【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。自我實現(xiàn)】三大主張【都心活力自我實現(xiàn)】三大主張【都心活力田園生態(tài)自我實現(xiàn)】三大主張【都心活力高尚品質(zhì)首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》準(zhǔn)時封頂華商報樓市金版1/4版彩77月2日（周三）軟文“新人居模式”九大標(biāo)準(zhǔn)之九：華商報房產(chǎn)版1/4黑白87月3日（周四）廣告預(yù)約健康首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》開盤價2619元/㎡西安晚報房產(chǎn)版1/4版彩97月4日（周五）軟文芙蓉園里盡英豪皇家園林與“新人居主義”生活模式華商報樓市金版1/4黑白107月9日（周三）軟文從“為生存而斗爭”到“為享受而斗爭”恩格斯論“享受”華商報房產(chǎn)版1/4黑白117月10日（周四）廣告預(yù)約健康首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》開盤價2619元/㎡華商報樓市金版1/4版彩127月11日（周五）軟文實現(xiàn)“健康傾國首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》隆重開盤華商報房產(chǎn)版整版彩26月20日（周五）廣告健康珍藏首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》開盤進入倒計時華商報房產(chǎn)版1/4版彩96月13日（周五）廣告曲江暢懷經(jīng)典首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》內(nèi)部認(rèn)購經(jīng)典首創(chuàng)“新人居主義”生活模式示范社區(qū)《AAAA》內(nèi)部認(rèn)購享受享受享受熱銷期（2003年7月19日至11月30日，共計131天），費用87萬元；包括公關(guān)促銷活動（10萬元），新聞炒作，報刊廣告，電視廣告（77萬元）。其中：準(zhǔn)備期（2003年3月15日至4月30日，共計45天），費用22萬元；包括樓書、海報印刷等。新聞炒作 媒體包括報刊、電視；公關(guān)活動 包括促銷（含禮品）。公關(guān)活動 包括開盤儀式（含禮品）。開盤期（2003年6月19日至7月18日，共計30天），抓緊2003年初夏旺季的末尾，以吸引眼球的公關(guān)活動為先導(dǎo)，以首創(chuàng)“新人居主義” 休閑度假式健康生活模式【新西安珍藏版銷售工具 包括海報、樓書、DM單印刷，看樓直通車（社區(qū)服務(wù)專車）裝飾等。（2）銷售方式：如商鋪滯銷則推出以租代售方案或出租方案。此時正值銷售旺季，有一定規(guī)模的公關(guān)、廣告、促銷配合。住宅所有剩余單位；（4）付款方式：付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭（八成二十年）。住宅視內(nèi)部認(rèn)購情況除保留少量臨主題廣場附近的單位，其余全部推出；推出數(shù)量為總量的50～80%。本期分三個階段：開盤期、熱銷期和持續(xù)期。（2）推出單位：推出1樓B單元2～6層、3樓C單元1～6層、6樓B單元1～6層、9樓D單元1～6層；其余暫不登記。誠意登記時僅在平面圖指定位置，不公布確切面積和公攤率，價格也僅給一個范圍。二、總體營銷步驟：根據(jù)本案的施工進度和市場情況，本案的總營銷目標(biāo)分兩個階段完成，共計12個月。商鋪各階段價格策略工程形象進度銷售階段銷量控制（％）調(diào)整幅度各階段均價（元/㎡）外立面裝飾及內(nèi)部安裝持續(xù)期20＋04450配套工程至交付使用現(xiàn)房銷售期80＋04450合計通盤100％177。均價：3000元/㎡；其中：住宅平均銷售價：2910元/㎡；商鋪平均銷售價：4450元/㎡。 禁令系統(tǒng)：在禁止通行（進入）的場所放置告誡牌，在有一定危險的場所放置警告牌。二、導(dǎo)視系統(tǒng) 總平面示意圖：該示意圖中英文對照，應(yīng)有照明裝置，東、西區(qū)入口各放置一個。 垃圾箱：購買300～500L左右，外觀新穎實用的。由郵政局按比例規(guī)劃，免費安裝管理。VI系統(tǒng)三要素：標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字（中英文）、標(biāo)準(zhǔn)色；差異化營銷方向的定位；二、產(chǎn)品形象包裝：項目推廣命名：主名：《AAAA》COMTON HOLIDAY NEW GARDEN副名：首創(chuàng)“新人居主義” 休閑度假式健康生活模式【新西安珍藏版自我實現(xiàn)”三重要求；體驗“都心活力田園生態(tài)因此，本項目產(chǎn)品應(yīng)為介于聯(lián)體別墅與多層住宅之間的、低密度、高綠化率，環(huán)境優(yōu)美，框剪結(jié)構(gòu)、坡屋頂?shù)碾娞莼▓@洋房，小區(qū)基本配套齊全，甲級物業(yè)管理，總價在30萬～60萬。觀念較新，有極強的投資觀念和較強投資理財能力，部分人已有多處房產(chǎn)，除自用外出租。年收入一般在10萬元以上，用于日常消費每月5000元左右。本項目的產(chǎn)品可描述為：具有整體檔次較高、居住密度適中、環(huán)境優(yōu)美，介于聯(lián)體別墅與多層住宅之間的、框剪結(jié)構(gòu)、坡屋頂?shù)碾娞莼▓@洋房，具有個性化空間的、戶型舒適緊湊，單價適中、總價相對不高的中高檔住宅產(chǎn)品。因此，我們認(rèn)為該項目應(yīng)規(guī)劃開發(fā)具有整體檔次較高、居住密度適中、環(huán)境優(yōu)美，具有個性化空間的、戶型舒適緊湊，單價適中、總價相對不高的中高檔住宅產(chǎn)品，營銷方向應(yīng)定位為 “適宜第二居所”并“兼有舒適居住和休閑度假共性”的花園洋房小區(qū)。據(jù)上述分析，曲江旅游度假區(qū)地價高企，加上該區(qū)環(huán)境、交通等特點，曲江不應(yīng)該、不適合、也不可能開發(fā)居住密度大的經(jīng)濟適用房和高層住宅；同時，西安的高檔別墅類住宅類物業(yè)短期內(nèi)已相對飽和，僅2001～2002年，就有不少依山傍水質(zhì)地優(yōu)良的別墅群在西安南北兩郊先后推出，比如紫薇山莊、高山流水，比如歐洲世家、新格瑞拉等等，西安東南方的風(fēng)水寶地曲江旅游度假區(qū)自然不甘人后，也先后建成了曲江皇家花園、鉆石王朝、御花園等高檔別墅和湖濱花園中高檔聯(lián)排別墅（TOWNHUOSE），西安的高檔住宅市場競爭激烈，風(fēng)險凸現(xiàn)。項目規(guī)劃要求限高（18M）、限容積率（）；建設(shè)周期風(fēng)險 如果入市時機、運作節(jié)奏、資金供應(yīng)、公關(guān)力度、營銷執(zhí)行等方面發(fā)生問題，則會給項目的開發(fā)造成嚴(yán)重后果，甚至喪失商機叁、定位分析：一、市場定位：我們認(rèn)為該項目定位應(yīng)該考慮如下因素：如本項目周邊500米內(nèi)無公交車，800米內(nèi)無購物場所和農(nóng)貿(mào)市場。二、本案的劣勢與抗性土地成本偏高 由于開發(fā)商拿的是三手地，成本比市場價高50％，縮小了盈利空間。國際會議中心、西安會展中心，還將成為未來的使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)。這片有48平方公里之大的區(qū)域是省級旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 小區(qū)停車場地上地下結(jié)合，地下車庫和地上臨時停車位2:1。三、項目初步規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)整體布局：東區(qū)南北布置4棟板式樓，日照間距1：，地面除道路外全部綠化，并安排休閑設(shè)施；西區(qū)南北布置5棟板式樓，并布置3500㎡的主題休閑廣場；樓高均為六層，建筑密度40%左右，綠化率應(yīng)在50%以上，安排休閑空間和運動健身空間。本區(qū)域規(guī)劃中的住宅項目狀況：但本項目周邊800米內(nèi)無購物場所和農(nóng)貿(mào)市場。中小學(xué)：85中、師大附中、師大附小、翠華路小學(xué)等。另有規(guī)劃中的長達(dá)一公里的百米寬的綠化林帶，和面積近千畝的曲江南湖。曲江旅游度假區(qū)現(xiàn)有配套情況：曲江旅游度假區(qū)管委會自96年成立以來，修建開通了雁塔南路、緯一街（雁南一路）、緯零街（雁南二路）、芙蓉西路等五條城市道路，其中，雁塔南路是貫穿度假區(qū)南北的景觀大道，其北端連接聞名中外的大雁塔風(fēng)景區(qū)，南端連接曲江賓館鉆石王朝別墅 鉆石王朝別墅由西安新城（港）房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司開發(fā)。曲江皇家花園 唐華賓館對面，占地約110畝，總建筑面積3萬余平方米，110幢，獨立式別墅組成，配有游泳池、運動場、噴水池、健身房、酒吧、雕塑、兒童樂園、和目前西安地區(qū)最有品位的私家花園及公共園林。西安國際會議中心 占地150畝，是西北唯一可容納1000人同時參加會議的大會堂。其他計劃建設(shè)的重點項目還包括情侶村、西安廣電中心、中國小吃城、曲江國際網(wǎng)球中心等。填補我國西北內(nèi)陸缺少海洋景觀的空白，主要建設(shè)景點有海底世界、海洋珍奇館、珊瑚館、熱帶海洋各類觀賞區(qū)、海洋生物表演區(qū)等，規(guī)劃占地250畝。該區(qū)已成為西安繼西高新之后的又一投資熱點。西部最佳”和“經(jīng)營城市”戰(zhàn)略決策的實施，為度假區(qū)實現(xiàn)跨越式發(fā)展提供了極好的機遇，隨著一批主題項目的開工建設(shè)，旅游配套設(shè)施、房地產(chǎn)項目的建成，度假區(qū)集“行、游、住、食、購、娛”諸要素齊全的產(chǎn)業(yè)體系已初見雛形，一個設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、功能配套、項目眾多、充滿活力的旅游新區(qū)正在西安崛起。西安曲江旅游度假區(qū)是省市重點建設(shè)的旅游度假區(qū)，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心。公司成立后與其他公司合作開發(fā) “西安文化圖書城”項目獲得成功后，于2002年獲得曲江旅游度假區(qū)《AAAA》（原泛美花園二期住宅小區(qū)）項目用地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。2002年底就該項目的策劃與B海風(fēng)洽談，并于2003年1月簽定全程策劃合同。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。幾年之內(nèi)這里將不僅以佛教名寺大雁塔和曲江皇家園林遺址聞名中外，還將成為歷史名城西安的一處集古代現(xiàn)代文化為一體的旅游休閑勝地。曲江旅游度假區(qū)已確定的政府重點項目有：長安芙蓉園，是集歷史文化、園林水景為一體的大型主題公園，占地面積998畝，主要景觀有紫云樓、十二曲橋、唐集市和水幕電影、百技館等。該項目建設(shè)用地已經(jīng)批準(zhǔn)，計劃年內(nèi)可開工建設(shè)，2003年建成開放。已規(guī)劃、正在實施的政府重點設(shè)施有：