認(rèn)購以收取小定,做內(nèi)部認(rèn)購意向登記處理(內(nèi)部認(rèn)購確認(rèn)單)。C、關(guān)系銷售充分利用積累的客戶資源,不斷的產(chǎn)生“客帶客”的群體效應(yīng),盡快完成銷售。銷售周期:由拿到銷售許可證開始算起銷售周期8個(gè)月 內(nèi)部認(rèn)購期:45天 開盤公開期: 三個(gè)月 銷售完成率30% 熱銷期: 三個(gè)月 銷售完成率35% 強(qiáng)銷期: 二個(gè)月 銷售完成率20% 尾盤棋: 一個(gè)月 銷售完成率5% 銷售渠道及方式目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售?,F(xiàn)場(chǎng)點(diǎn):圍墻、銷售中心(海報(bào)、樓書、路桿旗、DM)、樣板房進(jìn)行封殺?!? 我們用以上的文字訴求這四個(gè)“成本”,從而把“貴族商務(wù)”這個(gè)涵義廣泛的抽象概念具體化,使我們的客戶接受起來會(huì)更加直觀、明了。工具與通道n確保一個(gè)目標(biāo):銷售!n構(gòu)架二個(gè)平臺(tái):溝通平臺(tái)、交易平臺(tái)n解決三種觀點(diǎn):顧客觀點(diǎn)、公眾觀點(diǎn)、領(lǐng)袖觀點(diǎn)n創(chuàng)建四條渠道:直效傳播、活動(dòng)(event、pr) 廣告、現(xiàn)場(chǎng)溝通n傳播五個(gè)信息:塑造企業(yè)形象—誠心、誠信 營(yíng)造項(xiàng)目形象—尊貴、優(yōu)雅、自然、親切 展示未來生活—項(xiàng)目分賣點(diǎn)強(qiáng)化訴求 推動(dòng)時(shí)尚生活概念 排解疑慮顧問置業(yè)推廣策略企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖板塊賣點(diǎn)的收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)收集及提煉建材賣點(diǎn)收集及提煉建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉媒介策略收集及提煉 通過我們對(duì)“SOHO公寓 貴族商務(wù)”的理解以及對(duì)項(xiàng)目周邊的研究,確定將區(qū)位、交通、配套整合為四個(gè)具象、且與受眾生活息息相關(guān)的成本概念。有鑒于這一銷售規(guī)律,建議對(duì)部分單位進(jìn)行高差價(jià)保留,實(shí)施銷售控制,以確保利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。f) 空間成本:50—140平米,適合的才是最好的。溝通成本:集城市萬千商務(wù)配套之寵愛,溝通無距離。表現(xiàn)策略:繼續(xù)顛覆市場(chǎng)觀念,緊扣項(xiàng)目推廣主題,把投資概念做另一種層面闡述,解決投資客問題,為項(xiàng)目銷售擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面,進(jìn)行促進(jìn)銷售進(jìn)行。比如:溫州商人、招遠(yuǎn)礦主、大慶職工等。b) 煙臺(tái)本土的中產(chǎn)階級(jí)和行政機(jī)構(gòu)人員煙臺(tái)作為自古商家必爭(zhēng)之地,商業(yè)發(fā)達(dá),中小個(gè)體商家業(yè)主、中小企業(yè)主和在外企、名企工作的白領(lǐng)、金領(lǐng),以及行政機(jī)構(gòu)、金融工作的官員,構(gòu)成了煙臺(tái)市的城市中產(chǎn)階級(jí),這一人群購買第二套住房或第三套住房。基于市場(chǎng)調(diào)查和分析,我們將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位為:a) 煙臺(tái)各大企業(yè)、韓資企業(yè)、外企的中、高級(jí)管理人員這一群體為本項(xiàng)目的第一目標(biāo)客戶群,世界500強(qiáng)企業(yè)帶來眾多的中、高級(jí)管理人員、外籍人士,這一人群通常是長(zhǎng)期間斷性的居住,目前這一部分人員對(duì)居住在酒店和租住的高檔公寓中,通常離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn),成本較高。地面:西米黃花崗巖、青石板巖、仿古地磚、陶瓷馬賽克造型。電器:獨(dú)特風(fēng)格設(shè)計(jì)的精致燈飾、名牌冰箱、電熱水壺等。優(yōu)質(zhì)木制睡床、床頭柜及名牌床墊、衣柜、寫字臺(tái)、座椅。 天花及墻角:墻身高級(jí)乳膠漆,配美觀天花角線及墻角線。北向戶型進(jìn)深變短,戶型面積變小,提高了室內(nèi)采光,更加適合年輕白領(lǐng)居家合作為婚房,降低銷售難度。調(diào)整方案二調(diào)整方案二:A、把中央走廊向北移動(dòng)1米,南向進(jìn)深變?yōu)?米,北向戶型進(jìn)深變?yōu)?米。B、 相鄰兩戶和為一戶,東、西邊兩戶獨(dú)立。三、戶型設(shè)計(jì)、分類及戶型策劃 戶型策劃本項(xiàng)目原有戶型設(shè)計(jì),分進(jìn)深均等的南、北兩種戶型。G、 電視:房間內(nèi)配備等離子電視。創(chuàng)新策劃A、 概念創(chuàng)新:“水岸生活 貴族商務(wù)”B、 理念創(chuàng)新:自然居家 休閑商務(wù)(人性化商務(wù))C、 戶型創(chuàng)新:增加復(fù)式小戶型的設(shè)計(jì),既可以解決動(dòng)靜不分、私密性差的缺點(diǎn),又可以增加項(xiàng)目的差異性。2層:設(shè)立特色中餐廳(魯菜、川菜、粵菜)中餐包房,同時(shí)設(shè)立23件小型會(huì)議室或會(huì)客室,以供業(yè)主會(huì)客和進(jìn)行簡(jiǎn)單的小型商務(wù)會(huì)議。2500247。3萬元 目前煙臺(tái)市場(chǎng)上的小戶型產(chǎn)品多位初級(jí)產(chǎn)品,購買者以年輕人和投資客為主,真正適合商務(wù)精英人士居住和商務(wù)的產(chǎn)品市場(chǎng)上目前還沒有,三水SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目雖然作了這一方面的嘗試,但其吵雜的環(huán)境并不符合這一人群的需求,隨著消費(fèi)者不斷理性和成熟,消費(fèi)需求的不斷升級(jí),市場(chǎng)呼喚小戶型公寓更新?lián)Q代產(chǎn)品的出現(xiàn)。 總之,不論是從表面的因素分析,還是進(jìn)一步的深層挖掘,市場(chǎng)的規(guī)律是只要有需求就必然有相應(yīng)的產(chǎn)品供應(yīng),有市場(chǎng)需求就必然有開發(fā)商介入、開發(fā),小戶型在煙臺(tái)能“火”起來也是這個(gè)原因。小戶型在煙臺(tái)的暢銷,除了其自身具備的各種優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)需求之外,經(jīng)濟(jì)適用房的供給量小、二手房市場(chǎng)尚未全面啟動(dòng)等也是深層次的影響因素。房?jī)r(jià)高漲催生小戶型房子是總價(jià)很高的消費(fèi)品,房?jī)r(jià)的上漲使得消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)越來越重,買房也越來越難。而外來的高級(jí)打工者由于工作飄忽不定,購買一款小戶型,既可使自己住的舒適,又可長(zhǎng)久考慮作為一筆投資。在工作了兩三年以后恰好到了結(jié)婚的年齡,結(jié)婚當(dāng)然需要新房,而手頭積蓄又不多,礙于經(jīng)濟(jì)能力,小戶型成為他們“退而求其次”的選擇,以備結(jié)婚之用;從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,小戶型也便于以后更換。出于經(jīng)濟(jì)角度考慮,這部分人群對(duì)小戶型有著強(qiáng)烈的需求。有些開發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念(SOLO原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛,在這里指的是超小的戶型:建筑面積在35平方米左右,臥室和客廳沒有明顯的劃分),進(jìn)一步挖掘“小”的優(yōu)勢(shì),進(jìn)而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風(fēng)景?;蛟S在接下來的市場(chǎng)中,缺陷太多的小戶型將被淘汰,而那些真正從業(yè)主的切身利益出發(fā)而設(shè)計(jì)出的精品小戶型將會(huì)得到客戶的認(rèn)可,繼續(xù)“火下去”。但伴隨產(chǎn)品雷同化的嚴(yán)重,小戶型開始慢慢成為一種“主流”,市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大。銷售價(jià)格:采用買一層送一層方式,4層約4150元/平米,17層約4700元/平米,南北向無差價(jià)戶型面積:451平方米兩種戶型銷售情況:現(xiàn)內(nèi)部訂購,每套房預(yù)付7萬元定金東方巴黎四期地理位置:煙臺(tái)前進(jìn)路與青年路交匯處發(fā)展商:香港力高集團(tuán) 煙臺(tái)力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況:煙臺(tái)中心地段,城區(qū)中心位置。銷售價(jià)格:住宅4~5層起價(jià)2880元/平方米(11);5~9,12~16 2930元/平方米起;2~4,17~21 2980元/平方米起 ;22 3030元/平方米起;每?jī)蓪蛹?0元/平方米(含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費(fèi))團(tuán)購(10套以上)。商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置:煙臺(tái)開發(fā)區(qū)黃金大道長(zhǎng)江路,緊鄰國(guó)家級(jí)度假區(qū)金沙灘發(fā)展商:煙臺(tái)國(guó)泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積:30000余平方米總套數(shù):300余間,可銷售約180間項(xiàng)目概況:酒店共20層,按超四星級(jí)豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修施工,并委托中國(guó)酒店管理業(yè)第一品牌——錦江國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理?!案邫n”,指出本項(xiàng)目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。我們相信本項(xiàng)目的興建會(huì)吸引煙臺(tái)市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè),“福山后落后”的說法將永遠(yuǎn)的成為歷史,一個(gè)超大規(guī)模、具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型現(xiàn)代休閑商務(wù)區(qū)在這里崛起!B、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析(宗地) 優(yōu)勢(shì): 區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢(shì):目前周邊配套較少交通便捷 項(xiàng)目目前周邊環(huán)境較差項(xiàng)目公建商業(yè)設(shè)施齊全 項(xiàng)目目前周邊居住人口較少水岸生活 貴族商務(wù) 社區(qū)治安會(huì)受到一定影響 本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場(chǎng)接受度地標(biāo)型建筑 市場(chǎng)知名度 項(xiàng)目北向戶型銷售的難度 機(jī)會(huì):房型面積較為合理,在合理 威脅:發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價(jià)格的前提下,有 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 望通過對(duì)單元總價(jià)的控制, 入市時(shí)機(jī)的選擇 并借助大型項(xiàng)目的知名度形成 銷售價(jià)格定位的合理與否 熱銷 開發(fā)量的加大和過于集中依托酒店部分,使本區(qū)域形成福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū),可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢(shì)挖掘本項(xiàng)目休閑商住的功能。由項(xiàng)目到開發(fā)區(qū)僅10分鐘車程,到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程,交通方便。由于福山房產(chǎn)市場(chǎng)起步比其他三區(qū)較晚,所以在產(chǎn)品定位和社區(qū)配套上有更多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,可以縮短房產(chǎn)發(fā)展的探路期。銀河名都的步行街外置街的價(jià)格已經(jīng)喊到6080元/㎡,與芝罘區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格接近。但從目前銷售的情況看并不樂觀,福山當(dāng)?shù)厝藢?duì)小高層并不感冒,還是習(xí)慣于購買多層居住。5600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)1900元/㎡網(wǎng)點(diǎn)1800元/㎡④福海路——城市規(guī)劃中軸線,福山最具投資潛力的黃金地段永達(dá)街——與紅旗隧道連接,是福山發(fā)展的大動(dòng)脈兩大在售經(jīng)典樓盤價(jià)格對(duì)比分析表項(xiàng)目名稱點(diǎn)(1~2層)面東4100元/㎡環(huán)境、交通、配套分析:本案地處福山區(qū)主干道福海路旁,高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處,專業(yè)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng),多功能大型會(huì)所及中心廣場(chǎng),打造福山首個(gè)健康文化社區(qū)。具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。?yán)密的保安防范體系,前置噴泉廣場(chǎng),擬建銀河金太陽托兒所,為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。環(huán)境、交通、配套分析:地處高新區(qū)繁華路段,交通發(fā)達(dá)。 內(nèi)置街60~100㎡,4400~4700元/㎡外置街74/107/200㎡以上,5600~5800元/㎡銷售狀況:①一期的多層銷售率90%左右,多數(shù)被福山當(dāng)?shù)厝速徺I所:1300㎡私家泛會(huì)所 戶型面積:84~250㎡開盤日期:2003年底(1750元/㎡起價(jià))項(xiàng)目概況:①15棟多層(84㎡的居多,120/110/133/140㎡)起價(jià)1900元/㎡,高價(jià)2300元/㎡2棟小高層(143/128/93/96㎡)起價(jià)2160元/㎡(西)林:3萬㎡原版東方園林 商業(yè)配套:㎡風(fēng)情街會(huì)◆銀河名都發(fā) 展 商:山東邦捷企業(yè)集團(tuán)有限公司地位位置:福山區(qū)松霞路中段 建筑面積:10萬㎡園銷 售 率:98% 銷售周期:24個(gè)月廣告包裝主線:自然、健康、美景、現(xiàn)房生命在于運(yùn)動(dòng),健康共同擁有宣傳媒體組合:報(bào)紙、傳單銷售綜合評(píng)價(jià):“簡(jiǎn)單、明了”,以產(chǎn)品自身形象打動(dòng)人的銷售路線,小的廣告投入,大的現(xiàn)場(chǎng)包裝,觀房車、銷售人員全程陪同,使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力,銷售取得了巨大的成功。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià):煙臺(tái)首創(chuàng)水地?zé)崛∨?,形成本案最大的賣點(diǎn),全方位的精裝修,高尚物業(yè)、智能空間,使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色。④網(wǎng)點(diǎn):面東、面南的4000元/㎡,面西的3900元/㎡。全部綠化到位2006年。②二期由2棟多層(六層)和4棟小高層組成,建筑面積12萬㎡,2004年推出的,都是期房,多層銷售近1/3,小高層剛開始售。這種情況下,煙臺(tái)房?jī)r(jià)上漲與否不言而喻。因?yàn)樵谧馐郾冗_(dá)到一定比例時(shí),原本租房的人群會(huì)選擇購房。據(jù)煙臺(tái)西郊某樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),其已購房客戶中大約有50%強(qiáng)的人,都是為結(jié)婚而準(zhǔn)備“婚房”。上世紀(jì)八十年代前后,中國(guó)遭遇人口出生高峰期。從煙臺(tái)的新形象我們都能看到煙臺(tái)城市化進(jìn)程的成果,城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國(guó)際性博覽會(huì)……煙臺(tái)吸引著
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