【正文】 投 標(biāo) 函經(jīng)我們認(rèn)真研究投標(biāo)文件，詳細(xì)的考察市場，充分的了解市場行情，決定完全接受招標(biāo)文件中的各項(xiàng)任務(wù)，并承諾以人民幣 170 萬元策劃的總價(jià)承包該項(xiàng)目策劃、銷售代理任務(wù)，并承諾該項(xiàng)目時(shí)間自 2005年 4月 1 日至 2005 年12月31日交付（2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提），并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)專業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到貴方滿意，無論我公司能否中標(biāo)都不需要招標(biāo)單位做任何解釋。投標(biāo)人：（公章） 法定代表人：（印鑒） 煙臺高爾夫國際公寓項(xiàng)目營銷策劃投標(biāo)方案投標(biāo)書組成 投標(biāo)函 投標(biāo)企業(yè)的狀況及相關(guān)資料 投標(biāo)企業(yè)曾承攬類似項(xiàng)目的業(yè)績及用戶評價(jià) 策劃人員簡介及近兩年業(yè)績介紹 企業(yè)近兩年業(yè)績情況 營銷策劃方案 營銷說明及銷售策略 投標(biāo)報(bào)價(jià)及分析預(yù)算書策劃總原則： 改造煙臺西部形象的一個(gè)創(chuàng)造性思路——規(guī)劃評估建議 為市場供應(yīng)個(gè)性化的建筑產(chǎn)品——定位評估建議 自然主義色彩的城市商住復(fù)合地產(chǎn)——概念設(shè)計(jì)方案 給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個(gè)好環(huán)境——包裝方案 形象領(lǐng)先的交叉營銷組合系統(tǒng)——營銷方案 以產(chǎn)品為核心的整合營銷傳播——推廣方案 效益為先的成本概念——成本方案策劃書目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報(bào)價(jià)………………………………………………9一、 市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析…………………………………23二、 項(xiàng)目功能策劃、創(chuàng)新策劃………………………………………………29三、 戶型設(shè)計(jì)及戶型分類……………………………………………………30四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位………………………………………………………39五、 戶型策劃及方案概念設(shè)計(jì)………………………………………………40第二部分：廣告策劃方案及報(bào)價(jià)………………………………………………42一、 標(biāo)志設(shè)計(jì)…………………………………………………………………43二、 項(xiàng)目包裝…………………………………………………………………57三、 氣氛營造…………………………………………………………………58四、 平面設(shè)計(jì)…………………………………………………………………60五、 廣告設(shè)計(jì)…………………………………………………………………63第三部分：營銷策劃方案……………………………………………………… 67一、 價(jià)格策略…………………………………………………………………67二、 推廣策略…………………………………………………………………68三、 銷售策略…………………………………………………………………71第四部分：銷售代理方案……………………………………………………… 75一、 銷售代理方式……………………………………………………………75二、 責(zé)任和義務(wù)………………………………………………………………75第五部分：投標(biāo)報(bào)價(jià)及預(yù)算編制………………………………………………77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報(bào)價(jià)一、 煙臺市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析煙臺房地產(chǎn)市場分析 一個(gè)產(chǎn)業(yè)，有時(shí)候會在大浪淘沙過后，卻好像沒有多大的改變；有時(shí)候又會在不知不覺中走出很長一段路程。煙臺這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺得像后一種情況。平淡的路走起來并不輕松，但卻從容。 煙臺的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒有形成像深圳“萬科、中海、金地”等強(qiáng)勢品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。03年煙臺的房產(chǎn)如雨后春筍般的競相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠(yuǎn)非當(dāng)年。在房地產(chǎn)開發(fā)的影響下，煙臺城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個(gè)可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價(jià)值，并且是最大化在延伸。煙臺人也慢慢實(shí)現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢想，只要鈔票沒問題居住的人性化實(shí)踐正逐漸得以貫徹。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房價(jià)4000~7000元/㎡不等，甚至高過近萬元每平米的，不可復(fù)制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標(biāo)簽。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場，分布其左右的大學(xué)城海洋花園、萬光觀?；▓@、海天名人廣場、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺80%的上層人士和鉆石貴族。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個(gè)顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個(gè)三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯(cuò)而成的，在這個(gè)地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國際商城三個(gè)大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個(gè)CEC世紀(jì)名都居住中心。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。CEC世紀(jì)名都毗鄰煙臺市政辦公大樓，建筑總面積達(dá)45萬平方米，立志成為煙臺東部城市化進(jìn)程的城市建筑標(biāo)志性景觀。 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場的制高點(diǎn)，港城最具潛力的黃金地段，它的價(jià)值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價(jià)值，生態(tài)價(jià)值，直接接軌國際國內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺，拆、改、修、建！煙臺的海和煙臺的人共同見證了這座城市的滄桑巨變。濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務(wù)區(qū)，積淀了煙臺地產(chǎn)界重重的一碼。從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來了”不再僅僅是個(gè)傳說，而是跨步進(jìn)入了內(nèi)外競爭開發(fā)的平臺上來，于是乎當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開始了。西部近郊區(qū)的房價(jià)2400元/㎡左右，與中心區(qū)的4000元/㎡相比還是低的。按總建面積80㎡計(jì)算，一套買下來也得20萬。房價(jià)漲得確實(shí)可喜，可煙臺的工資水平和消費(fèi)相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費(fèi)偏高？房價(jià)有政府和非政府人士一起拉動(dòng)，可工資卻無人問津，一個(gè)月的工資還買不到一個(gè)平米的空間，眾盤林立可適合工薪族的價(jià)格卻寥寥無幾，煙臺的有錢族還能支撐70%的市場多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場的主流消費(fèi)群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應(yīng)該是一個(gè)城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺亟待邁出這一步。南郊的房子因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，房價(jià)暫時(shí)較低的大約在1800元/㎡左右（有的也突破2000元/㎡），價(jià)格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)、交通狀況都沒有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，對現(xiàn)在的年輕購房族的需求并沒有做深入的市場調(diào)查。市場是在被動(dòng)中行進(jìn)的，推進(jìn)住宅市場向更深更高層次邁進(jìn)是今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。在那個(gè)富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/㎡還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/㎡的已經(jīng)很難買到了。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開發(fā)區(qū)的房價(jià)和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價(jià)不低于2500元/㎡，平均3年房價(jià)就要翻一倍，這個(gè)發(fā)展速度出乎常人意料。與市里的房價(jià)相比，在開發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來，所以眾多的愛車族會舍棄喧囂選擇寧靜的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風(fēng)雨自如。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個(gè)西部海岸。煙臺作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。越來越多的異域購買將促進(jìn)沿海地產(chǎn)的繁榮。煙臺房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。煙臺市住宅市場供求狀況分析A、煙臺市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級，33家被淘汰出局。目前保留的只有214家。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。 土地供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場化進(jìn)程。從2003年10月28日，煙臺市規(guī)模最大的一次國有土地使用權(quán)專場拍賣會在財(cái)會中心舉行開始，煙臺市的土地供應(yīng)就打破了傳統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了透明化的競爭，但要實(shí)現(xiàn)最終的供需關(guān)系的平衡還需要一個(gè)很長的過程。2004年6月8日,國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見》，對建設(shè)用地的審查報(bào)批的程序都做了明確的規(guī)定，國家宏觀調(diào)控土地供應(yīng)市場，對規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。就目前煙臺房產(chǎn)市場的整體形勢分析，土地的供應(yīng)量明顯少于前兩年，未來3年內(nèi)將面市的樓盤量也屈指可數(shù)，供應(yīng)的減少是否將給價(jià)格和需求帶來影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的50～85㎡左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。這充分說明低端消費(fèi)市場蘊(yùn)藏著一定的潛力，而利潤的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準(zhǔn)的是高端市場的資本追逐，這是形成當(dāng)前住宅市場結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。為適應(yīng)煙臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場化的平臺中，充分發(fā)揮市場機(jī)制來調(diào)節(jié)整個(gè)需求結(jié)構(gòu)，滿足社會不同層次和不同家庭收入的住房需求。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進(jìn)高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項(xiàng)目所提供的實(shí)惠政策。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場、黃海城市花園、萬光觀海花園等正攜手構(gòu)建煙臺“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價(jià)適中的中低價(jià)位住宅在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍是消費(fèi)的主體，其市場容量仍在增大。房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了住房消費(fèi)特征是本地化、大眾化、中價(jià)位，這也是本市政府對住房消費(fèi)引導(dǎo)、調(diào)控的目標(biāo)。目前的煙臺市場應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場的有效容量，定位產(chǎn)品的實(shí)效開發(fā)。B、煙臺市住宅需求分析人口分析，‰,‰.；；。,人口流動(dòng)性增強(qiáng)是家庭戶規(guī)?？s小的主要原因.,人口“老齡化”程度加深。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時(shí)，人口生育水平的下降，煙臺人口“老齡化”進(jìn)程有加速的趨勢。據(jù)了解，國際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點(diǎn)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和煙臺市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會。、舊城改造。市政府的東遷使整個(gè)煙臺的經(jīng)濟(jì)、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個(gè)市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。外來流動(dòng)人口大增,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、目前在煙臺的溫州人就有近5萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺是一個(gè)發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機(jī)無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。需求結(jié)構(gòu)分析購房的目的不外乎兩種:其一為了自住,其二為投資。住房消費(fèi)層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。（1）租賃需求分析外來人口是煙臺住房租賃市場的主要需求群體。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動(dòng)人口租賃房屋已由原來的個(gè)人為主逐步向家庭為主發(fā)展。不同層次的外來人口對房屋的需求層次是不同的。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。參加工作不久的群體是住房租賃市場的主要消費(fèi)群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明，26—30年齡段自租房比例最高，占總體比例超過30%，而自住商品房的比例中31—35歲年齡段獨(dú)占鰲頭。 跨國企業(yè)外籍員工對住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。（2）購房需求分析————?jiǎng)舆w產(chǎn)生的中低檔價(jià)位的住房需求巨大，將是住宅市場的主力支撐。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動(dòng)遷居民，這一購