房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入-wenkub.com
2025-01-18 15:12 本頁(yè)面
【正文】 由于政府土地整理能力不足，在土地供應(yīng)指標(biāo)增加的背景下，房企可主動(dòng)參與土地開發(fā)的政策性支持。堅(jiān)持高端、中高端、旅游地產(chǎn) 1:7:2的配置比例 世茂 2022年新增土地支出 50億元， 二線城市泡沫比較少，潛力很大 綠城 土地儲(chǔ)備重點(diǎn)還是在長(zhǎng)三角區(qū)域 招商地產(chǎn) 加大區(qū)外開發(fā)力度，實(shí)現(xiàn)珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海同步發(fā)展，擇機(jī)進(jìn)入二、三線城市，考慮進(jìn)入新城市 領(lǐng)先房企當(dāng)前發(fā)展策略 城市深入進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略 立足優(yōu)勢(shì)區(qū)域 鞏固區(qū)域地位 關(guān)注城市化進(jìn)程 潛力區(qū)域 城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略 以城市發(fā)展為主線： ? 圍繞核心城市的城市群、城市帶的拓展區(qū)域； ? 一、二線城市的遠(yuǎn)郊市場(chǎng)； ? 三四線城市的城市新區(qū)。 ? 金融危機(jī)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì) 09年的高歌猛進(jìn)使各大房企在城市布局戰(zhàn)略上大顯身手。 若嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅對(duì)房企影響顯著，將使房地產(chǎn)行業(yè)向社會(huì)平均利潤(rùn)行業(yè)演化 。而另一反面政府土地整理能力不足。 ? 供應(yīng)與需求熱點(diǎn)： 圍繞核心城市的城市群、城市帶的土地市場(chǎng) ；一 二線的遠(yuǎn)郊市場(chǎng) ； 在三四線城市的城市新區(qū) 。 房調(diào)情況下，房企的機(jī)會(huì) ? 從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看， 城市近遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地為供應(yīng)主體 。 ? 2022年，全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃 10萬(wàn)公頃，最終完成了 。從房企投資的角度，地價(jià)水平在未來(lái)預(yù)計(jì)將進(jìn)入良性階段 。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格背離價(jià)值，仍將維持。 現(xiàn)狀 核心 結(jié)果 未來(lái) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的未來(lái)判斷 房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制，價(jià)格保持在高位。 4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時(shí)性措施，面臨退出問(wèn)題。 本次房調(diào)以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為著重點(diǎn)，并重點(diǎn)關(guān)注民生。 對(duì)房調(diào)政策的未來(lái)判斷 在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下，加強(qiáng)了決策層對(duì)房調(diào)政策的關(guān)注。出臺(tái)了信貸、限購(gòu)等一系列臨時(shí)性措施，并探討“征收房產(chǎn)稅”等制度性改革。 ? 從中長(zhǎng)期看，如果 內(nèi)地經(jīng)濟(jì)在城市化、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)啟動(dòng)內(nèi)需的舉措得以實(shí)施 ，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期趨勢(shì)增長(zhǎng)率仍將保持在 10%的水平，并且對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大帶動(dòng)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的機(jī)會(huì) ? 上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計(jì)包含的內(nèi)需過(guò)冷和外需過(guò)旺信息，將引導(dǎo)決策層反思側(cè)重內(nèi)需刺激政策。 ? 各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局，加快在各自優(yōu)勢(shì)區(qū)域獲取土地，尤其二線及三四線城市。 初步結(jié)論： ? 2022年，銷售市場(chǎng)“冰火兩重天”，一季度過(guò)度高漲，二季度跌入低谷，但總體房企的銷售還算過(guò)得去。 ? 2022年春節(jié)后，各地土地成交相對(duì)政府供應(yīng)相對(duì)低迷，甚至出現(xiàn)頻繁的底價(jià)中標(biāo)或者溢價(jià)不高中標(biāo) 010020030040050060008001600240032004000幅萬(wàn)平方米2 0 0 8 . 1 2 0 1 0 . 6 全國(guó) 30 重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量走勢(shì)圖占地面積 土地幅數(shù)上市公司新增土地供應(yīng) 企業(yè)名稱 2022 2022年上半年 比例 新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 成交總價(jià) （億元） 新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 成交總價(jià) （億元） 新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 成交總價(jià) （億元） 恒大地產(chǎn) % % 世茂房地產(chǎn) % % 富力地產(chǎn) % % 萬(wàn)科地產(chǎn) % % 仁恒置地 % % 保利地產(chǎn) % % 綠城中國(guó) % % 碧桂園 % % 招商地產(chǎn) % % 華潤(rùn)置地 % % 龍湖地產(chǎn) % % 綠地集團(tuán) % % 首創(chuàng)置業(yè) % % 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) % % 福建融僑 % % 中海地產(chǎn) % % 金地集團(tuán) % % 雅居樂(lè) % % 合計(jì) % % 典型上市公司新增土地城市分布 企業(yè)名稱 2022年新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 2022年上半年新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 一線 二線 三、四線城市 一線 二線 三、四線城市 萬(wàn)科地產(chǎn) 12% 64% 24% 4% 47% 49% 保利地產(chǎn) 23% 43% 34% 8% 66% 26% 碧桂園 37% 0% 63% 0% 100% 0% 中海地產(chǎn) 3% 70% 27% 23% 42% 35% 恒大地產(chǎn) 0% 100% 0% 0% 94% 6% 龍湖地產(chǎn) 4% 68% 28% 21% 40% 39% 世茂房地產(chǎn) 7% 93% 0% 17% 77% 6% 綠城中國(guó) 8% 49% 43% 5% 46% 49% ? 各房企拿地?zé)崆椴粶p，尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。 城市 2022年 2022年上半年 成交比例
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