【正文】 【投資的方式】：房地產(chǎn)投資，包括 “ 產(chǎn)權(quán)交易（轉(zhuǎn)讓） ” 和 “ 使用權(quán)經(jīng)營（租賃） ” 兩種形式。 （系列廣告 006）： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 19 頁 （ 1） 廣告語：與世界同步的居住模式 —— 戀日 時(shí)尚休閑 BAR” （解釋語）： “ 戀日 （系列廣告 005）： （ 1） 廣告語：與世 界同步的居住模式 —— 戀日 d. 居住市場的領(lǐng)跑法則： CBD核心區(qū)域，居住市場的先行者。 國際 ” ， “5+2” 生活的實(shí)踐者，工作時(shí)間您 “ 棲居 ” 在這里，周末回到近郊的第二居所。 國際 ” ，在北京 CBD世界級(jí)的財(cái)富中心，長遠(yuǎn)的增值潛力和無限的商機(jī)未來可期，描繪 “ 投資回報(bào) ” 的理想曲線。 （系列廣告 004）： （ 1） 廣告語：與世界同步的居住模式 —— 戀日 首家 （系列廣告 002）： （ 1） 廣告語：與世界同步的居住模式 —— 北京 2． 整龠宮銷的 “ 概念、主題的設(shè)計(jì) ” 我們遵循 “ 創(chuàng)造第一 ” ， “ 差異化營銷 ” 的原則，選擇系列廣告的策略。一個(gè)項(xiàng)目往往取決于 “ 強(qiáng)銷期 ” 的銷售反饋，一旦被軟便陷入被動(dòng)之中。 ② 促銷戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略。 國際 —— 獨(dú)立式公寓 ” 的產(chǎn)品創(chuàng)新是較成功的，但產(chǎn)品創(chuàng)新工作應(yīng)是持續(xù)不斷的。 ①“ 產(chǎn)品因素 ” 基本飽滿，項(xiàng)目的產(chǎn)品方案 “ 差異性 ” 較強(qiáng)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 19 頁 （ 3） 確立個(gè)性化、整合統(tǒng)一的形象并通過多無化的傳播手段提高目標(biāo)消費(fèi)者對本項(xiàng)目的注意力和品牌偏好（知名度） 3． “ 戀日 盡管人們對這類產(chǎn)品的各種組合形態(tài)的認(rèn)識(shí)不一，但最一般的評判標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)是在 “ 升級(jí)換代 ” 動(dòng)態(tài)意義上的合理性及先進(jìn)性，以及體現(xiàn)某種時(shí)代、文化精神的生活方式上。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 19 頁 必須指出的是，目前本項(xiàng)目的客戶結(jié)構(gòu)仍為適應(yīng)新產(chǎn)品入市階段后包含一定的 “ 一般顧客和?？?” 的 “ 金字塔 ” 結(jié)構(gòu)（如下圖 00531），而我們努力 的目標(biāo)應(yīng)向未來的 “ 倒金字塔 ”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。 項(xiàng)目的核心競爭力應(yīng)體現(xiàn)在 “ 商品力、市場力、形象力、 ” 方面和對其組合的深度開發(fā)及具體運(yùn)作中。 我們應(yīng)該按照 “ 整合營銷傳播 ” 的理論和實(shí)踐，進(jìn)行本項(xiàng)目的思考和營銷傳播的設(shè)計(jì)。 因此，最有效的項(xiàng)目行銷仍然是 “ 概念 ” 的設(shè)計(jì)和推廣，如此可收到事半功倍的效果。但如果我們從市場營銷的角度來看， “ 概念 ” 卻是必不可少的，它作為與競爭者相區(qū)別的符號(hào)系統(tǒng)，在傳播中具有高度的有效性。 建議首先在本項(xiàng)目確定具有 “ 酒店式管理 ” 性的物業(yè)管理公司，以增加項(xiàng)目的 “ 附加值 ” 和“ 賣點(diǎn) ” 。 國際 —— 獨(dú)立式公寓 ” 的定價(jià)模式分析和建議 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 19 頁 第一、市場上有一種 經(jīng)驗(yàn)性的定價(jià)方式：如果項(xiàng)目戶型面積比市場平均小一個(gè)百分?jǐn)?shù)，那么其價(jià)格相應(yīng)的可以比市場平均高一個(gè)百分點(diǎn)，本項(xiàng)目符合這一條件，該原則可以作為參考。 國際 —— 獨(dú)立式公寓 ” 的市場開拓有一定的難度，但如果運(yùn)營得當(dāng)， “ 脫穎而出 ” 還是有可能的。 國際、香江集團(tuán)的財(cái)富中心、藍(lán)堡、京港 但有一點(diǎn)必須提到的是，這些樓盤目前的銷售平均價(jià)格都號(hào)稱在 “12500 元 /平方米 ” ，經(jīng)我們的調(diào)查和分析，實(shí)際的交易價(jià)格是低于這個(gè)水平的?？梢灶A(yù)見， 2002 年，在北京房地產(chǎn)市場上，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售優(yōu)勢是很大的。 ② 產(chǎn)品類型的獨(dú)特性和唯一性 該項(xiàng)目因?yàn)槭仟?dú)棟樓座，其弱勢在于沒有社區(qū)的景觀和環(huán)境，以及配套設(shè)施等等，但如果我們 “ 反其道而行 ” ，進(jìn)行 “ 換位思考 ” ，將這種物業(yè)作為 “ 獨(dú)立式公寓 ” 來定位，那么它就具有一種 “ 新產(chǎn)品 ” 的特殊性和唯一性，這也是進(jìn)行項(xiàng)目市場營銷傳播推廣的 “ 思想靈魂 ”和 “ 獨(dú)立主題 ” 。 國際 —— 獨(dú)立式公寓 ” 的產(chǎn)品策略分析 2002 年，面對市場新的挑戰(zhàn)， “ 華野地產(chǎn) ” 奉行 “ 國際性視野本土化行動(dòng) ” 的準(zhǔn)則，在北京 CBD 區(qū)域打造 “ 戀日 因此，前期的 “ 規(guī)劃與產(chǎn)品研發(fā)部門 ” 是要放在戰(zhàn)略高度予以重視的。正所謂 “ 預(yù)則立，不預(yù)則廢 ” 。 因此， “ 華野 地產(chǎn) ” 應(yīng)從現(xiàn)在開始，對公司品牌進(jìn)行整合和強(qiáng)力的傳播，以應(yīng)對未來的發(fā)展。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 19 頁 目前，在房地產(chǎn)界還流行一種幼稚的說法：產(chǎn)品比品牌更重要，因?yàn)?“ 項(xiàng)目 ” 的銷售是第一位的，消費(fèi)者在購買時(shí)并不看 “ 企業(yè) ” 的品牌。在現(xiàn)實(shí)中，大部分成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目在各方面也都是做得最好的：如在市場定位、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、市場營銷、銷售服務(wù)等環(huán)節(jié)，一般也都具備很高的競爭力。 ② 產(chǎn)品規(guī)劃和市場 從 “ 華野地產(chǎn) ” 開發(fā)的 “ 九龍家園（ 1999年）：、 ” 戀日嘉園（ 2000 年） “ ，均獲得當(dāng)年度的 ” 十大明星樓盤 “ 的事實(shí)看，產(chǎn)品能力較 強(qiáng)，也備受市場的歡迎和追捧。 國際 —— 獨(dú)立式公寓 ” 項(xiàng)目現(xiàn)狀和市場的分析 1． 房地產(chǎn)公司的開發(fā)現(xiàn)狀及對策 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀 ① 土地儲(chǔ)備 土地儲(chǔ)備是一個(gè)地產(chǎn)公司的命脈。 3． 北京房地產(chǎn)市場知名度高的品牌項(xiàng)目分析 在這里，我們簡略地分析并列舉北京 CBD區(qū)域內(nèi)最具影響力和有特點(diǎn)的一些項(xiàng)目： （ 1） 現(xiàn)代城 北京目前最具有品牌明星效應(yīng)及高銷售率的項(xiàng)目，有如下特點(diǎn)： a. 體現(xiàn)現(xiàn)代意義的產(chǎn)品質(zhì)量及功能； b. 體現(xiàn) “ 時(shí)尚 ” 、 “ 另類 ” 的生活方式； c. 體現(xiàn)個(gè)性張揚(yáng)的形象；